Zadatek a zaliczka
Z zadatkiem lub zaliczką miał do czynienia każdy, kto chociaż raz podpisywał jakąś umowę. Mogła to być przedwstępna umowa sprzedaży działki, umowa deweloperska czy umowa o dzieło na wykonanie mebli przez stolarza czy na prace wykończeniowe w domu. Choć obie nazwy mogą brzmieć podobnie, to jednak sporo je różni. Dlatego warto przyjrzeć się im bliżej, by wiedzieć, kiedy stosować zadatek, a kiedy zaliczkę.
Zaliczka – co to takiego?
Zaliczka stanowi kwotę, którą jedna ze stron umowy płaci drugiej. Kwota ta może być częścią ceny czy wpłatą na poczet kosztów jakie poniesie druga strona w związku z wykonaniem umowy (np. na zakup materiałów przez stolarza lub firmę budowlaną). Może więc stanowić pokrycie kosztów z góry, ale także może pełnić funkcję potwierdzającą zaangażowanie strony zlecającej, kupującej. Sam fakt wpłaty umówionej sumy może też oddziaływać psychologicznie i silniej wiązać strony umowy.
Ile może wynosić zaliczka?
Przepisy nie regulują minimalnej ani maksymalnej wysokości zaliczki. Może więc to być symboliczna suma, ale także kwota zbliżająca się do wysokości całego umówionego wynagrodzenia. Strony w tym przypadku mają swobodę.
Czy zaliczka jest zwrotna?
Tak! Zaliczka jest płatnością na poczet ceny. Oznacza to, że jeśli zaliczka została wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej, a nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to brak jest podstaw do zapłaty ceny. Tym samym, jeśli została dokonana jakakolwiek płatność, to musi ona zostać zwrócona. Tak samo sytuacja będzie wyglądać jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy. Co do zasady, odstąpienie skutkuje powstaniem takiej sytuacji, jakby nigdy nie doszło do zawarcia umowy. A to oznacza, że strony muszą sobie zwrócić wzajemne świadczenia, w tym także zaliczkę.
Czym jest zadatek?
Zadatek, podobnie jak zaliczka, stanowi częściową płatność ceny, na którą umówiły się strony. Różnią się one jednak skutkami.
Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zadatek ma więc funkcję dyscyplinującą strony. Wzmacnia więź między nimi i mobilizuje je do wykonania umowy, ponieważ niewykonanie umowy wiąże się z sankcją finansową w postaci utraty zadatku lub konieczności zwrotu jego dwukrotności.
Czy zadatek trzeba zwracać?
Strony mogą w umowie ustalić inne zasady funkcjonowania zadatku niż to wynika z przywołanego powyżej art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli jednak nie wprowadzą takich modyfikacji, zadatek pełni funkcję odszkodowania i to czy zostanie zwrócony i w jakiej wysokości zależy od zachowania stron.
Przykład:
Bazując na przykładzie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości: kupujący przy zawarciu tej umowy wpłacił sprzedającemu zadatek w wysokości 5.000,00 złotych. Do podpisania umowy sprzedaży jednak nie doszło, bo sprzedający nie stawił się u notariusza, nie ma z nim kontaktu. Co w takim wypadku? Po pierwsze kupujący może odstąpić od umowy przedwstępnej. Po drugie może żądać od sprzedającego sumy stanowiącej dwukrotność zadatku. W tym przypadku może żądać do sprzedającego zapłaty kwoty 10.000,00 złotych.
Z kolei, jeśli odwrócimy sytuację i to kupujący nie stawi się do notariusza, nie będzie z nim kontaktu, to sprzedający będzie mógł odstąpić od umowy oraz zachować otrzymany zadatek. W takim przypadku zadatek nie podlega zwrotowi.
A co w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie została zawarta z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron? Wówczas zadatek powinien zostać zwrócony w całości.
Podsumowanie
Podpisując jakąkolwiek umowę, w ramach której dochodzi do częściowej, wcześniejszej wpłaty, trzeba koniecznie zwrócić uwagę na to jak ta wpłata zostanie określona przez strony i jak zostaną opisane jej skutki. Musisz więc znać różnice między zadatkiem a zaliczką. Pojęć zadatek i zaliczka nie można stosować wymiennie, ponieważ są to dwa różne rodzaje płatności i wywołują one różne skutki.
Masz pytania dotyczące nieruchomości?
Potrzebujesz skonsultować swoją sprawę?
Skorzystaj z konsultacji z prawnikiem od nieruchomości!
Kliknij i umów się na spotkanie w dogodnym dla Ciebie terminie!
