Czym jest plan ogólny gminy? Plan ogólny gminy to nowy dokument planistyczny, który zgodnie z wizją prawodawcy ma już niedługo zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten ma obejmować swym zakresem obszar całej gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych (poza tymi określonymi przez ministra właściwego do spraw transportu) oraz obszarów morskich wód wewnętrznych. Wprowadzenie planów ogólnych to nie lada rewolucja, ale także wyzwanie dla gmin, które są zobowiązane do ich uchwalenia. Także z uwagi na krótki czas, jaki został przewidziany na ich uchwalenie, powodują sporo zamieszania oraz mogą pokrzyżować plany wielu inwestorów. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o planach ogólnych i ich wpływie na rynek nieruchomości, zapraszam do lektury!
Plan ogólny a plan miejscowy
Z uwagi na zbliżone nazewnictwo, zdarza się, że wiele osób myli plan ogólny z planem miejscowym. Są to jednak dwa różne dokumenty, chociaż oba mają status aktu prawa miejscowego. Co więcej, oba plany pozostają ze sobą w relacji, ponieważ, analogicznie jak to było w sytuacji studium, ustalenia planu ogólnego są wiążące dla organów przy sporządzaniu planów miejscowych. Plan ogólny jest jednak aktem o znacznie większym stopniu ogólności niż plan miejscowy.
Każda gmina powinna uchwalić plan ogólny do końca 2025 roku. Jest to konsekwencja postanowienia ustawy, zgodnie z którym studia, które mają zostać zastąpione planami ogólnymi, wygasną z końcem 2025 roku (chociaż na moment przygotowania tego wpisu planowane jest wydłużenie tego terminu do końca czerwca 2026 roku).
Plan ogólny co zawiera
Zasadniczą różnicą między dotychczas obowiązującymi studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „studium”) a planem ogólnym jest to, że prawodawca przewidział jasno określone elementy i strukturę planu ogólnego. Jest to niewątpliwa zaleta węglem studium. Plan ogólny gminy będzie musiał więc zawierać zapisy dotyczące:
- stref planistycznych, określających sposób zagospodarowania poszczególnych terenów,
- gminnych standardów urbanistycznych, obejmujących intensywność, wysokość i powierzchnię zabudowy oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną.
Jeśli chodzi o fakultatywne elementy planu ogólnego, to może on obejmować:
- obszary uzupełnienia zabudowy,
- obszary zabudowy śródmiejskiej.
W ramach gminnych standardów urbanistycznych organ może wprowadzić gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Dotyczą one m.in. obowiązku zachowania maksymalnych odległości od szkół podstawowych i terenów zieleni publicznej. Z uwagi na kontrowersje, które w ostatnim czasie narosły wokół wymogu zachowania maksymalnych odległości od szkół (1,5 i 3 km odpowiednio w miastach i poza miastami), podkreślenia wymaga, że plany ogólne nie będą automatycznie zawierały takiego wymogu. Każda gmina może zdecydować, czy wprowadzi w uchwalanym planie ogólnym gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej czy też nie.
Plan ogólny strefy planistyczne
Obszar gminy ujęty w planie ogólnym zostanie podzielony na strefy, które będą określały charakter i przeznaczenie poszczególnych terenów. Taki podział ma na celu ułatwienie zarządzania przestrzenią. Przepisy przewidują 13 kategorii stref:
- wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
- wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
- wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
- usługowa,
- handlu wielkopowierzchniowego,
- gospodarcza,
- produkcji rolniczej,
- infrastrukturalna,
- zieleni i rekreacji,
- cmentarzy,
- górnictwa,
- otwarta,
- komunikacyjna.
Plan ogólny a decyzja o warunkach zabudowy
Istotną zmianą, którą wprowadziła reforma planistyczna, jest to, że decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana na podstawie planu ogólnego gminy. Precyzyjniej rzecz ujmując, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a, decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana wyłącznie, gdy obszar objęty wnioskiem będzie znajdował się na obszarze uzupełnienia zabudowy przewidzianym w planie ogólnym. Jest to o tyle istotne, że gmina nie ma obowiązku wyznaczania w planie ogólnym takiego obszaru. Jak wskazano wcześniej, jest to element fakultatywny planu ogólnego. Co więcej kryteria wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy są stosunkowo precyzyjnie określone przepisami, w sposób, który w praktyce oznacza, że obszarów uzupełnienia zabudowy może być niewiele.
Plan ogólny a plan miejscowy
Warto pamiętać, że wprowadzenie planu ogólnego gminy nie spowoduje utraty ważności obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Natomiast po jego uchwaleniu nowe plany miejscowe muszą być zgodne z zapisami planu ogólnego. Należy jednak podkreślić, że plan ogólny nie zastąpi MPZP – będą to dwa odrębne dokumenty, które będą funkcjonować równolegle.
Kancelaria prawo budowlane prawo nieruchomości
Stosunkowo krótki czas przewidziany na uchwalenie planów ogólnych przez gminy stanowi źródło wielu trudności dla inwestorów.
Przede wszystkim zachęcam do aktywnego udziału w procesie tworzenia planów ogólnych. Jest to możliwe przez składanie uwag do planu. W ten sposób możemy wpłynąć na ostateczną treść planu ogólnego, uzyskać postanowienia planu zgodne z planami inwestycyjnymi na danej nieruchomości.
Niewątpliwie czekająca nas zmiana zmotywowała wielu inwestorów do występowania o decyzje WZ, co z kolei wywołało duże zamieszanie w niektórych gminach, które zwyczajnie nie były przygotowane, także kadrowo, na taki obrót spraw. W konsekwencji w ostatnim czasie pojawiają się dość ciekawe ruchy i rozstrzygnięcia w sprawach o wydanie decyzji WZ, chociażby dotyczące nieuprawnionego zawieszania tych postępowań. Wówczas pomocne staje się wsparcie prawne kancelarii, która może złożyć w imieniu inwestorów odwołania (zażalenia) lub służyć wyjaśnieniem i wsparciem prawnym.
