Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów uznawane są za premiujące nieuczciwych najemców, którzy mogą utrudniać procedury eksmisyjne i pomimo skutecznego rozwiązania umowy przez właściciela, nadal pozostawać w lokalu w oczekiwania na długotrwałą eksmisję. Dużym ułatwieniem w zakresie przyspieszenia ewentualnej eksmisji lokatorów jest umowa najmu okazjonalnego. Pozwala ona właścicielowi zmniejszyć ryzyko problemu niemożności dalszego czerpania korzyści z najmu.
.
Umowa najmu okazjonalnego czym jest
Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w przepisach art. 19a – 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z przepisami ustawy, umową najmu okazjonalnego jest:
- umowa najmu lokalu mieszkalnego,
- zawarta z właścicielem lokalu, który jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
- zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
.
Kto może wynajmować lokal?
W tym miejscu warto jednak wskazać, że umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć nie tylko właściciel nieruchomości. Pojęcie to na gruncie przytoczonego wyżej sformułowania ustawy o ochronie praw lokatorów jest bowiem szersze i wychodzi poza zakres osób, które posiadają prawo własności, współwłasności lokalu czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowę najmu lokalu może zawrzeć bowiem także np. osoba, która dysponuje lokalem na podstawie umowy użyczenia czy też najemca, który chce nieruchomość podnająć. Aby nie narazić się na roszczenia właściciela i zapewnić bezpieczeństwo prawne przy zawieranych umowach, osoby takie powinny dysponować zgodą właścicieli albo właściciela lokalu na jego dalsze oddawanie w najem.
Lokatorem może być nie tylko osoba fizyczna, ale i osoba prawna. Podmioty te mogą nawet prowadzić działalność polegającą na wynajmowaniu lokali.
.
Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać?
Umowa najmu okazjonalnego wymaga dołączenia kilku istotnych dokumentów, które zabezpieczają interesy wynajmującego. Przede wszystkim najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu w określonym terminie na żądanie właściciela. Konieczne jest również wskazanie innego miejsca zamieszkania na wypadek wykonania egzekucji oraz dostarczenie zgody właściciela tego lokalu na przyjęcie najemcy. Warto pamiętać, że jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania w podanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie nowego adresu i przedstawienie stosownego oświadczenia właściciela. W przeciwnym razie wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
.
Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego
Właściciel lokalu ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Musi to zrobić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie dopilnuje, umowa nie będzie podlegać przepisom ograniczającym podwyżki czynszu oraz pobieranie tylko określonych opłat. W trosce o interes najemcy ustawodawca umożliwił mu żądanie potwierdzenia dokonania zgłoszenia przez wynajmującego.
.
Najem okazjonalny eksmisja
Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie określonego w niej czasu lub może zostać rozwiązana na skutek wypowiedzenia, po upływie okresu wypowiedzenia. Po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego najemca musi niezwłocznie opróżnić lokal. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opuszczenia mieszkania, które musi zawierać dane obu stron, powód zakończenia najmu oraz termin na wyprowadzkę, nie krótszy niż 7 dni. Jeśli najemca nie zastosuje się do wezwania, właściciel może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wymaga to przedstawienia m.in. wezwania do opuszczenia lokalu i dowodu jego doręczenia, dokumentu potwierdzającego prawo własności oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Następnie sprawa może trafić do komornika, który przeprowadzi eksmisję.
Warto pamiętać, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązują standardowe przepisy chroniące lokatorów, m.in. zakaz eksmisji zimą oraz konieczność zapewnienia lokalu zastępczego. Eksmisję można przeprowadzić nawet wobec osób w trudnej sytuacji, które muszą przenieść się do lokalu wskazanego w oświadczeniu najemcy.
.
Kancelaria prawo nieruchomości najem okazjonalny
Nasza kancelaria specjalizuje się w zagadnieniach z prawa nieruchomości oraz prawa budowlanego. W ramach świadczonych usług pomagamy wynajmującym oraz najemcom w przygotowaniu całej dokumentacji związanej z zawieranymi umowami najmu – również najmu okazjonalnego, jak również w sporach sądowych na gruncie zawartych umów dotyczących lokali mieszkalnych czy użytkowych. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy w internecie znajduje się wiele wzorów, jednak najczęściej zawierają one błędy, nie uwzględniają naszych indywidualnych potrzeb bądź nie przewidują odpowiednio dobranych instrumentów zabezpieczających nasz interes.
