Najem instytucjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, przewidziany dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości. Został wprowadzony do polskiego porządku prawnego zmianą ustawy ochronie praw lokatorów (art. 19f) w 2017 roku. W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, który jest dostępny dla osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie najmu lokali, najem instytucjonalny zarezerwowany jest wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.
W tym wpisie przeczytasz o...
ToggleNajem instytucjonalny dla kogo
Zgodnie z przepisami ustawy, z możliwości zawarcia umowy najmu instytucjonalnego mogą skorzystać osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej – pod warunkiem, że prowadzą działalność gospodarczą w obszarze wynajmu mieszkań.
Ta forma najmu nie jest przeznaczona dla prywatnych właścicieli wynajmujących mieszkanie „okazjonalnie”. Przedsiębiorca działający profesjonalnie na rynku najmu może dzięki tej instytucji lepiej zabezpieczyć swoje interesy i znacznie uprościć formalności związane z zakończeniem najmu.
Forma i czas trwania umowy najmu instytucjonalnego
Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony. Powyższe oznacza, że strony z góry określają, jak długo najemca będzie korzystać z lokalu.
Warto zaznaczyć, że do tej formy najmu nie stosuje się wynikającej z art. 661§ 1 kodeksu cywilnego zasady, zgodnie z którą umowa zawarta na ponad 10 lat między wynajmującym a najemcą przekształca się po tym czasie w umowę najmu na czas nieokreślony. Umowa może więc zostać zawarta na dowolnie długi, ustalony czas – bez ryzyka automatycznego przekształcenia jej charakteru.
Czy umowa najmu instytucjonalnego zabezpiecza właściciela
Przy podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego właściciel może zażądać od najemcy wpłaty kaucji zabezpieczającej. Kaucja ta ma na celu pokrycie ewentualnych zaległości czynszowych oraz kosztów egzekucji, jeśli najemca nie wywiąże się z obowiązku opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Jest to dodatkowy mechanizm zabezpieczający interes wynajmującego.
Kaucja taka nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego dla daty zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego eksmisja
Jedną z największych zalet najmu instytucjonalnego jest uproszczona ścieżka usunięcia nierzetelnego najemcy z lokalu względem tradycyjnej procedury eksmisyjnej. W ramach tej umowy najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W praktyce oznacza to, że w przypadku zakończenia umowy i braku dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, właściciel może skierować sprawę do komornika bez konieczności prowadzenia pełnego procesu sądowego. Co istotne – nie trzeba w takich przypadkach zapewniać najemcy lokalu socjalnego ani tymczasowego.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny
Najem instytucjonalny różni się od najmu okazjonalnego nie tylko kręgiem podmiotów uprawnionych do jego zawarcia, ale również uproszczeniami proceduralnymi. W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest m.in. wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego oraz uzyskanie zgody właściciela tego lokalu. Przy najmie instytucjonalnym takie formalności nie są wymagane – wystarczy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To znacząco upraszcza i przyspiesza cały proces.
Najem instytucjonalny oświadczenie
Integralnym elementem umowy najmu instytucjonalnego lokalu jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Oświadczenie to dotyczy obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu, w terminie wskazanym przez właściciela zgodnie z art. 19i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Co istotne – najemca potwierdza również w złożonym oświadczeniu, iż jest świadomy, że nie będzie mu przysługiwać prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego w przypadku konieczności przymusowego opuszczenia lokalu. Takie rozwiązanie znacząco wzmacnia pozycję właściciela lokalu, dając mu skuteczne narzędzie do dochodzenia swoich praw bez przewlekłego postępowania sądowego.
Dlaczego warto wybrać najem instytucjonalny?
Dla przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnym wynajmem mieszkań, najem instytucjonalny stanowi stosunkowo skuteczne narzędzie ochrony interesów. Umożliwia szybkie i bezpieczne dochodzenie swoich praw, zmniejsza ryzyko problemów z nieuczciwymi najemcami, a także ogranicza czas i koszty postępowania sądowego. To rozwiązanie elastyczne, a jednocześnie bardziej przewidywalne i mniej ryzykowne niż klasyczna umowa najmu.
Kancelaria najem instytucjonalny
Nasza kancelaria oferuje kompleksową obsługę prawną związaną z najmem instytucjonalnym. Pomagamy przygotować odpowiednie umowy, współpracujemy z notariuszami, a w razie potrzeby prowadzimy również postępowania egzekucyjne i sądowe na gruncie umów najmu nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu – chętnie przedstawimy zasady współpracy oraz odpowiemy na wszelkie pytania związane z tą formą najmu.
Jedna odpowiedź
Bardzo spójna narracja – to się rzadko zdarza.To jeden z tych materiałów, które mimo prostoty wciągają. Czuć, że ktoś tu naprawdę przemyślał, co chce powiedzieć. Lubię, gdy autor pisze tak, jakby mówił do jednej konkretnej osoby. Zastanawiam się, czy to część większego cyklu?