Jakie są różnice między umową najmu a umową dzierżawy? Najem i dzierżawa to dwie odrębne umowy, choć mające wiele punktów stycznych. Zakwalifikowanie konkretnej umowy jako najem czy dzierżawa może mieć bardzo doniosłe skutki prawne. Obie umowy różnią się m.in. możliwością pobierania tzw. pożytków z nieruchomości czy też czasem obowiązywania i trybem rozwiązywania umowy.
O tym, czy mamy do czynienia z najmem czy dzierżawą, nie przesądza sama nazwa umowy zawarta w nagłówku, lecz jej treść i cel. Kluczowe znaczenie ma to, jak strony określają wzajemne prawa i obowiązki związane z korzystaniem z nieruchomości.
Najważniejsza różnica między najmem a dzierżawą?
Różnica tkwi w zakresie uprawnień osoby korzystającej z rzeczy:
- najemca może używać rzeczy, np. mieszkać w lokalu lub prowadzić w nim działalność (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego).
- dzierżawca może nie tylko używać rzeczy, ale też pobierać z niej pożytki, czyli czerpać z niej dochody – np. uprawiać ziemię i sprzedawać plony albo wynajmować dalej miejsca reklamowe (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).
Pożytki co to jest
Dzierżawca (w przeciwieństwie do najemcy) ma prawo pobierania pożytków z rzeczy – i właśnie na tym polega podstawowa różnica między dzierżawą a najmem.
Czym są pożytki? Pożytki naturalne dotyczą przede wszystkim gruntów rolnych, np.: plony (np. zboże, warzywa, owoce) wyrosłe na działce stanowią pożytki naturalne. Dzierżawca może je zbierać i wykorzystywać (np. sprzedać, przerobić, przechować).
Nie każda rzecz „rodzi” plony – ale wiele rzeczy może przynosić dochód, i to również są pożytki – tyle że cywilne. Na przykład dzierżawca budynku może wynajmować poszczególne lokale albo udzielić licencji reklamowej na elewację i pobierać z tego tytułu czynsz. Takie wpływy pieniężne uznawane są za pożytki cywilne, czyli dochód z rzeczy osiągany na podstawie stosunku prawnego.
Najem a dzierżawa pożytki
Nie da się jednoznacznie przypisać danej rzeczy wyłącznie do najmu albo wyłącznie do dzierżawy. Dzierżawa dotyczy rzeczy, które mogą przynosić pożytki – naturalne (np. plony z gruntu rolnego) lub cywilne (np. czynsz z podnajmu). Jednak te same rzeczy mogą być także wynajmowane, o ile najemca nie ma prawa do pobierania pożytków – może z nich jedynie korzystać. Przykład: lokal użytkowy może być przedmiotem dzierżawy, jeżeli dzierżawca prowadzi w nim działalność i uzyskuje dochód z dalszego udostępnienia tego lokalu.
Ten sam lokal może być też przedmiotem najmu, jeżeli najemca wykorzystuje go wyłącznie do własnych celów, bez uzyskiwania pożytków. Pamiętać należy zatem, że o tym, czy dana umowa to najem, czy dzierżawa, nie decyduje rodzaj rzeczy, ale treść umowy i sposób korzystania z rzeczy przez stronę umowy.
Najem i dzierżawa czas trwania
Najem i dzierżawa różnią się również maksymalnym czasem trwania umowy zawartej na czas oznaczony. Dla wielu osób, zwłaszcza prowadzących działalność gospodarczą, istotne jest, aby zapewnić sobie długoterminowy dostęp do nieruchomości. Chcą uniknąć sytuacji, w której właściciel wypowie umowę po kilku latach. W takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może okazać się dzierżawa.
Umowę dzierżawy można bowiem zawrzeć na okres do 30 lat. Jeżeli strony określą dłuższy termin, po upływie 30 lat umowa i tak przekształci się w umowę zawartą na czas nieoznaczony – nawet jeśli zapisano w niej, że ma trwać np. 50 lat. Nie można tej zasady obejść, wpisując w umowie klauzule o automatycznym przedłużeniu na kolejne 30 lat.
W przypadku najmu, powyższa zasada jest zmodyfikowana poprzez ograniczenie czasowe do 10 lat. Po upływie tego terminu uznaje się, że najem został zawarty na czas oznaczony. Wyjątkiem są tu relacje między przedsiębiorcami. W przypadku obrotu obustronnie profesjonalnego maksymalny termin umowy na czas oznaczony wynosi 30 lat.
Terminy wypowiedzenia
Obie umowy różnią się w zakresie ustawowych terminów wypowiedzenia.
W przypadku dzierżawy gruntu rolnego można ją wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Natomiast inne umowy dzierżawy (czyli niedotyczące gruntu rolnego) można wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem rokiem dzierżawnego. Co istotne terminy te mogą podlegać modyfikacji, czyli strony mogą ustalić inne warunki wypowiedzenia.
Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu są bardziej złożone i kształtują się następująco:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
W przypadku najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku umowy najmu lokali mieszkalnych, w rachubę wchodzą regulacje ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które istotnie ograniczają swobodę wypowiadania umów najmu.
O wypowiedzeniu najmu więcej przeczytasz tutaj:
Kancelaria prawo nieruchomości
Nasza kancelaria specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej w zakresie prawa nieruchomości i budowlanego, w tym:
- reprezentujemy klientów w procesach sądowych,
- przygotowujemy i opiniujemy umowy najmu, dzierżawy oraz sprzedaży nieruchomości,
- doradzamy w sprawach związanych z obrotem nieruchomościami – zarówno mieszkaniowymi, jak i komercyjnymi,
- wspieramy najemców i właścicieli lokali w rozwiązywaniu sporów,
- zajmujemy się analizą stanu prawnego nieruchomości i dokumentacji.
