Opublikowany 20 lutego 2026 r. projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma uporządkować dużą liczbę kwestii, które przez lata wywoływały spory między właścicielami lokali, zarządami i zarządcami we wspólnotach mieszkaniowych.

Założeniem projektowanych przepisów jest dostosowanie regulacji do współczesnych realiów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w tym do praktyki zarządzania nieruchomościami, rozwoju budownictwa wielorodzinnego i rozwiązanie problemów, jakie ujawniły się na tle obowiązującej ustawy. Projekt ma również uwzględnić wnioski płynące z orzecznictwa sądowego oraz doprecyzować te obszary, które obecnie pozostają niejasne i w konsekwencji stają się źródłem konfliktów oraz postępowań sądowych.

Status wspólnoty mieszkaniowej

Jedną z podstawowych zmian ma być jednoznaczne określenie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zakłada usankcjonowanie kwalifikacji wspólnot mieszkaniowych dokonywanych w ostatnich latach w orzecznictwie sądowym. Zgodnie z planowanymi regulacjami potwierdzone zostanie na poziomie ustawowym, że wspólnota stanowi jednostkę organizacyjną, która co prawda nie posiada osobowości prawnej, ale posiada zdolność do czynności prawnych i własny majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

W praktyce chodzi o potwierdzenie, że wspólnota może działać we własnym imieniu, posiadać środki finansowe i nabywać prawa oraz obowiązki dotyczące zarządu częścią wspólną budynku. To rozwiązanie ma usuwać dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne i lepiej oddawać rzeczywisty model funkcjonowania wspólnot, który od lat faktycznie występuje w obrocie.

Status balkonów i tarasów

Projekt odnosi się także do jednego z najbardziej spornych tematów w budynkach wielolokalowych, czyli do statusu balkonów, loggii i tarasów. Zgodnie z proponowanym kierunkiem elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak płyta, izolacja, balustrada czy części stanowiące fragment elewacji, mają stanowić część nieruchomości wspólnej.

Odpowiedzialność za utrzymanie tych części spoczywałaby więc na wspólnocie. Inaczej miałaby być traktowana wewnętrzna przestrzeń balkonu, pozostająca co do zasady w zakresie odpowiedzialności właściciela lokalu.

Roszczenia związane z wadami nieruchomości – łatwiejsza droga w sporach z deweloperem

Kolejna istotna propozycja dotyczy dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Obecnie wspólnota nie ma samodzielnej podstawy do występowania z roszczeniami z rękojmi dotyczącymi części wspólnych budynku, ponieważ uprawnienia te wynikają z umów nabycia zawieranych indywidualnie przez właścicieli lokali.

W praktyce prowadzi to do skomplikowania podejmowanych działań, trudności organizacyjnych i konieczności uzyskania cesji roszczeń. Projekt przewiduje przyznanie wspólnocie legitymacji do występowania z takim powództwem na rzecz właścicieli, bez pozbawiania ich własnych uprawnień. To może znacząco uprościć dochodzenie odpowiedzialności za wady części wspólnych i poprawić skuteczność ochrony interesów całej wspólnoty.

Zasady ponoszenia kosztów w nieruchomości wspólnej

Zmiany mają objąć również zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczki nie tylko w odniesieniu do lokali użytkowych, ale do każdego lokalu, jeżeli sposób jego używania powoduje po stronie wspólnoty dodatkowe wydatki.

Powyższe rozwiązanie nie ma być jednak automatyczne. Wspólnota będzie musiała wykazać istnienie takich kosztów, przedstawić ich kalkulację i dopiero na tej podstawie, w drodze uchwały, ustalić wyższą zaliczkę dla konkretnego właściciela. Istotna zmiana dotyczy też obowiązku udostępnienia lokalu w szczególnych sytuacjach, zwłaszcza podczas kontroli instalacji, przy wykonywaniu zaleceń pokontrolnych, a także w razie awarii lub zagrożenia dla bezpieczeństwa sanitarnego albo przeciwpożarowego budynku.

Urządzenia pomiarowe

Na uwagę zasługują również propozycje dotyczące urządzeń pomiarowych czy zagadnienia terminowości opłat. Projekt zakłada uznanie ciepłomierzy, wodomierzy i podzielników ciepła za część nieruchomości wspólnej, co oznaczałoby przeniesienie na wspólnotę obowiązków związanych z montażem, wymianą, legalizacją, naprawami i nadzorem nad tymi urządzeniami. Jednocześnie właściciel lokalu co do zasady nie mógłby samodzielnie ingerować w ich działanie. Ma to służyć prawidłowemu i jednolitemu systemowi rozliczeń mediów w całym budynku.

W projekcie przewidziano również obowiązek uiszczania do 10. dnia każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę oraz opłat za odpady.

Kancelaria prawo nieruchomości

W kolejnym artykule omówione zostaną dalsze zmiany dotyczące zarządu, uchwał, kontroli właścicielskiej, zebrań wspólnoty i nowych zasad funkcjonowania tych podmiotów. Jeśli potrzebują Państwo pomocy prawnej w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych lub innych zagadnień z zakresu prawa nieruchomości, warto skorzystać ze wsparcia naszej kancelarii zajmującej się prawnymi aspektami funkcjonowania rynku nieruchomości oraz prawem budowlanym.