Planowana nowelizacja ustawy o własności lokali ma uprościć funkcjonowanie wspólnot i ograniczyć liczne wątpliwości interpretacyjne, które przez lata narastały na tle obowiązujących przepisów. Projekt zmierzać ma do bardziej przejrzystego określenia kompetencji zarządu lub zarządcy, zasad reprezentacji wspólnoty oraz reguł kontroli wykonywania powierzonych obowiązków. Istotne znaczenie mają też propozycje dotyczące zebrań właścicieli, elektronicznego przekazywania informacji i terminów sporządzania dokumentów wspólnoty.

O części planowanych zmian w ustawie pisałam już tutaj.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Jednym z ważniejszych założeń projektu jest uporządkowanie modeli zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele mają podejmować uchwałę, w której zdecydują, czy powołują zarządcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, czy też wybierają zarząd złożony z osób fizycznych.

Jednocześnie projekt odchodzi od dotychczasowej konstrukcji umowy o sposobie zarządu, zawieranej jednomyślnie przez wszystkich właścicieli. Rozwiązanie to uznano za mało praktyczne i obciążające, zwłaszcza z uwagi na wymóg formy notarialnej również przy późniejszych zmianach.

Projekt zakłada pozostawienie w mocy dotychczasowych umów przez okres, na jaki zostały zawarte, ale ich zmiana miałaby następować już według nowych zasad.

Czynności zwykłego zarządu – dokładny katalog

Nowelizacja ma także po raz pierwszy wyraźnie określić, czym są czynności zwykłego zarządu. Za takie mają być uznawane wyłącznie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym, przy zachowaniu dotychczasowego przeznaczenia.

Celem tej zmiany jest ograniczenie sporów dotyczących tego, które działania mogą być podejmowane samodzielnie przez zarząd albo zarządcę, a które wymagają uchwały właścicieli.

Projekt reguluje również sposób działania zarządu wieloosobowego, wprowadzając zasadę współdziałania jego członków oraz kolegialnego podejmowania decyzji. W relacjach zewnętrznych wspólnota miałaby być reprezentowana przez większość członków zarządu, co ma zmniejszyć ryzyko podejmowania zobowiązań bez rzeczywistej zgody większości składu.

Zmiany dotyczące spraw organizacyjnych i finansowych

Istotne miejsce w projekcie zajmują również kwestie finansowe i organizacyjne.

Nowelizacja ma wprowadzić ustawowe pojęcie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, tworzonego uchwałą właścicieli dla długookresowego gromadzenia środków na remonty i modernizacje. Ma on być wyraźnie oddzielony od funduszu eksploatacyjnego, z którego pokrywa się bieżące koszty funkcjonowania wspólnoty. Jednocześnie projekt doprecyzowuje, że właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, proporcjonalnie do swoich udziałów, jeżeli egzekucja przeciwko samej wspólnocie okaże się bezskuteczna.

Właściciele mają też uzyskać wyraźniej określone uprawnienia kontrolne, obejmujące dostęp do dokumentów wspólnoty i prawo żądania informacji od zarządu lub zarządcy.

Uchwały we wspólnocie mieszkaniowej

Projektowane przepisy szeroko odnoszą się także do procedur podejmowania uchwał i organizowania zebrań.

W przypadku głosowania prowadzonego w trybie indywidualnego zbierania głosów, zarówno wyłącznie obiegowo, jak i w trybie mieszanym, uchwała miałaby zapadać zwykłą większością głosów właścicieli biorących udział w głosowaniu, liczonych według udziałów. Sama wspólnota określałaby termin oddawania głosów, z zachowaniem ustawowych granic czasowych.

Projekt wprowadza też elektroniczny obieg informacji, obejmujący zawiadomienia o zebraniach, przekazywanie treści uchwał oraz możliwość oddawania głosu drogą elektroniczną.

Ważną zmianą jest również przyznanie właścicielom prawa samodzielnego zwołania zebrania, jeżeli zarząd nie zrobi tego mimo wniosku właścicieli reprezentujących co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Inne zmiany w ustawie o własności lokali

Wśród dalszych propozycji znalazły się również zmiany dotyczące sprawozdawczości, udziałów i wyodrębniania lokali. Sprawozdanie zarządu lub zarządcy ma mieć formę pisemną i obejmować część opisową oraz finansową, a termin jego przedstawienia właścicielom zostałby wydłużony do końca kwietnia.

Projekt przewiduje też możliwość skierowania sprawy do sądu, gdy wspólnota nie podejmuje uchwały w przedmiocie zmiany wysokości udziałów, mimo że wymaga tego sytuacja konkretnego właściciela.

Osobno uregulowano kwestię wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, ograniczając możliwość traktowania takich pomieszczeń jako samodzielnych lokali, chyba że spełniają przewidziane prawem warunki.

Podsumowanie

Jeżeli projekt przejdzie dalszą procedurę legislacyjną i zostanie uchwalony, zmiany mogą znacząco wpłynąć na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Warto więc śledzić dalsze losy nowelizacji i ocenić, które z nowych rozwiązań będą miały największe znaczenie w praktyce.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w sprawach związanych ze wspólnotami mieszkaniowymi lub innymi problemami z zakresu prawa nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z pomocy naszej kancelarii.