Temat ustalania powierzchni użytkowej mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów ma długą i burzliwą historię. Wszystko przez brak precyzyjnych regulacji, co pozwalało na swobodę interpretacyjną. Sytuacja ta się zmieniła w 2026 roku. Prawodawca nie powiedział jednak ostatniego słowa i obecnie planuje kolejną nowelizację.
Stare zasady liczenia powierzchni użytkowej
Do 13 lutego 2026 roku żaden przepis nie regulował w jaki sposób deweloper ma liczyć powierzchnię użytkową na potrzeby zawieranych umów deweloperskich. Jednocześnie istniały regulacje ustalające zasady liczenia powierzchni na potrzeby projektu architektonicznego, istniała także Polska Norma. Natomiast żaden przepis nie nakazywał stosowania tych norm przez dewelopera w relacji z nabywcą.
W konsekwencji utarła się praktyka ustalania ceny mieszkań i domów w oparciu o ich powierzchnię z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi. Pretekst do takiego rozwiązania dała też nieprecyzyjna Polska Norma z 1997 roku, zgodnie z którą do powierzchni użytkowej wliczana powinna być także powierzchnia pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu. Większość deweloperów uznawała, że do tych ścianek kwalifikuje się każda ściana, która nie jest ścianą nośną i można ją wyburzyć bez ryzyka dla konstrukcji budynku.
W konsekwencji nabywcy płacili za powierzchnię, z której nigdy nie skorzystają.
Zwiastun zmian – rynek koryguje braki legislacyjne
Doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi budziło ogromne kontrowersje wśród nabywców. Z powodu tej powierzchni cena mieszkania była wyższa o kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy.
Z czasem zaczęły się pojawiać głosy sprzeciwu wobec kwalifikowania murowanych ścianek działowych jako ścianki nadające się do demontażu i uwzględniania powierzchni pod nimi jako powierzchni użytkowej. Taka interpretacja była wskazywana jako niezgodna z Polską Normą. Ocenę ten potwierdził także Polski Komitet Normalizacyjny (na gruncie normy PN- ISO 9836:2015-12) wskazując, że do powierzchni użytkowej wlicza się ściany, które z góry są projektowane jako ściany typu przepierzeni, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych.
Odpowiedzią ze strony deweloperów było utworzenie pojęcia „powierzchni sprzedażowej” na którą składała się powierzchnia użytkowa mieszkania oraz powierzchnia pod ściankami działowymi. Zmiana ta zbiegła się w czasie ze wzrostem świadomości prawnej nabywców oraz wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej. W związku z tym cześć deweloperów zaczęła szerzej informować nabywców w jaki sposób jest ustalana cena oraz powierzchnia, która jest jednym z mnożników wpływających na cenę nieruchomości.
Niestety część deweloperów nadal wliczało powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, czym narazili się na roszczenia finansowe ze strony nabywców. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.
Nowe zasady obliczania powierzchni przez deweloperów
Szeroka dyskusja na temat zasad obliczania powierzchni użytkowej w końcu skutkowała zmianami w przepisach, które z założenia raz na zawsze miały uporządkować sytuację kupujących. Dnia 13 lutego 2026 roku w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wprost w art. 5a określiła zasady ustalania ceny lokalu oraz zawierała definicję powierzchni użytkowej na potrzeby umów deweloperskich.
cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m2 ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej.
powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.
I choć mogłoby się wydawać, że w końcu doszło do uporządkowania sytuacji, to wspomniana wyżej nowelizacja stworzyła nowy problem. W art. 5a zawarte zostało odwołanie do Polskiej Normy. Natomiast na potrzeby projektowania budynku, powierzchnię użytkową ustala się z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy jak i zasad określonych w innych przepisach, w tym obecnie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
W konsekwencji nowelizacji w ramach jednej inwestycji zaczęły funkcjonować dwie powierzchnie użytkowe – jedna z etapu projektu i budowy oraz druga, ustalana dla nabywców.
Zamiast uproszczenia, pojawiły się kolejne praktyczne kłopoty.
Jak praktyka poradziła sobie z kolejnym problemem?
Deweloperzy zostali zostawieni ze sporym problemem. Gdyby mieli się ściśle stosować do nowych przepisów i ustalać powierzchnię sprzedawanych nieruchomości, a co za tym idzie cenę, zgodnie z ustawą deweloperską, zmiana ta oznaczałaby szkodę dla nabywców. Wynika to z faktu, że licząc zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:2022-07 do powierzchni użytkowej wliczana jest także powierzchnia balkonów i loggii, czyli powierzchnie, które w praktyce nigdy nie były uwzględniana przy ustalaniu ceny lokalu.
Dopiero uwzględniając zasady wynikające z rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego ustalana jest powierzchnia użytkowa, do której nie są wliczane balkony i loggie. Z powyższego rozporządzenia wynika także zasada, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pod skosami poniżej 1,40 m.
Deweloperzy musieli więc podjąć decyzję, jak podejść do tak nieprzemyślanej zmiany przepisów. Rozwiązanie tej sytuacji w sposób korzystny dla nabywców było możliwe w oparciu o zasadę, w myśl której deweloper ma możliwość modyfikacji zasad wynikających z ustawy deweloperskiej, tylko jeśli jest to zmiana na korzyść nabywców. Nie ulega wątpliwości, że ustalanie powierzchni użytkowej z uwzględnieniem zasad wynikających z ww. rozporządzenia jest rozwiązaniem na korzyść nabywców. W konsekwencji w umowach deweloperskich oraz prospektach sporządzanych po 13 lutego 20026 roku w zapisach opisujących zasady ustalania powierzchni użytkowej oprócz wskazania na normę PN-ISO 9836:2022-07 deweloperzy wskazują odesłanie do zasad wynikających z rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Definitywne rozwiązanie sporu wokół ustalania powierzchni użytkowej
Wyżej opisana sytuacja wymagała interwencji prawodawcy. Chociaż deweloperzy znaleźli całkiem dobre rozwiązanie, obowiązujące przepisy nie mogą pozostawać nieprecyzyjne. Nabywcy muszą mieć jasne zasady, które będą określać ramy ich ochrony prawnej.
Dnia 11 maja 2026 roku został opublikowany rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej. Oprócz szeregu zmian, projekt poświęca także uwagę kwestii powierzchni użytkowej. Zgodnie z głosami ekspertów, do ustawy wprowadzono nową definicję powierzchni użytkowej, która odwołuje się nie tylko do Polskiej Normy:
powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – powierzchnię użytkową obliczoną na potrzeby projektowania budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Zaproponowana zmiana jest bardzo dobrym rozwiązaniem, ponieważ raz na zawsze usunie wątpliwości interpretacyjne. Miejmy nadzieję, że zmiana ta szybko wejdzie w życie.
Znaczenie obsługi prawnej dla dewelopera
Dynamicznie zmieniające się przepisy oraz przy jednoczesnym braku precyzji przepisów dotyczących działalności dewelopera tworzą ogromne ryzyko prawne dla działalności dewelopera. Wyraźnie widoczne to było chociażby w przypadku opisanej powyżej nowelizacji. Nieprecyzyjny przepis wymagał od deweloperów szybkiej reakcji i ustalenia, jak powinni działać i jakie zapisy powinny znaleźć się w dokumentach (prospekt informacyjny, umowa deweloperska), żeby działać zgodnie z przepisami i nie narazić się na negatywne konsekwencje. Wówczas pomocne okazało się bieżące wsparcie prawne. Wsparcie doświadczonych prawników, znających realia branży pozwala nie tylko na zrozumienie zmieniających się realiów prawnych, ale także wprowadzenie rozwiązań bezpiecznych dla dewelopera.
Jeśli jesteś deweloperem i potrzebujesz wsparcia prawnego, jesteśmy do Twojej dyspozycji.
