Minęły już dwa miesiące od wejścia w życie nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
O tym czym jest świadectwo energetyczne przeczytasz TUTAJ.
Mimo to nowe regulacje nadal budzą wiele kontrowersji. Wątpliwości budzi twierdzenie, że nieprzedłożenie świadectwa energetycznego przy zawieraniu umowy sprzedaży u notariusza może powodować nieważność umowy. Z drugiej strony mówi się, że notariusze odmawiają sporządzenia aktu bez świadectwa. Czy tak faktycznie jest?
Akt notarialny a świadectwo energetyczne
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od dnia 28 kwietnia 2023 roku, sprzedawca jest zobowiązany do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy nieruchomości przy sporządzeniu aktu notarialnego. Notariusz w sporządzanym akcie jedynie odnotowuje ten fakt.
Kiedy nie ma potrzeby sporządzania i przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku?
Obowiązujące przepisy przewidują szereg przypadków, gdy nie istnieje obowiązek sporządzania świadectwa. Co za tym idzie, w tych przypadkach nie ma także obowiązku przekazywania świadectwa kupującemu przy zawieraniu umowy sprzedaży.
Wspominany brak obowiązku sporządzania świadectwa dotyczy budynku:
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
- przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
- mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2rok).
Brak świadectwa energetycznego, czyli co się stanie, jeśli sprzedawca nie przekaże świadectwa przy sprzedaży?
Jeśli sprzedawca nie przekaże świadectwa energetycznego kupującemu przy zawieraniu umowy sprzedaży, notariusz w akcie notarialnym odnotowuje oświadczenie nabywcy o tym, że sprzedawca nie przekazał mu świadectwa energetycznego.
Ponadto notariusz poucza sprzedającego o grożącej w tym przypadku sankcji. Za nieprzekazanie świadectwa energetycznego sprzedawcy grozi kara grzywny do 5000 złotych.
Kto wymierza grzywnę?
Notariusz nie jest uprawniony do wymierzania kary grzywny. Nieprzekazanie świadectwa energetycznego stanowi wykroczenie i podlega ściganiu oraz ukaraniu na takich samych zasadach jak inne wykroczenia.
Przepisy nie wskazują żadnego organu kontrolnego, który weryfikowałby czy przy zawarciu konkretnej umowy faktycznie doszło do przekazania świadectwa energetycznego.
Oznacza to, że postępowanie o ukaranie za wykroczenie polegające na nieprzekazaniu świadectwa będą wszczynane najpewniej w wyniku zawiadomień samych kupujących nieruchomości, którzy tego świadectwa nie otrzymali ani przy zawarciu umowy ani w późniejszym terminie.
Czy akt notarialny bez świadectwa energetycznego jest nieważny?
Czy nieprzekazanie świadectwa powoduje, że umowa sprzedaży jest wadliwa? Czy w takim wypadku kupujący staje się właścicielem nieruchomości czy też umowa jest nieważna? Nieprzekazanie świadectwa nie ma wpływu na ważność umowy sprzedaży. Aktualnie obowiązujące przepisy nakładają jedynie obowiązek przekazania świadectwa przy zawarciu umowy. Jednakże w sytuacji, gdy sprzedawca nie spełni tego obowiązku, brak jest sankcji w postaci nieważności umowy. Pomimo niespełnienia obowiązku umowa zostaje skutecznie zawarta i dochodzi do przeniesienia własności na kupującego.
Co istotne, brak świadectwa nie jest przeszkodą do przystąpienia do aktu i notariusz nie ma podstaw do odmowy dokonania czynności w takim przypadku.
