Zakup nieruchomości przez obywateli innego kraju w Polsce staje się w ostatnich latach coraz bardziej popularny.
Czy każdy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?
Kiedy do nabycia nieruchomości wymagane jest zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji, a kiedy uzyskanie zezwolenia nie jest konieczne?
Czym jest promesa na zakup nieruchomości i kiedy warto rozważyć skorzystanie z takiego rozwiązania?
Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Zasadą jest, iż zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji wymagane jest wobec cudzoziemców na:
- zakup nieruchomości,
- nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości,
- objęcie udziałów czy akcji w spółkach handlowych będących właścicielami nieruchomości.
.
Kiedy nie potrzeba zezwolenia na zakup nieruchomości
Przepisy wprowadzają jednak wyjątki od zasady uzyskiwania zezwoleń na zakup nieruchomości w Polsce, uzależnionych przede wszystkim od tego, jakiego kraju obywatelem jest cudzoziemiec.
Przede wszystkim takiego zezwolenia nie potrzebują cudzoziemcy będący obywatelami Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii czy Szwajcarii.
Obywatele innych krajów, na przykład Ukrainy czy Białorusi, którzy chętnie decydują się na zakup nieruchomości w Polsce, mogą co do zasady bez zezwolenia właściwego ministra m.in. nabywać samodzielne lokale mieszkalne, udziały w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z tym lokalem czy też miejsce postojowe przynależne do takiego lokalu. Wyjątkiem są nieruchomości, które znajdują się w strefie nadgranicznej.
.
Nabycie nieruchomości nad morzem przez cudzoziemca
Nieruchomości nad morzem leżą najczęściej na obszarze tzw. strefy nadgranicznej. Ze względu na kwestie m.in. obronności kraju jest to szczególny obszar. W związku z tym przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewidują, że na tym obszarze nie mają zastosowania wyżej opisane odstępstwa od wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości.
W uproszczeniu cudzoziemiec – obywatel np. Białorusi lub Ukrainy, będzie musiał także uzyskać zezwolenie ministra na nabycie mieszkania na takim obszarze. Jednak trzeba pamiętać, że w przypadku sporej liczby mieszkań mamy do czynienia nie z prawem własności, ale ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, co do którego nie ma wymogu zyskania zezwolenia na bycie. Cudzoziemiec może więc bez zezwolenia właściwego ministra zakupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego także w tzw. strefie nadgranicznej.
.
Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca
W procedurze uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości innej niż lokal mieszkalny (ewentualnie zakup nieruchomości w strefie nadgranicznej) wykazać należy, że:
- nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
- nie sprzeciwiają się takiemu zakupowi względy zdrowia i polityki społecznej,
- zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską.
.
Obowiązek wykazania każdego z tych faktów spoczywa na cudzoziemcu, który zamierza zawrzeć umowę zakupu nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że procedura administracyjna może znacznie się przedłużyć, kiedy będzie zachodzić konieczność uzupełnienia braków formalnych, wniesienia odwołania od decyzji organu czy też skargi do sądu administracyjnego. Ważne jest zatem możliwie jak najbardziej staranne przygotowanie wniosku oraz złożenie go ze wszelkimi wymaganymi dokumentami.
.
Promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Należy również wspomnieć, że możliwe jest otrzymanie promesy udzielenia zezwolenia, która ważna jest rok i stanowi gwarancję uzyskania zezwolenia dla cudzoziemca, jeśli spełnione zostaną warunki określone w treści promesy. Warto rozważyć uzyskanie promesy między innymi w następujących sytuacjach:
- cudzoziemiec zamierza zakupić nieruchomość w ramach licytacji,
- nie został uregulowany jeszcze stan prawny nieruchomości, którą zamierza nabyć cudzoziemiec – np. toczy się postępowanie w sprawie podziału nieruchomości.
Jeśli roczny termin wskazany w promesie upłynie i promesa utraci ważność, nie powoduje to oczywiście, iż organ nie może wydać cudzoziemcowi zezwolenia na zakup nieruchomości. Wymagać to będzie jednak przeprowadzenia kompleksowego postępowania administracyjnego i oceny spełnienia przez cudzoziemca warunków do uzyskania decyzji.
.
Kancelaria pomoc w zakupie nieruchomości przez cudzoziemca
Przy nabywaniu jakiejkolwiek nieruchomości przez cudzoziemca wskazane jest skorzystanie z pomocy prawnej kancelarii.
Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której cudzoziemiec chce mieć pewność co do tego, że stan prawny nieruchomości spełnia jego oczekiwania, a nieruchomość będzie mogła służyć zamierzonym celom.
W sprawach, w których konieczne jest uzyskanie zezwolenia właściwego ministra, skorzystanie już na początku ścieżki z pomocy prawnej może znacząco przyspieszyć całą procedurę. Na stosunkowo płynnym rynku nieruchomości w Polsce, czas odgrywa znaczącą rolę w zamierzeniach inwestora i niejednokrotnie może wpłynąć na plany zakupu konkretnej nieruchomości.
