Czy wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może zakazać najmu krótkoterminowego? Najem krótkoterminowy, czyli wynajmowanie mieszkania na krótki okres, np. turystom lub osobom w podróży służbowej, jest popularnym sposobem zarabiania na nieruchomościach. Jednak w niektórych budynkach mieszkalnych wspólnoty i spółdzielnie podejmują próby ograniczenia takiej działalności. Czy mają do tego prawo na gruncie obowiązujących przepisów? Czy czekają nas jakieś zmiany w tym zakresie?
Najem krótkoterminowy zakaz
Najem krótkoterminowy jest dla niektórych inwestorów atrakcyjną opcją zarobku. Mniej entuzjastycznie podchodzą do tego właściciele pozostałych mieszkań, które są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Duża rotacja osób korzystających z najmu, często rozrywkowy charakter wyjazdów, powoduje uciążliwości w postaci nadmiernego hałasu, naruszania ciszy nocnej, zaśmiecania czy niszczenia części wspólnych budynku. Nic więc dziwnego, że wiele wspólnot mieszkaniowych próbuje rozwiązać ten problem poprzez uchwały zakazujące najmu krótkoterminowego. Ale czy jest to działanie prawnie skuteczne?
Prawo własności jest bardzo silnie chronione w polskich przepisach, począwszy od Konstytucji RP, w której w art. 64 gwarantuje ochronę prawa własności i stanowi, że może ono być ograniczone jedynie na mocy ustawy. O ile więc przepis ustawy nie wprowadzi jakiegoś ograniczenia lub zakazu, to przepis niższej rangi nie może ingerować w tę kwestię.
Oznacza to, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie mogą określać sposobu, w jaki właściciel wykorzystuje swój lokal. Tym samym wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać członkom wspólnoty wynajmowania ich lokali na krótkie terminy.
.
Sąd Najwyższy a najem krótkoterminowy
Skala tego problemu w ostatnich latach spowodowała, że tematem zajął się Sąd Najwyższy. W jednym z wyroków Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Wspólnota może bowiem ingerować w ramach uchwał tylko w obszarze, który mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. W konsekwencji Sąd Najwyższy wprost wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie może ustanawiać zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego (wyrok z 12.01.2021 r., IV CSKP 20/21).
.
Co może zrobić wspólnota?
Choć wspólnota (ani spółdzielnia) nie może – na gruncie obowiązujących przepisów – zakazać najmu krótkoterminowego, może podejmować działania mające na celu poprawę komfortu innych mieszkańców budynku. Może to obejmować np. wprowadzenie regulaminu korzystania z części wspólnych, w którym określone zostaną zasady dotyczące hałasu, zachowania czy porządku w budynku. Działania te mogą być zatem nastawione na poprawę bezpieczeństwa czy wygody korzystania z części wspólnych osób mieszkających w budynku, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej, jednakże nie mogą prowadzić do wyłączenia możliwości wynajmowania lokalu na doby.
.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu najem krótkoterminowy
Nieco szersze możliwości działania może mieć spółdzielnia w odniesieniu do osób, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli najem krótkoterminowy doprowadziłby do zmiany sposobu korzystania z lokalu (np. podział na pokoje) czy przeznaczenia lokalu, spółdzielnia musi wyrazić zgodę na takie działanie. Jednakże, jeśli do takiej zmiany nie dojdzie, sytuacja jest zbliżona do sytuacji mieszkania własnościowego.
.
Najem krótkoterminowy – projektowane zmiany i ograniczenia
Aktualnie prowadzone są prace legislacyjne, które mają prowadzić do ograniczenia możliwości najmu krótkoterminowego. Na dzień publikacji niniejszego wpisu nie jest znana treść projektu zmian. Wskazuje się jednak, że zmiany mają dotyczyć wprowadzenia rejestru, do którego należy zgłosić lokal podlegający najmowi krótkoterminowemu. W dalszej kolejności, przepisy mają dać wspólnotom uprawnienie do ograniczania lub zakazywania tego rodzaju działalności.
.
Kancelaria prawo nieruchomości
Zgodnie z aktualnymi regulacjami właściciele lokali mają pełne prawo do ich wynajmowania swoich mieszkań, w tym na krótkie terminy. Wspólnota mieszkaniowa może natomiast tworzyć odpowiednie regulaminy, a w skrajnych przypadkach, gdy najem krótkoterminowy wiąże się z uciążliwościami dla członków wspólnoty, występować do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 uwl).
Nasza kancelaria wspiera wspólnoty mieszkaniowe w bieżących sprawach związanych z działaniem wspólnoty, jak i reprezentuje je w postępowaniach sądowych.
Potrzebujesz wsparcia prawnego? Skontaktuj się z nami!
