Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest między innymi do zarządzania częściami wspólnymi budynku. Jednakże w przypadku dochodzenia roszczeń od dewelopera za wady nieruchomości wspólnej, nie posiada ona z mocy prawa legitymacji procesowej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa pozbawiona jest w ogóle możliwości dochodzenia takich roszczeń. Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera i uczestniczyć w sporze sądowym z nim, ale po spełnieniu dodatkowych warunków.
Wspólnota pozew przeciwko deweloperowi
Zanim omówione zostanie, jak pozwać dewelopera za wady nieruchomości obejmujące części wspólne, należy krótko wyjaśnić czym jest wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa stanowi ogół właścicieli lokali i powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w danym budynku. Oznacza to, że nie musi być osobno zawiązywana przez właścicieli lokali, czyli nie muszą oni podejmować osobnych działań prowadzących do powstania wspólnoty mieszkaniowej.
Umowa cesji pozew wspólnota
Wspólnota posiada odrębność podmiotową od właścicieli, którzy posiadają uprawnienia do kierowania roszczeń związanych z wadami nieruchomości. To właściciele nieruchomości są stronami umów sprzedaży nieruchomości z deweloperem (w tym umów w przenoszących własność w wykonaniu umowy deweloperskiej). Z tego względu wspólnota nie może wystąpić z pozwem przeciwko deweloperowi, dopóki nie nabędzie uprawnień do tego od właścicieli poszczególnych lokali. Odbywa się to w drodze cesji.
Zasadniczo każdy właściciel, w przypadku wad nieruchomości dysponuje roszczeniami z tytułu rękojmi oraz równolegle uprawnieniami z tytułu nienależytego wykonania umowy (w tym roszczenie o odszkodowanie). Podpisując cesję na rzecz wspólnoty trzeba więc określić, które uprawnienia właściciel przenosi – czy wszystkie, czy wybrane.
Skuteczność umów przelewu wierzytelności może być kwestionowana przez dewelopera w postępowaniu sądowym, a zatem precyzyjne sformułowanie takich umów jest niezbędne, żeby możliwe było pozwanie dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową.
Pozew przeciwko deweloperowi co można zyskać
Głównym celem w przypadku ujawnienia się wad w nieruchomości jest ich usunięcie, czyli przeprowadzenie niezbędnych napraw. Niestety zdarza się, że deweloper uchyla się od napraw i konieczne jest kierowanie dalszych roszczeń. W takim przypadku wspólnota występuje z roszczeniami pieniężnymi. Uzyskana suma pozwoli na wykonanie napraw samodzielnie przez wspólnotę mieszkaniowa. W przypadku braku dobrowolnej zapłaty przez dewelopera, konieczne jednak staje się dochodzenie roszczeń przed sądem i złożenie pozwu o zapłatę.
Działanie w pojedynkę czy wspólnie?
Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie zgłaszać roszczenia o usunięcia wad nieruchomości wspólnej. Natomiast najczęściej właściciele poszczególnych mieszkań nie dysponują odpowiednim czasem czy wiedzą. Dlatego działanie dochodzenie roszczeń przez wspólnotę (w tym pozew) upraszcza nieco procedurę kompleksowej obsługi „żądań” właścicieli lokali oraz zmniejsza jej koszty.
Zazwyczaj sprawa przeciwko deweloperowi zainicjowana przez wspólnotę mieszkaniową prowadzona jest przez jednego pełnomocnika zawodowego, który dysponuje pełnomocnictwem do działania w imieniu wspólnoty. Wpływa to na optymalizację kosztów pomocy prawnej, która z uwagi na charakter spraw przeciwko deweloperowi jest w zasadzie niezbędna – podobnie jak niezbędny może być udział w postępowaniu powołanych przez sąd biegłych sądowych, w przypadku, w którym deweloper kwestionować będzie roszczenia właścicieli i zgłoszone przez nich wady nieruchomości.
Pozew przeciwko deweloperowi a mieszkanie z rynku wtórnego
Kupujący nieruchomość na rynku wtórnym, nawet jeśli termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, o którym będzie mowa w kolejnym akapicie, jeszcze nie upłynął, także – po spełnieniu pewnych warunków – może dochodzić swoich praw od dewelopera (tym samym może on także w drodze cesji przenieść dalej swoje uprawnienie na wspólnotę). Niezbędne jest jednak uprzednie przeniesienie praw z tego tytułu ze zbywcy nieruchomości, który kupił lokal na rynku pierwotnym (od dewelopera) na nabywcę. Może to nastąpić zarówno w akcie notarialnym (umowie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym), jak i w późniejszej umowie.
Deweloper rękojmia termin
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje, jeśli rzecz sprzedana (w tym przypadku nieruchomość) jest niezgodna ze stanem umówionym. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeśli wada fizyczna nieruchomości stwierdzona zostanie przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości.
Kancelaria wspólnoty mieszkaniowe
Do sprawy sądowej przeciwko deweloperowi należy w odpowiedni sposób się przygotować. Po drodze konieczne jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową odpowiednich uchwał oraz nabycie przez nią uprawnień do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi w drodze cesji. Wszczęcie postępowania powinno zostać poprzedzone dokładną analizą prawną, w tym oceną możliwych wariantów postępowania. Konieczne może się okazać pozyskanie prywatnych opinii technicznych dokumentujących stan nieruchomości, zakres wad czy możliwe sposoby usunięcia wad.
Dzięki temu wspólnota jest przygotowana do prowadzenia rozmów przedsądowych z deweloperem. Etap przedsądowych negocjacji jest bardzo ważnym elementem dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi. Kroki podjęte na tym etapie mogą wpływać na powodzenie postępowania przed sądem, dlatego warto zadbać o odpowiednie wsparcie prawne już od pierwszych czynności.
Masz pytania dotyczące nieruchomości?
Potrzebujesz skonsultować swoją sprawę?
Skorzystaj z konsultacji z prawnikiem od nieruchomości!
Kliknij i umów się na spotkanie w dogodnym dla Ciebie terminie!
