W jednym z poprzednich wpisów opisane zostały podstawowe zasady związane z planowanym nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Polski. [zobacz]
We wpisie wskazaliśmy również, że istnieje możliwość uzyskania promesy, która w wielu przypadkach może (a czasami wręcz musi) wspomóc procedurę zakupu nieruchomości przez cudzoziemca. Czym jest promesa na uzyskanie zezwolenia ministra spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca i dlaczego może być zasadne jej uzyskanie?
Promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Promesę zdefiniować można w skrócie jako przyrzeczenie wydania cudzoziemcowi zezwolenia na zakup nieruchomości. Promesa jest decyzją administracyjną.
W postępowaniu prowadzonym w sprawie wydania promesy stosuje się co do zasady przepisy dotyczące zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Postępowanie w przedmiocie promesy prowadzone jest przez ministra spraw wewnętrznych. Promesa ma charakter wiążący dla organu. Oznacza to, iż organ nie może odmówić wydania zezwolenia, jeśli wydana została wcześniej dla konkretnego podmiotu promesa. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której doszło do zmiany stanu faktycznego sprawy. Zmiana stanu faktycznego dotyczyć może zarówno nieruchomości, jak i osoby wnioskodawcy. Zastrzeżenie to dotyczy zmian istotnych, które mają wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a zatem dotyczących przesłanek uzyskania zezwolenia.
Zmiany stanu prawnego pozostają bez wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy – promesa w takim przypadku jest dla organu wiążąca, aczkolwiek zmiana stanu prawnego może być także korzystna dla cudzoziemca – np. uzyskanie zezwolenia może nie być już konieczne.
Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca kiedy
Wystąpienie o uzyskanie decyzji, jaką jest promesa na uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest konieczne co najmniej w następujących przypadkach:
- cudzoziemiec zamierza nabyć nieruchomość, której stan prawny nie jest uregulowany – w takim przypadku uzyskuje pewność, że jego działania – często kosztochłonne – związane z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości nie okażą się bezcelowe w związku z negatywnym rozpatrzeniem jego sprawy przez ministra,
- nie została ukończona jeszcze procedura podziału nieruchomości, na skutek której wyodrębniona ma zostać nieruchomość, którą zamierza nabyć cudzoziemiec,
- cudzoziemiec planuje wziąć udział w licytacji nieruchomości.
Promesa zezwolenia na zakup nieruchomości ważność
Decyzja w sprawie promesy jest ważna przez okres roku od dnia, w którym zostanie doręczona. Po upływie tego terminu traci ona moc. Oznacza to, że nabywca traci swego rodzaju „gwarancję” na uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Oczywiście nie wyklucza to możliwości złożenia nowego wniosku o wydanie promesy czy już bezpośrednio uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Jednakże wtedy postępowanie przed ministrem jest prowadzone od nowa, w tym badane jest czy cudzoziemiec spełnia przesłanki do uzyskania takiego zezwolenia. Tytułem przypomnienia, cudzoziemiec musi wykazać, że:
- nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub też porządku publicznego,
- nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca nie sprzeciwiają się względy zdrowia i polityki społecznej,
- zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca warunki
Wniosek o wydanie promesy, podobnie jak wniosek o wydanie zezwolenia, poza wykazaniem spełnienia wyżej wymienionych warunków powinien zawierać następujące elementy:
- oznaczenie podmiotu, który składa wniosek oraz jego statusu prawnego,
- oznaczenie zbywcy nieruchomości,
- oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji,
- wskazanie formy prawnej nabycia,
- oznaczenie celu czy możliwości nabycia nieruchomości.
W toku postępowania administracyjnego organ może zobowiązać do przedstawienie dodatkowych wyjaśnień czy dokumentacji. Ich charakter i forma uzależnione są od realiów konkretnej sprawy.
Kancelaria zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Przymierzając się do nabycia nieruchomości w Polsce, konieczne może okazać się wparcie prawne. W pierwszej kolejności, niezależnie od tego czy nabywca jest cudzoziemcem czy nie, ważne jest by dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości. W skrócie: należy zweryfikować czy zapewnienia sprzedającego o nieruchomości mają pokrycie w rzeczywistości.
W przypadku cudzoziemców szczególnie istotne może być wsparcie w samej procedurze uzyskania promesy bądź zezwolenia. Dla osób nieobeznanych z polskim systemem prawnym i procedurami, pozyskanie dokumentów, które trzeba załączyć do wniosku o nabycie nieruchomości jak i sporządzenie takiego wniosku może wiązać się ze sporymi trudnościami. Profesjonalna pomoc prawna znacznie ułatwi i przyspieszy cały proces.
Jeśli planujesz uzyskać promesę bądź zezwolenie na nabycie nieruchomości i potrzebujesz pomocy prawnej w tym zakresie, umów się na konsultację, na której uzyskasz wyczerpujące informacje na temat całej procedury.
