Cena mieszkania kupowanego od dewelopera pozostaje w ścisłym związku z jego powierzchnią. Powierzchnia lokalu jest jego bardzo istotnym parametrem. Metraż ujawnia się w wielu dokumentach – w akcie notarialnym, księdze wieczystej czy ewidencji budynków i lokali.
Jeżeli po odbiorze lokalu czy też nawet w późniejszym okresie okazuje się, że faktyczna powierzchnia lokalu jest mniejsza niż w materiałach sprzedażowych czy w umowie, różnica ta jest niekorzystna dla nabywcy w dwóch aspektach: zapłacił zawyżoną cenę za mieszkanie obejmującą powierzchnię, której w rzeczywistości nie ma, a dodatkowo wartość rynkowa lokalu jest niższa. Taka rozbieżność może stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń wobec dewelopera.
Jak rozumieć „powierzchnię użytkową”
Spory w kwestii powierzchni mieszkania dotychczas wynikały najczęściej ze sposobu w jaki liczono powierzchnię użytkową. Tematu wcale nie ułatwiał fakt, że jeszcze niedawno obowiązująca norma, według której liczono powierzchnię lokalu, nie była jednoznaczna. A to dawało podstawy do różnych interpretacji. Główna oś sporu sprowadzała się do tego, czy do powierzchni użytkowej można doliczać powierzchnię pod ściankami działowymi. Zarówno poglądy za jak i przeciw miały za sobą szereg argumentów.
Na gruncie aktualnie obowiązującej normy tych wątpliwości już nie powinno być (do powierzchni użytkowej mieszkanie nie jest wliczana powierzchnia pod ściankami działowymi), co jednak nie oznacza, że problem zniknął.
Praktyka jednak pokazuje, że sposób obliczeń to jedno, a prawidłowe przypisanie powierzchni do lokalu i jej rzetelne przedstawienie nabywcy jest odrębnym zagadnieniem.
Zawyżony metraż mieszkania – przyczyny
Zawyżona powierzchnia mieszkania może wynikać z różnych powodów.
Przede wszystkim powodem podania przez dewelopera zawyżonej powierzchni mieszkania może być błąd w pomiarach. Po wybudowaniu domu lub bloku mieszkalnego deweloper dokonuje pomiarów, w wyniku których ustala ostateczną powierzchnię wybudowanego obiektu. Trzeba pamiętać, że nie jest niczym nadzwyczajnym pojawienie się różnic między powierzchnią projektowaną a powierzchnią w naturze. Wynika to ze specyfiki procesu budowlanego.
Innym powodem jest celowe przekłamanie powierzchni. Praktyka taka służy uzyskaniu wyższej ceny za nieruchomość bądź uniknięciu zwrotu nadpłaty klientowi. Zasadą jest bowiem, że jeśli wybudowane mieszkanie bądź dom ma mniejszą powierzchnię niż projektowana i wskazana w umowie deweloperskiej, deweloper musi zwrócić część środków nabywcy, tak aby cena odpowiadała iloczynowi powierzchni i ceny za jeden m2.
Ostatni powód zawyżonej powierzchni, który możemy wyróżnić, to podawanie klientom powierzchni lokalu z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi, bądź w oderwaniu od zasad ustalania ceny opisanych w umowie deweloperskiej.
Powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita
Dość popularną praktyką swego czasu (obecnie obserwowaną w znacznie mniejszym zakresie) było doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni, od której liczona jest cena lokalu. W tym przypadku nie chodzi o spór o interpretację pojęcia powierzchni użytkowej, o której była mowa wyżej. Był to swego rodzaju krok dalej: deweloperzy uznawali fakt, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pod ściankami, jednak doliczali tę powierzchnię, nazywając ją łącznie z powierzchnią użytkową różnymi pojęciami – powierzchnia sprzedażowa czy powierzchnia całkowita. W oparciu o tak ustaloną powierzchnię w dalszej kolejności ustalana była cena za lokal.
Rozwiązanie to mogło działać pod warunkiem, że nabywca (konsument) został wyraźnie poinformowany na jakich zasadach ustalana jest cena za mieszkanie, w tym jakie elementy wpływają na ostateczną cenę lokalu.
Jakie roszczenia przysługują kupującemu
Większość umów deweloperskich zawiera postanowienie, zgodnie z którym cena mieszkania stanowi iloraz powierzchni użytkowej oraz ustalonej ceny za m2 powierzchni użytkowej. Jeśli na etapie odbioru bądź później okaże się, że powierzchnia użytkowa podana przez dewelopera jest zawyżona, nabywca jest uprawniony do żądania zwrotu nadpłaty.
Podobnie jest w sytuacji, gdy deweloper ustala cenę posiłkując się sumą powierzchni użytkowej i powierzchni pod ściankami działowymi. W tym przypadku konieczne jest jednak jedno ważne zastrzeżenie. Roszczenie o zwrot nadpłaconej kwoty może być zasadne jedynie w sytuacji, gdy deweloper nie poinformował nabywcy rzetelnie o mechanizmie ustalania ceny. Jest tak najczęściej w sytuacji, gdy deweloper przemilcza (świadomie lub nie) jakie elementy wpływają na wysokość ceny bądź określa te zasady nieprecyzyjnie.
Jak przygotować sprawę krok po kroku
Jeśli podejrzewasz, że powierzchnia Twojego mieszkania została zawyżona, w pierwszej kolejności zweryfikuj dokumenty. Przede wszystkim sprawdź jakie zasady ustalania ceny zostały uzgodnione w umowie oraz jaka norma została wskazana jako właściwa do ustalania powierzchni użytkowej.
W dalszej kolejności możesz zlecić wykonanie pomiarów przez uprawnionego geodetę. W razie potwierdzenia różnic w powierzchni, pomiary te mogą stanowić istotny dowód w dalszym postępowaniu.
Następnie pozostaje wezwanie dewelopera do zwrotu nadpłaconej kwoty. W razie braku dobrowolnej zapłaty, sprawa będzie musiała trafić do sądu.
Podsumowanie
Zaniżony metraż mieszkania to nie tylko swego rodzaju niedokładność, lecz wymierna szkoda finansowa, którą można i warto dochodzić. Kluczem jest rzetelny obmiar, poprawna metoda liczenia i konsekwentne egzekwowanie praw – od reklamacji po postępowanie sądowe, jeśli to konieczne. Jeżeli podejrzewają Państwo, że metraż Państwa mieszkania nie jest zgodny z umową, warto skontaktować się z nami – przeanalizujemy dokumenty, oszacujemy roszczenie i poprowadzimy sprawę przeciwko deweloperowi.
