Aktualne ceny nieruchomości oraz długotrwały proces budowlany powodują, że z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym często związane są nieprzewidziane sytuacje. Opóźnienia, kłopoty finansowe spółki deweloperskiej, problemy z bankiem prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy – to scenariusze, które nie są nierealne i które w rzeczywistości mogą się wydarzyć. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest mechanizmem ograniczającym to ryzyko. Poniżej – praktyczny przewodnik po tym, kiedy ochrona faktycznie się uruchamia, kogo obejmuje i jak wygląda droga do zwrotu pieniędzy.

Kogo dotyczy ochrona i od kiedy realnie obowiązuje

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to publicznoprawna instytucja, a w zasadzie system ochrony dla kupujących mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Chronieni są konsumenci zawierający notarialne umowy deweloperskie. Fundusz działa na podstawie ustawy i od lipca 2024 r. ochrona obejmuje wszystkie nowo podpisywane umowy deweloperskie, niezależnie od tego, kiedy dana inwestycja rozpoczęła sprzedaż. W okresie przejściowym (1.07.2022–1.07.2024) parasol DFG dotyczył tylko projektów, których sprzedaż startowała już w reżimie nowych przepisów.

Sytuacje, w których DFG wypłaca środki

Ustawa precyzyjnie wskazuje zdarzenia, po których możesz domagać się zwrotu całości wpłat na rachunek powierniczy:

• upadłość dewelopera i brak kontynuacji przedsięwzięcia – gdy inwestycja po prostu nie jest już realizowana.
• odstąpienie od umowy przez syndyka lub zarządcę – czyli jednostronne „wycofanie” drugiej strony w toku postępowania,
• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – gdy problem nie dotyczy samego dewelopera, lecz instytucji utrzymującej Twoje środki,
• skuteczne odstąpienie przez nabywcę z przyczyn przewidzianych w ustawie deweloperskiej (art. 43) i brak zwrotu środków w 30 dni – to ważne: uprawnienie wynika z katalogu ustawowego (m.in. naruszenia warunków umowy), a wypłata z DFG wchodzi w grę dopiero, gdy deweloper nie odda środków w ustawowym terminie.

Ochrona funduszu działa także w sytuacji, gdy deweloper nie przeniósł własności nieruchomości w terminie. W praktyce, jeśli zdecydowałeś się odstąpić z tego powodu, a pieniędzy nie otrzymałeś w ciągu 30 dni, masz podstawę do wniosku o wypłatę z DFG. Podobne uprawnienia przysługują w przypadku, gdy oddawany lokal mieszkalny ma wadę, którą można zakwalifikować jako istotną.

Z czego Deweloperski Fundusz Gwarancyjny pokrywa wypłaty – i co oznacza to dla Ciebie

DFG jest zasilany składkami od deweloperów od każdej Twojej wpłaty. Stawka zależy od typu rachunku powierniczego. Wybór rodzaju rachunku należy do dewelopera.

Konsekwencje są praktyczne: przy rachunku zamkniętym pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności, a przy otwartym – są wypłacane etapami wraz z postępem prac. Fundusz równocześnie gromadzi dane o umowach i rachunkach oraz monitoruje etapy wypłat banku do dewelopera.

Jak przygotować wniosek

Procedura została ucyfrowiona. W skrócie:

• logujesz się przez login.gov.pl do panelu nabywcy na portalu DFG,
• wskazujesz odpowiednią umowę,
• wypełniasz formularz żądania,
• dołączasz kluczowe dokumenty (umowa, potwierdzenia wpłat, oświadczenia/odstąpienie, dowody okoliczności).

To, co przyspiesza sprawę, to porządek w dokumentach: warto zabezpieczyć w jednym miejscu umowę deweloperską, aneksy, harmonogramy, potwierdzenia przelewów, korespondencję i protokoły (np. z odbioru). Pamiętaj: jeśli odstępujesz od umowy, licz 30 dni – bez zwrotu w tym czasie otwiera się ścieżka do DFG.

Co z cenami mieszkań – i dlaczego ważna jest konstrukcja rachunku

Już na etapie tworzenia przepisów wskazywano, że składki na fundusz mogą w praktyce podnosić koszty po stronie deweloperów, a więc i wpływać na ceny. Skala tego zjawiska nie jest łatwa do odseparowania od innych czynników rynkowych (kredytowanie, popyt, koszty wykonawstwa). Z perspektywy nabywcy realne znaczenie ma jednak wybór rachunku powierniczego w danej inwestycji: model zamknięty daje większą „kontrolę” nad wypływem środków do dewelopera, otwarty – umożliwia finansowanie prac etapami, ale wymaga baczniejszego śledzenia postępu i zgodności z harmonogramem.

W praktyce natomiast zdecydowana większość deweloperów decyduje się na otwarty rachunek powierniczy.

Minimalizowanie ryzyka – praktyczne wskazówki przed podpisaniem umowy deweloperskiej

• sprawdź, jaki rachunek powierniczy zastosowano w inwestycji i jakie są warunki wypłat,
• przeczytaj część o odstąpieniu w umowie – kiedy możesz to zrobić i jak liczą się terminy,
• zachowuj dowody wpłat i korespondencję z deweloperem,
• monitoruj postępy prac i reaguj na opóźnienia – im wcześniej, tym lepiej przygotujesz się do ewentualnego dochodzenia roszczeń.

Czym tak naprawdę jest ochrona z DFG – podsumowanie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie jest usługą dodatkową ani dobrowolnym „ubezpieczeniem”, tylko ustawowym mechanizmem dla konsumentów kupujących na rynku pierwotnym. Obejmuje on obecnie zasadniczo wszystkie nowe umowy deweloperskie. Wypłaty następują w zamkniętym katalogu sytuacji – upadłość dewelopera, odstąpienia po stronie masy upadłości, upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy, a także skuteczne odstąpienie przez nabywcę i brak zwrotu w 30 dni. Źródłem środków są składki deweloperów, a wniosek złożysz online z wykorzystaniem login.gov.pl.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości, w tym prawem deweloperskim, a także prawem budowlanym, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.