Nadrzędnym celem ustawy deweloperskiej jest zapewnienie bezpieczeństwa osób kupującym mieszkania lub domy od dewelopera. Zwiększenie tego bezpieczeństwa było uzasadnieniem dla wprowadzenia nowej ustawy deweloperskiej, ale także dla ostatnich dyskusji i prac nad zmianami do tej ustawy. Jak się okazało, mimo wieloletnich prac nad nową ustawą deweloperską, ma ona wiele niedociągnięć (chociażby brak odesłania do przepisów o rękojmi).
Doradzając deweloperom czy pracując nad dokumentacją dla nich, często pojawiało się pytanie, czy muszą mieć stronę internetową dla inwestycji. Mimo że dla wielu deweloperów był to nieodłączny element sprzedaży inwestycji, to pewna ich część (zwłaszcza działających na mniejszą skalę) nie decydowała się na utworzenie strony internetowej. Jednak już niedługo będzie to musiało się zmienić. A to za sprawą nowelizacji z 21 maja 2025 roku, która 6 czerwca 2025 roku została podpisana przez prezydenta.
Obowiązek prowadzenia strony internetowej przez dewelopera
Nowelizacja przewiduje nowy art. 19a ustawy deweloperskiej, który nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej.
Dotychczas brak było regulacji, która nakazywałaby deweloperom prowadzenie strony internetowej oraz wskazywałaby na obowiązkowe elementy tej strony. To co ostatecznie było zamieszczane w internecie było więc głównie podyktowane kwestiami marketingowymi.
W ostatnich latach deweloperzy w przeważającej części nie zamieszczali już cen oferowanych lokali na stronach internetowych inwestycji. Oznaczało to, że nabywca bez telefonu lub wizyty w biurze sprzedaży nie miał możliwości ustalenia ceny, a przez to rozeznanie się w cenach lokali na rynku wymagało większego zaangażowania czasowego i organizacyjnego.
Tymczasem po zmianach przewidzianych w nowelizacji, na stronie internetowej deweloper będzie musiał zamieścić przede wszystkim część ogólną prospektu informacyjnego, adres swojej siedziby, adres lokalu, w którym jest prowadzona sprzedaż, informacje o sposobie kontaktu kupujących z deweloperem oraz lokalizację przedsięwzięcia.
Co najważniejsze – i co chyba budziło najwięcej dyskusji – deweloper musi zamieścić na swojej stronie internetowej ceny sprzedawanych lokali, a dokładniej:
- cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
- cenę pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie całej nieruchomości,
- a także informację o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność
Ceny muszą uwzględniać podatek VAT.
Jak długo deweloper musi utrzymywać stronę internetową
Strona internetowa musi być utrzymywana przez całe „życie” inwestycji. Strona musi istnieć już w momencie rozpoczęcia sprzedaży inwestycji, a w przypadku, gdy są zawierane umowy rezerwacyjne, jeszcze przed zawarciem pierwszej takiej umowy.
Natomiast moment końcowy obowiązku wyznacza przeniesienie własności ostatniego lokalu (lub domu jednorodzinnego) w ramach danej inwestycji.
W skrajnym przypadku może to oznaczać obowiązek utrzymywania strony internetowej przez dobre kilka lat.
Historia cen na stronie internetowej dewelopera
Deweloper będzie musiał nie tylko zamieszczać ceny oferowanych domów lub lokali, ale także będzie zobowiązany aktualizować je za każdym razem, gdy dojdzie do ich zmiany.
W takim wypadku trzeba będzie zamieszczać oprócz nowej ceny także informację o tym, kiedy do tej zmiany doszło. Jeśli w czasie realizacji inwestycji dojdzie do kilkukrotnej zmiany ceny, na stronie internetowej będą musiały być ujawnione wszystkie ceny, a nie tylko ostatnia, obowiązująca przed zmianą.
Konsekwencje braku strony internetowej
Nowy obowiązek dla deweloperów jest powiązany z dwiema zasadniczymi sankcjami.
Jeśli deweloper nie zaktualizował ceny na stronie internetowej i cena ta jest niższa od ceny oferowanej przez dewelopera przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Oznacza to, że zaniedbania po stronie dewelopera mogą go słono kosztować.
Jeszcze bardziej dotkliwa może się okazać druga sankcja przewidziana w nowelizacji. Naruszenie nowych obowiązków informacyjnych przez dewelopera stanowić będzie praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W takim przypadku Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera karę pieniężna w wysokości maksymalnie 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Obowiązek strony internetowej dewelopera – od kiedy
Nowelizacja wchodzi w życie w terminie miesiąca od dnia jej ogłoszenia.
Z uwagi na ciągłość procesów inwestycyjnych, rodzi się pytanie, czy nowe zasady będą miały zastosowanie do przedsięwzięć w toku? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca.
Prawodawca przewidział jednak okres na 2 miesięcy od momentu wejścia w życie nowelizacji na dostosowanie się do nowych wymogów. Jeśli deweloper prowadzi przedsięwzięcie, w przypadku którego doszło już do przeniesienia własności lokali, informacje m.in. o cenach będzie musiał podać w odniesieniu do lokalu lub domów, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców oraz wg aktualnego stanu. Co za tym idzie, jeśli od momentu rozpoczęcia sprzedaży cena lokalu ulegała zmianie kilkukrotnie, deweloper nie ma obowiązku podawania wszystkich historycznych cen, lecz ceny obowiązujące w chwili podania ich po raz pierwszy na stronie.
Obsługa prawna deweloperów kancelaria Poznań
Opisana nowelizacja nakłada kolejne obowiązki na deweloperów. Obowiązujące regulacje powodują, że prowadzenie przedsięwzięć deweloperskich wymaga dużej dbałości o jakość i kompletność dokumentacji, w tym dokumentacji sprzedażowej – umów deweloperskich, rezerwacyjnych czy prospektów informacyjnych.
Nasza kancelaria oferuje deweloperom wsparcie prawne w zakresie przygotowania wymaganej dokumentacji, ale także pomoc w procesie nabywania gruntów pod inwestycje, badania ich stanu prawnego (due diligence), prowadzenia postępowań administracyjnych, po bieżące wsparcie w działalności deweloperskiej.
