Inwestor zobowiązany jest zapewnić dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Dostęp ten musi być zarówno faktyczny jak i prawny. Oznacza to, że inwestor musi dopilnować, żeby z nieruchomości, na której mają być prowadzone roboty budowlane możliwy był przejazd (oraz przejście) do drogi publicznej, a jednocześnie możliwość ta musi mieć umocowanie prawne, tzn. wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądu.
.
Co to jest droga publiczna?
Szczegółowe zdefiniowanie pojęcia drogi publicznej wymagałoby odniesienia się zarówno do ustawy o drogach publicznych, jak i ustawy Prawo o ruchu drogowym. W uproszczeniu można przyjąć, że drogą publiczną jest wydzielony pas terenu, który składa się m.in. z jezdni, pobocza czy drogi dla pieszych (droga), który zaliczony jest do kategorii dróg krajowych, powiatowych czy gminnych. Pozostałe drogi, których nie można zaliczyć do jednej z tych kategorii są drogami wewnętrznymi.
.
Dostęp do drogi publicznej
Pojęciem dostępu do drogi publicznej posługuje się ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazuje ona, że dostęp do drogi publicznej może mieć charakter bezpośredni, jak i przebiegać może przez drogę wewnętrzną lub na skutek ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej. Należy zwrócić uwagę, że jeśli działka ma dostęp jedynie do drogi gruntowej, która nie jest w dacie rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę drogą publiczną, warunek posiadania dostępu do drogi publicznej organ może uznać za niespełniony, a taki pogląd jest – w sprzeczności z interesem inwestorów – akceptowany przez orzecznictwo sądów administracyjnych.
.
Bezpośrednie sąsiedztwo
Nieruchomość może mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przylegając do niej – najczęściej od frontu. Jednakże takie położenie działki nie przesądza jeszcze o tym, iż inwestor posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Mogą bowiem istnieć np. faktyczne przeszkody w dostępie do tej drogi wynikające z ukształtowania terenu czy obecnego lub planowanego zagospodarowania działki i nieruchomości sąsiednich. Z punktu widzenia przepisów, inwestor powinien mieć możliwość wjazdu z drogi publicznej na obszar, na którym ma być realizowana inwestycja, jak również powinien dysponować zjazdem.
.
Służebność
Dostęp do drogi publicznej może być także pośredni. Polegać może na wykonywaniu przez właściciela nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja, prawa przejazdu przez inną działkę i w ten sposób wjazdu na drogę publiczną. Takie uprawnienie ma formę służebności drogowej i wpisywane jest do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Zasadniczo właściciel nieruchomości władnącej (mającej prawo przejazdu) zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela (lub właścicieli) nieruchomości obciążonej służebnością. Jednakże służebności ustanawiać może także sam właściciel kilku nieruchomości (np. deweloper) na potrzeby planowanej inwestycji i późniejszej odsprzedaży gruntów czy lokali, z którymi związany będzie udział w nieruchomości gruntowej.
.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest możliwe w sytuacji, gdy działka inwestora nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Jednocześnie brak jest możliwości porozumienia się między sąsiadami i ustanowienia służebności w drodze umowy. Wówczas służebności drogi koniecznej ustanawia sąd w wyroku, po przeprowadzeniu postępowania sądowego. Osoba która wnosi o ustanowienie służebności drogi koniecznej na jej rzecz musi wykazać, że jej nieruchomość albo w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej albo nie ma możliwości przystosowania swojej działki celem zapewnienia dojazdu, bez ponoszenia nadmiernych i nieopłacalnych nakładów. W pierwszej kolejności właściciel nieruchomości powinien podjąć kroki w celu zmiany organizacji swojej działki, a dopiero potem, jeśli to nie jest możliwe, można rozważać obciążenie nieruchomości sąsiada.
Jeśli nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej można ustanowić także służebność drogową (która nie jest w takim przypadku służebnością drogi koniecznej). Rozwiązanie to może być np. rozważane w przypadku realizacji inwestycji, w której inwestor zamierza zorganizować dostęp właściciela nieruchomości do drogi publicznej w sposób bardziej dla niego dogodny, bądź też chce zapewnić dostęp dodatkowy.
.
Dostęp do drogi publicznej – udział w działce
Innym rozwiązaniem dla inwestora jest nabycie udziału w nieruchomości, która ma dostęp do drogi publicznej. W takim przypadku właściciel nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja jest również współwłaścicielem nieruchomości drogowej (drogi wewnętrznej). Rozwiązanie to jest praktykowane stosunkowo często przy realizacji projektów deweloperskich.
.
Kancelaria prawo budowlane
Kwestia dostępu do drogi publicznej powinna być w sposób szczegółowo oceniona przed przystąpieniem do realizacji inwestycji.
Niezależnie od tego, na którym etapie realizacji inwestycji inwestor się znajduje, zachęcam do kontaktu z kancelarią w sprawach związanych z uzyskaniem dostępu do drogi publicznej lub akceptacji projektowanego rozwiązania przez organ.
Posiadamy doświadczenie w obsłudze prawnej inwestycji budowlanych, w tym również inwestycji deweloperskich. Przeanalizujemy uwarunkowania faktyczne oraz stan prawny, a także pomożemy w doborze najlepszego rozwiązania, które pozwoli jak najszybciej rozpocząć inwestycję i uzyska akceptację organów.
