Przeglądając ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, natknąć można się również oferty dotyczące udziału w nieruchomości. Udział taki czasami jest sprzedawany jako prawo do wyłącznego korzystania z określonego lokalu mieszkalnego (np. znajdującego się w kamienicy) bądź też bez wskazania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Rozważając podjęcie rozmów kupujący powinien uwzględnić specyfikę prawną tego zagadnienia, jak również znać możliwości dotyczące ewentualnego „przekształcenia” udziału w odrębne prawo własności nieruchomości.
Co to jest udział w nieruchomości
Współwłasność polega na tym, że prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Prawo to jest niepodzielne – przysługuje do całej rzeczy, w tym nieruchomości – nie zaś co do jej fragmentu. Udział w nieruchomości oddaje proporcje (w częściach ułamkowych bądź w ramach współwłasności łącznej, którą jest chociażby wspólność ustawowa małżeńska), w których danej osobie przysługuje prawo własności. Taka konstrukcja współwłasności oznacza, iż każdy ze współwłaścicieli wykonuje prawo własności wspólnie z innymi osobami. Tym samym czynności, które związane są z zarządem nieruchomością wymagają uzyskania porozumienia z innymi osobami czy też ingerencji sądu.
Czym różni się własność od udziału
Pełna własność jest najszerszym uprawnieniem, które może przysługiwać w stosunku do rzeczy. Oznacza to, że jedynie przepisy prawne mogą stanowić ograniczenie w wykonywaniu prawa własności.
Zasadniczo zatem właściciel nieruchomości może samodzielnie:
- podjąć decyzję co do sprzedaży nieruchomości (aczkolwiek udziałowiec może najczęściej bez ograniczeń przenieść własność udziału na inną osobę – nie dotyczy do współwłasności łącznej),
- zlecić remont nieruchomości,
- realizować – po uzyskaniu niezbędnych decyzji – plany związane z rozbiórką czy zabudową nieruchomości,
- oddać do odpłatnego czy nieodpłatnego korzystania nieruchomość albo jej części innym osobom.
W przypadku dysponowania jedynie udziałem w prawie własności nieruchomości, wszystkie wyżej wskazane czynności wymagałyby zgody pozostałych współwłaścicieli, co w praktyce prowadzi do sporów między współwłaścicielami, nierzadko znajdujących swój finał w sądzie.
Umowa między współwłaścicielami
Jednym ze sposobów uniknięcia problemów w zarządzaniu nieruchomością przez współwłaścicieli jest zawarcie umowy regulującej te kwestie.
W umowie zawartej między współwłaścicielami można określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Dzięki temu możliwe jest wprowadzenie katalogu praw i obowiązków związanych z przysługującym prawem współwłasności nieruchomości. Zmniejszy to liczbę spraw, w których współwłaściciel będzie musiał uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli. Umowa między współwłaścicielami wprowadzać może np. prawo do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń, tj. do zamieszkiwania czy prawie do czerpania pożytków z określonej części nieruchomości, np. uzyskiwania czynszu z najmu.
W praktyce bardzo często tego typu umowa stosowana jest w przypadku uregulowania prawa do korzystania z ogródków w budynkach wielorodzinnych. Teoretycznie ogródki przed blokiem stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast w oparciu o umowę o sposobie korzystania (nazywaną inaczej quoad usum), wyłączne uprawnienie do korzystania z tych ogródków jest udzielane właścicielom lokali na parterze. Właściciele pozostałych lokali nie mogą wówczas korzystać ani ingerować w inny sposób w teren ogródków.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zakup udziału w nieruchomości najczęściej związany jest w praktyce z zamiarem późniejszego zniesienia współwłasności i przejęciem pełnej własności nieruchomości. Dla niektórych inwestorów stanowi to opłacalny model biznesowy, potocznie zwany flipem na udziale.
Zniesienie współwłasności może nastąpić w następujący sposób:
- można wykupić udziały pozostałych współwłaścicieli i uzyskać wszystkie uprawnienia właścicielskie,
- można podzielić nieruchomość w taki sposób, żeby uzyskać odrębne prawo własności co do wydzielonego fragmentu nieruchomości – jest to tak zwany podział fizyczny nieruchomości.
W ramach procedury zniesienia współwłasności można również oczywiście sprzedać swój udział w nieruchomości wspólnej umożliwiając innej osobie stanie się właścicielem całości nieruchomości.
Zniesienie współwłasności może nastąpić zarówno na drodze sądowej, jak i pozasądowej.
Największym wyzwaniem w praktyce pozostają rozwiązania związane z podziałem fizycznym nieruchomości wspólnej.
Podział fizyczny nieruchomości
Przy zniesieniu współwłasności w drodze podziału fizycznego wola współwłaścicieli co do sposobu podziału jest tylko jednym z elementów, które należy wziąć pod uwagę planując swoje czynności.
Podział fizyczny nieruchomości wymaga najczęściej uzyskania w ramach procedur administracyjnych potwierdzenia, iż konkretna część nieruchomości jest na tyle samodzielna, że może stanowić odrębną własność. Uzyskanie niezbędnych zaświadczeń, decyzji czy uzgodnień może być poprzedzone koniecznością wykonania projektów czy prac, które dostosują część nieruchomości do możliwości funkcjonowania w obrocie prawnym jako odrębna nieruchomość.
W procedurze podziału fizycznego nieruchomości, jeśli ma ona miejsce na drodze sądowej, zaangażowani są często biegli różnych specjalności, np. do spraw budownictwa, sieci grzewczych czy rzeczoznawcy majątkowi wyceniający wartość nieruchomości.
Udział w nieruchomości kancelaria
Stan współwłasności nieruchomości może być konsekwencją różnych zdarzeń. Także różne mogą być okoliczności, w których stajemy się współwłaścicielami. Mogą prowadzić do tego celowe działania (zakup udziału np. z myślą o zniesieniu współwłasności) bądź zdarzenia od nas niezależne, takie jak dziedziczenie. Warianty postępowania z udziałem we własności nieruchomości mogą być zróżnicowane i przez to niejednokrotnie mogą wymagać wsparcia prawnego.
Nasza kancelaria specjalizuje się w zagadnieniach związanych z prawem nieruchomości oraz prawem budowlanym. W ramach specjalizacji wspieramy zarówno w procesie nabywania udziałów, zarządzania nimi, a także w toku sporów z pozostałymi współwłaścicielami, w tym w procesie zniesienia współwłasności. Zapraszamy do kontaktu.
