Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 4 kwietnia 2025 roku ma przedłużyć o pół roku czas na przyjęcie przez gminy planów ogólnych. Dzięki tej regulacji dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin będą obowiązywać o pół roku dłużej, czyli do 30 czerwca 2026 r. Jednocześnie za wydłużeniem czasu na uchwalenie planów ogólnych nie doszło do wydłużenia terminu, w którym możemy uzyskać bezterminową decyzję WZ.
Dłuższy termin na plan ogólny a decyzja WZ
Reforma planistyczna wprowadziła rewolucję w zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Jedną ze zmian było wprowadzenie zasady, zgodnie z którą wydane decyzje o warunkach zabudowy będą ważne jedynie 5 lat. Oznacza to tym samym, że po upływie tego okresu decyzje te wygasną oraz nie będzie można na ich podstawie występować o pozwolenie na budowę. Dotyczy to jednak tylko decyzji WZ, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku. W tym przypadku w ramach ostatniej nowelizacji prawodawca nie przewidział jednak wydłużenia terminu, w którym możliwe jest uzyskanie bezterminowej decyzji WZ do końca czerwca 2026 roku.
Termin wydania decyzji o warunkach zabudowy 2025
W świetle nowych przepisów organ ma na wydanie decyzji WZ:
- 21 dni – w przypadku domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 m²,
- 90 dni – dla pozostałych inwestycji.
Terminy te zasadniczo są dotrzymywane, bo za ich przekroczenie grozi kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Przy czym do biegu tego terminu nie wlicza się czasu na uzupełnienie wniosku, jak również terminów przewidzianych na dokonanie przez urząd określonych czynności, np. uzgodnień z zarządcą drogi czy konserwatorem zabytków, okresów zawieszenia postępowania, okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, okresów opóźnień z przyczyn niezależnych od organu.
Decyzja WZ tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy
Uchwalenie planu ogólnego będzie miało wpływ na możliwość w ogóle wydania decyzji o warunkach zabudowy. W jaki sposób? Tam, gdzie po 1 stycznia 2026 r. nie będzie planu ogólnego, tam wciąż będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy, ale tylko do 30 czerwca 2026 r., a więc do czasu, w którym zgodnie z nowelizacją gminy mają mieć uchwalone plany ogólne, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast po uchwaleniu planu ogólnego w danej gminie lub po 30 czerwca 2026 roku, właściciel działki będzie mógł uzyskać decyzję WZ, tylko jeśli jego działka będzie położona na obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym oraz jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w tym art. 61 tej ustawy). Oznacza to, że po uchwaleniu planu ogólnego znacząco ograniczy się możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, istnieje szansa, że gmina nie wyznaczy w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy w ogóle, co całkowicie zamknie drogę do uzyskania decyzji WZ w tej gminie.
Właścicielom działek, które nie są objęte planem miejscowym, a którzy chcieliby w przyszłości przekształcić je w działki budowlane i wybudować na nich np. dom jednorodzinny, zaleca się jak najszybciej wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Zawieszenie postępowania w sprawie warunków zabudowy
Na inwestorów, którzy chcą uzyskać warunki zabudowy, czeka jeszcze jedna pułapka – samorządy w obawie przed falą wniosków o warunki zabudowy blokują wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Taką możliwość daje art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na nie więcej niż 18 miesięcy, jeśli dla danego terenu rada gminy przystąpiła do sporządzenia planu miejscowego. Więcej na ten temat przeczytaj tutaj.
.
Kancelaria warunki zabudowy 2025
Nasza kancelaria na bieżąco monitoruje zmiany zachodzące w przepisach prawa budowlanego oraz szeroko pojętego prawa nieruchomości, w tym również w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Śledzimy proces legislacyjny, analizujemy wprowadzane nowelizacje oraz interpretacje przepisów, aby móc zapewnić naszym Klientom aktualne i rzetelne doradztwo prawne. Wspieramy zarówno inwestorów indywidualnych, jak i podmioty profesjonalnie działające na rynku nieruchomości – deweloperów, pośredników, architektów czy właścicieli gruntów. Naszym celem jest nie tylko pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów prawnych, ale również przewidywanie zmian, które mogą mieć wpływ na planowane inwestycje lub strategię zarządzania nieruchomościami.
