Sąd Najwyższy potwierdził, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej w drodze umowy, którego skutkiem jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli lub z podziałem nieruchomości między współwłaścicielami, powoduje, iż po stronie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) powstaje uprawnienie do nabycia nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał, iż przepisy nie pozostawiają w tym zakresie wątpliwości interpretacyjnych, co po raz kolejny może wywołać debatę dotyczącą nadmiernego uprzywilejowania KOWR w przepisach.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zniesienie współwłasności
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stosowana jest do nieruchomości rolnych. Są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej i jednocześnie w obowiązujących planach miejscowych nie są przeznaczone na inne cele niż rolne.
Jednak nie wszystkie tak zdefiniowane nieruchomości rolne są objęte zastosowaniem ustawy. Wyłączenie dotyczy przede wszystkim nieruchomości:
- w przypadku których powierzchnia użytków rolnych wynosi mniej ni 0,3 ha,
- będących drogami wewnętrznymi.
.
Uprawnienia KOWR – przepisy
Ustawa zawiera szereg (niejednokrotnie kontrowersyjnych) uprawnień przewidzianych dla KOWR, które ograniczają swobodny obrót gruntami rolnymi.
Najpowszechniejsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, KOWR może wyrazić wolę nabycia nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce? Sprzedający i kupujący zawierają przed notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu. Ten akt nie przenosi więc definitywnie własności na rzecz kupującego.
Następnie notariusz zawiadamia KOWR o zawartej umowie. Wówczas otwiera się termin, w którym KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu bądź złożyć oświadczenie o nieskorzystaniu z tego prawa. Dopiero po tym jak KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, możliwe jest podpisanie kolejnego aktu, na podstawie którego dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości rolnej na kupującego.
.
KOWR prawo wykupu
Kolejnym uprawnieniem, które przysługuje KOWR jest prawo wykupu. Choć nazwa jest zbliżone do pierwokupu, to jest zupełnie odrębnym prawem. Różni się też w sposobie jego wykonywania.
Prawo wykupu na rzecz KOWR występuje, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
- zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
- orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
- jednostronnej czynności prawnej, innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego
W przypadku wykupu, KOWR może zgłosić chęć nabycia tej nieruchomości już po dokonaniu czynności (umowa, orzeczenie), która przenosi własność.
.
Kiedy KOWR nie ma prawa wykupu
Prawo wykupu nie przysługuje KOWR między innymi w przypadku, w którym nabycie nieruchomości rolnej następuje przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia ustawowego czy działu spadku po dziedziczeniu ustawowym bądź też dziedziczenia przez rolnika indywidualnego.
Prawo to nie przysługuje także w przypadku zasiedzenia.
.
Uchwala Sądu Najwyższego KOWR
Duże wątpliwości w praktyce dotyczyły kwestii zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej – czy taka czynność skutkuje powstaniem prawa wykupu na rzecz KOWR.
Ustawa jednoznacznie nie wskazuje na czynności związane ze zniesieniem współwłasności. Jednak często w argumentacji przemawiającej za wyłączeniem czynności związanych z ze zniesieniem współwłasności spod prawa wykupu pojawia się odwołanie do art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. c ustawy, z którego wynika, że prawo wykupu nie występuje w przypadku nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego. W pewnym uproszczeniu dział nabycie w ramach działu spadku czy zniesienia współwłasności mają zbliżone skutki dla nieruchomości. Fakt ten miałby uzasadniać wyłączenie zniesienie współwłasności z katalogu sytuacji uprawniających KOWR do wykupu.
Zagadnieniem tym zajął się ostatnio Sąd Najwyższy, który zdaje się definitywnie rozstrzygnął tę kwestię. W uchwale z dnia 18 lutego 2025 r. (III CZP 26/25) Sąd Najwyższy wskazał, że prawo wykupu po stronie KOWR powstanie w sytuacji, w której nieruchomość jest przyznana jednemu ze współwłaścicieli lub nastąpi podział nieruchomości między współwłaścicieli. W ocenie Sądu Najwyższego taki czynności stanowią nabycie w nieruchomości rolnej, o którym mowa w art. 2 pkt 7 ustawy, co w ocenie SN skutkuje jednoznacznie powstaniem prawa wykupu na rzecz KOWR.
.
Sprawy przeciwko KOWR
Aktualny stan prawny w wybranych przypadkach zezwala KOWR na ingerowanie w stosunki prawne, które istnieją między stronami czynności cywilnoprawnych. W tym zakresie sprzeciwia się to zasadzie autonomii woli uczestników obrotu prawnego.
Co do zasady przejęcie nieruchomości przez KOWR w ramach wykupu następuje po cenie ustalonej między stronami transakcji. Jednak przepisy przewidują możliwość zakwestionowania przez KOWR ceny przyjętej przez strony i ustalić swoją cenę. Nie oznacza to jednak, że sprzedawca jest „skazany” na cenę wskazaną przez KOWR. Może on wystąpić do sądu o ustalenie ceny, która będzie odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wówczas ostateczną ceną jest ta, która zostanie ustalona w ramach postępowania sądowego.
.
Kancelaria sprawy KOWR
