Sąd Najwyższy potwierdził, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej w drodze umowy, którego skutkiem jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli lub z podziałem nieruchomości między współwłaścicielami, powoduje, iż po stronie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) powstaje uprawnienie do nabycia nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał, iż przepisy nie pozostawiają w tym zakresie wątpliwości interpretacyjnych, co po raz kolejny może wywołać debatę dotyczącą nadmiernego uprzywilejowania KOWR w przepisach.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zniesienie współwłasności
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stosowana jest do nieruchomości rolnych. Są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej i jednocześnie w obowiązujących planach miejscowych nie są przeznaczone na inne cele niż rolne.
Jednak nie wszystkie tak zdefiniowane nieruchomości rolne są objęte zastosowaniem ustawy. Wyłączenie dotyczy przede wszystkim nieruchomości:
- w przypadku których powierzchnia użytków rolnych wynosi mniej ni 0,3 ha,
- będących drogami wewnętrznymi.
.
Uprawnienia KOWR – przepisy
Ustawa zawiera szereg (niejednokrotnie kontrowersyjnych) uprawnień przewidzianych dla KOWR, które ograniczają swobodny obrót gruntami rolnymi.
Najpowszechniejsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, KOWR może wyrazić wolę nabycia nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce? Sprzedający i kupujący zawierają przed notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu. Ten akt nie przenosi więc definitywnie własności na rzecz kupującego.
Następnie notariusz zawiadamia KOWR o zawartej umowie. Wówczas otwiera się termin, w którym KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu bądź złożyć oświadczenie o nieskorzystaniu z tego prawa. Dopiero po tym jak KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, możliwe jest podpisanie kolejnego aktu, na podstawie którego dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości rolnej na kupującego.
.
KOWR prawo wykupu
Kolejnym uprawnieniem, które przysługuje KOWR jest prawo wykupu. Choć nazwa jest zbliżone do pierwokupu, to jest zupełnie odrębnym prawem. Różni się też w sposobie jego wykonywania.
Prawo wykupu na rzecz KOWR występuje, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
- zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
- orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
- jednostronnej czynności prawnej, innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego
W przypadku wykupu, KOWR może zgłosić chęć nabycia tej nieruchomości już po dokonaniu czynności (umowa, orzeczenie), która przenosi własność.
.
Kiedy KOWR nie ma prawa wykupu
Prawo wykupu nie przysługuje KOWR między innymi w przypadku, w którym nabycie nieruchomości rolnej następuje przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia ustawowego czy działu spadku po dziedziczeniu ustawowym bądź też dziedziczenia przez rolnika indywidualnego.
Prawo to nie przysługuje także w przypadku zasiedzenia.
.
Uchwala Sądu Najwyższego KOWR
Duże wątpliwości w praktyce dotyczyły kwestii zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej – czy taka czynność skutkuje powstaniem prawa wykupu na rzecz KOWR.
Ustawa jednoznacznie nie wskazuje na czynności związane ze zniesieniem współwłasności. Jednak często w argumentacji przemawiającej za wyłączeniem czynności związanych z ze zniesieniem współwłasności spod prawa wykupu pojawia się odwołanie do art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. c ustawy, z którego wynika, że prawo wykupu nie występuje w przypadku nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego. W pewnym uproszczeniu dział nabycie w ramach działu spadku czy zniesienia współwłasności mają zbliżone skutki dla nieruchomości. Fakt ten miałby uzasadniać wyłączenie zniesienie współwłasności z katalogu sytuacji uprawniających KOWR do wykupu.
Zagadnieniem tym zajął się ostatnio Sąd Najwyższy, który zdaje się definitywnie rozstrzygnął tę kwestię. W uchwale z dnia 18 lutego 2025 r. (III CZP 26/25) Sąd Najwyższy wskazał, że prawo wykupu po stronie KOWR powstanie w sytuacji, w której nieruchomość jest przyznana jednemu ze współwłaścicieli lub nastąpi podział nieruchomości między współwłaścicieli. W ocenie Sądu Najwyższego taki czynności stanowią nabycie w nieruchomości rolnej, o którym mowa w art. 2 pkt 7 ustawy, co w ocenie SN skutkuje jednoznacznie powstaniem prawa wykupu na rzecz KOWR.
.
Sprawy przeciwko KOWR
Aktualny stan prawny w wybranych przypadkach zezwala KOWR na ingerowanie w stosunki prawne, które istnieją między stronami czynności cywilnoprawnych. W tym zakresie sprzeciwia się to zasadzie autonomii woli uczestników obrotu prawnego.
Co do zasady przejęcie nieruchomości przez KOWR w ramach wykupu następuje po cenie ustalonej między stronami transakcji. Jednak przepisy przewidują możliwość zakwestionowania przez KOWR ceny przyjętej przez strony i ustalić swoją cenę. Nie oznacza to jednak, że sprzedawca jest „skazany” na cenę wskazaną przez KOWR. Może on wystąpić do sądu o ustalenie ceny, która będzie odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wówczas ostateczną ceną jest ta, która zostanie ustalona w ramach postępowania sądowego.
.
Kancelaria sprawy KOWR
Nasza kancelaria zajmuje się kompleksowo tematyką prawa nieruchomości oraz prawa budowlanego, świadcząc usługi dla przedsiębiorców oraz osób fizycznych. Usługi kancelarii obejmują pełną reprezentację prawną przed organami administracji publicznej oraz sądami w całym kraju. Pomagamy także w sprawach prowadzonych w związku z uprawnieniami KOWR na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
