Chociaż użytkowanie wieczyste traktowane jest jako relikt PRL, to nadal dotyczy istotnej części gruntów w Polsce. Oznacza to, że aktualnie wiele inwestycji jest realizowanych na użytkowaniu wieczystym. To z kolei rodzi wątpliwości ze strony zarówno inwestorów (w tym deweloperów) jak i nabywców mieszkań i domów wybudowanych na takich gruntach. Czy inwestowanie w takie nieruchomości jest bezpieczne? Jakie prawa mam wobec takiego gruntu, skoro nie jestem jego właścicielem? Co w takim razie kupuję?
Użytkowanie wieczyste a własność – różnice
W praktyce zakres wykonywania prawa własności i użytkowania wieczystego jest podobny. Także ceny nabycia prawa własności i użytkowania wieczystego są bardzo zbliżone. Mimo to, prawo użytkowania wieczystego posiada kilka istotnych różnic względem własności. Pierwszą z nich jest to, że użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym, ustanawianym na okres maksymalnie 99 lat (z możliwością przedłużenia). Drugą różnicę stanowi obowiązek uiszczania opłaty rocznej. Trzecia z kolei jest taka, że użytkownik wieczysty nie może swobodnie zagospodarować takiej nieruchomości (w granicach obowiązujących przepisów). Jest ograniczony celem użytkowania wieczystego określonym w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Czy użytkowanie wieczyste zostanie zlikwidowane?
W połowie listopada tego roku w mediach pojawiła się informacja o planowanej likwidacji użytkowania wieczystego dla przedsiębiorców. Na przestrzeni lat takich zapowiedzi było co najmniej klika. Aktualnie istnieją regulacje, które pozwalają na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie obejmują one jednak wszystkich gruntów, w tym gruntów większości przedsiębiorców. Mowa tu o ustawie z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r., poz. 1495). Jak nazwa ustawy wskazuje, regulacja ta obejmuje tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe.
Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe
Najnowszą regulacją dotyczącą przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności (chociaż obowiązującą już od 4 lat) jest ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r., poz. 1495).
Ustawa przewiduje, że z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
Jako grunty zabudowane na cele mieszkaniowe w rozumieniu tej ustawy należy uznać nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
- mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa liczny lokali stanowią lokale mieszkalne,
- albo mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi (ale w których co najmniej połowę liczny lokali stanowią lokale mieszkalne), wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.
Czy to oznacza, że obecnie nie ma możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego takich nieruchomości we własność? Czy zabudowa nieruchomości po 1 stycznia 2019 roku na cele mieszkaniowe daje możliwość przekształcenia?
Opóźnione przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność
Ustawa przewiduje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność gruntów, które zostaną zabudowane na cele mieszkaniowe po 1 stycznia 2019 roku. Celem tej ustawy jest właśnie stopniowa eliminacja prawa użytkowania wieczystego. Dlatego też prawodawca zrezygnował z uchwalania kolejnych ustaw stanowiących podstawę przekształcenia i określających moment przekształcenie z mocy prawa w kolejnych terminach. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi więc każdorazowo z mocy prawa z chwilą oddania budynku do użytkowania.
Jak należy rozumieć pojęcie „oddania budynku do użytkowania”? Ustawa nie wprowadza jego definicji, ale odsyła do przepisów Prawa budowlanego. W Prawie budowlanym, w zależności od kategorii budynku jego oddanie do użytkowania następuje albo na podstawie zgłoszenia zakończenia budowy w trybie art. 54 Prawa budowlanego i niezgłoszenia sprzeciwu przez organ albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, o której mowa w art. 55 Prawa budowlanego.
Oznacza to, że „oddanie budynku do użytkowania”, a co za tym idzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje:
- w dniu, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna – w sytuacjach, gdy wydanie takiej decyzji jest wymagane albo,
- w dniu upływu terminu na wyrażenia sprzeciwu przez organ – w sytuacjach, gdy wymagane jest jedynie zgłoszenie budynku do użytkowania.
Jakie są skutki opóźnionego przekształcenia w prawo własności?
Mimo że przekształcenie następuje w innym terminie niż wskazany w ustawie 1 stycznia 2019 roku, jego skutki są takie same. Przede wszystkim prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności. Obowiązek uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wygasa.
Wprawdzie właściciel nie ma obowiązku corocznego uiszczania opłat, jednak obciąża go obowiązek uiszczania opłaty przekształceniowej przez 20 lat od dnia przekształcenia. Roszczenie z tego tytułu ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. W przypadku, gdy opłata jest uiszczana jednorazowo istnieje także możliwość uzyskania bonifikaty.
Przekształcenie a zakup nieruchomości od dewelopera
Pojawia się pytanie: co z umowami deweloperskimi zawartymi przecież przed datą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność? Czy istnieje konieczność zawierania aneksów do tych umów przed zawarciem umowy przenoszącej własność, co przecież powoduje dodatkowe koszty? Nie, nie ma takiej potrzeby.
Do zawarcia umowy przenoszącej własność konieczne jest natomiast przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego. Nabywca nabywa wówczas prawo własności nieruchomości objętej umową deweloperską lub lokal (odrębną nieruchomość) wraz z prawem związanym w postaci udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej (w przypadku budynku wielorodzinnego).
