Słup energetyczny, linia napowietrzna, kabel w ziemi czy stacja transformatorowa na prywatnej działce to jedynie przykładowe sytuacje, które realnie ograniczają korzystanie z nieruchomości: utrudniają zabudowę, zmniejszają atrakcyjność gruntu i bywają źródłem sporów przy sprzedaży. Dla właściciela kluczowe jest uporządkowanie stanu prawnego oraz zabezpieczenie roszczeń od przedsiębiorstwa przesyłowego za korzystanie z działki – zarówno na przyszłość, jak i dochodzenia należności za poprzednie okresy.
Słup na działce – różnorodność rozwiązań prawnych
Pierwszy krok zazwyczaj sprowadza się do ustalenia, czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Podstawą może być umowa zawarta z właścicielem (lub poprzednikiem prawnym), decyzje administracyjne wydane w przeszłości albo zasiedzenie służebności (to jeden z najczęstszych argumentów obrony operatorów).
W praktyce warto zgromadzić niezbędną dokumentację: odpis księgi wieczystej, mapę ewidencyjną i zasadniczą, wypis i wyrys z rejestru gruntów, miejscowy plan albo decyzję o warunkach zabudowy, a także wszelką korespondencję z operatorem. Równolegle trzeba precyzyjnie ustalić stan faktyczny: jakie urządzenia znajdują się na działce, od kiedy, w jakiej lokalizacji, czy istnieją oznaki modernizacji lub przebudowy oraz jaki obszar jest faktycznie wyłączony z normalnego korzystania.
Służebność przesyłu
Jeżeli urządzenia służą doprowadzaniu lub odprowadzaniu mediów (energia, gaz, woda, ciepło), podstawowym instrumentem jest zasadniczo służebność przesyłu uregulowana w kodeksie cywilnym. Pozwala ona przedsiębiorcy korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie (utrzymywanie urządzeń, wstęp w celu kontroli i napraw), a jednocześnie daje właścicielowi prawo żądania ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, gdy strony nie potrafią się porozumieć. Służebność może zostać ustanowiona umownie albo – gdy brak zgody – w postępowaniu sądowym, gdzie sąd określa jej treść oraz wynagrodzenie.
Od czego zależy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie ma jednej, urzędowej stawki. Zależy m.in. od rodzaju i liczby urządzeń (pojedynczy słup, kilka słupów, linia wysokiego napięcia, sieć gazowa), szerokości pasa służebności i stref, w których właściciel musi znosić ograniczenia, przeznaczenia działki i możliwości zabudowy, ukształtowania terenu, dostępu do drogi, a także tego, czy infrastruktura obniża wartość nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się, że wynagrodzenia nie powinno się sprowadzać wyłącznie do „metrażu” pasa – liczy się cały uszczerbek właściciela, w tym ograniczenie w wykonywaniu prawa własności i potencjalne zmniejszenie wartości nieruchomości.
W praktyce ustalenie wysokości wynagrodzenia bywa jednym z najbardziej spornych elementów rozmów z przedsiębiorstwem przesyłowym. Operatorzy często proponują ryczałtowe kwoty, które nie uwzględniają pełnego zakresu ograniczeń nakładanych na nieruchomość ani wpływu urządzeń na jej wartość rynkową.
Właściciel ma prawo domagać się wynagrodzenia odpowiadającego rzeczywistemu uszczerbkowi w wykonywaniu prawa własności, a jego wysokość powinna odzwierciedlać zarówno trwałość ingerencji, jak i charakter oraz przeznaczenie działki.
W wielu sprawach kluczowa okazuje się opinia biegłego. Biegły może wyznaczyć racjonalny obszar potrzebny do eksploatacji urządzeń (w tym dostęp serwisowy), ocenić wpływ infrastruktury na sposób korzystania z gruntu oraz zaproponować metodę wyceny wynagrodzenia. Spór często dotyczy właśnie parametrów pasa i metodologii: czy uwzględniać ograniczenia planistyczne, jak traktować strefy ochronne oraz jakie elementy składają się na realny uszczerbek właściciela. W praktyce dobrze sformułowane tezy do opinii i aktywne odnoszenie się do wniosków biegłego znacząco mogą wpłynąć na końcowy wynik postępowania, dlatego warto zadbać o rzetelne poprowadzenie sprawy przez właściciela.
Bezumowne korzystanie roszczenia
Niezależnie od uregulowania sytuacji na przyszłość przez służebność przesyłu, właściciel może dochodzić roszczeń za okres przeszły, gdy przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez umowy. Chodzi o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, wywodzone z przepisów o rozliczeniach z posiadaczem. Orzecznictwo wskazuje, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczy okresu minionego, natomiast ustanowienie służebności porządkuje korzystanie na przyszłość.
O wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie szerzej pisałam tutaj.
Podsumowanie
Jeżeli mają Państwo na działce słup lub inne urządzenia przesyłowe, dobrym punktem wyjścia jest analiza dokumentów i stanu faktycznego oraz przygotowanie propozycji warunków rozliczenia. Gdy negocjacje nie przynoszą efektu, możliwe jest wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, a równolegle rozważenie dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres wstecz.
W tego typu sprawach wysokość świadczeń potrafi znacząco się różnić, bo zależy od warunków działki, liczby urządzeń i zajętego terenu, dlatego rzetelna wycena (często z udziałem biegłego) bywa elementem decydującym o opłacalności i skuteczności całego postępowania. Nasza kancelaria prowadzi kompleksowo takie postępowania, dlatego zachęcamy do kontaktu i poznania naszej oferty.
