Świadectwo charakterystyki energetycznej budynków – co to takiego?

W ostatnich miesiącach wyrażenie „świadectwo charakterystyki energetycznej budynków” było odmieniane przez wszystkie przypadki. Pojawiło się w wielu doniesieniach medialnych, publikacjach czy dyskusjach. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. regulującej kwestie charakterystyki, która wejdzie w życie dnia 28 kwietnia 2023 roku. Szum wokół zmiany tych przepisów był tak duży, że można było odnieść wrażenie, że czeka nas nie lada rewolucja. Czy tak jest? Czym jest charakterystyka energetyczna budynków? Na co należy zwrócić uwagę w związku z nowelizacją?

Charakterystyka energetyczna budynku

Zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 ustawy, pod tym pojęciem należy rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Taka charakterystyka jest więc niczym innym jak informacją o tym, ile energii (elektrycznej, cieplnej) potrzeba na m.in. ogrzanie, wentylowanie, oświetlenie budynku lub części budynku w związku z jego normalnym użytkowaniem. Jest to więc także podstawa do ustalenia kosztów związanych z eksploatacją takiego obiektu.

Kto i w jakich przypadkach musi uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Informacje o tym na kim ciąży obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej zawiera art. 3 ustawy. Zgodnie z nim świadectwo musi zapewnić:

• właściciel budynku lub jego części (np. mieszkania),
• zarządca budynku lub jego części,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

W jakich przypadkach ten obowiązek się pojawia? Wskazane wyżej podmioty muszą zapewnić sporządzenie świadectwa, gdy budynek lub jego część są:

• zbywane na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywane na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• lub wynajmowane.

Wskazane podmioty, zgodnie z przepisami w brzmieniu, które wejdzie w życie dnia 28 kwietnia 2023 roku są zobowiązane do wydania świadectwa przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Natomiast w przypadku najmu, kopię świadectwa (w przypadku świadectwa wydanego na papierze) lub wydruk świadectwa przekazanego w formie elektronicznej należy przekazać przy zawarciu umowy najmu.

Co istotne, tak samo jak to miało miejsce przed nowelizacją, nabywca lub najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

W przypadku umowy zbycia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu notariusz jest zobowiązany odnotować w akcie fakt przekazania nabywcy świadectwa. Jeśli zbywca nie przekaże świadectwa, notariusz poucza go o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej mogą sporządzać osoby wskazane w ustawie. Oprócz pełnej zdolności do czynności prawnych oraz braku uprzedniej karalności za określone rodzaje przestępstw, osoby te muszą posiadać uprawnienia budowlane lub ukończyć określone w ustawie studia  (zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera, albo inne studia wyższe oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii).

Forma świadectwa

Po 28 kwietnia 2023 roku możliwe będzie sporządzanie świadectwa w nowej formie. Oprócz dotychczasowej formy papierowej możliwe będzie sporządzanie i przekazywanie przez osoby uprawnione świadectw w postaci elektronicznej.

Niezależnie od formy, każde świadectwo musi być opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej oraz podpisem. W przypadku formy papierowej będzie to osobisty podpis osoby uprawnionej. Natomiast w przypadku formy elektronicznej – podpis elektroniczny, podpis zaufany lub podpis osobisty.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – jaki termin ważności

Przepisy ustawy wskazują wprost, że świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia (art. 14 ust. 1 ustawy). Świadectwo traci jednak ważność przed upływem wspominanych 10 lat, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku.

Czy nowelizacja ustawy wpłynie na ważność świadectwa charakterystyki energetycznej? Nie. Dotychczas przekazane świadectwa charakterystyki energetycznej nie utracą ważności, chyba że nastąpi upływ czasu ważności przedmiotowego świadectwa.

Gdzie ta rewolucja?

Nowelizacja nie rewolucjonizuje instytucji świadectwa charakterystyki energetycznej. Podstawowe zasady dotyczące świadectw nie uległy istotnym zmianom. Nowe przepisy mają raczej za zadanie doprecyzowanie istniejących regulacji, miejscami mają walor kosmetyczny.

Natomiast w nowelizacji została wprowadzona zmiana, która może być odbierana jako rewolucyjna. Tą zmianą jest wprowadzenie sankcji grzywny za nieprzekazanie przez zbywcę lub wynajmującego świadectwa nabywcy lub najemcy. Dotychczasowa praktyka była bowiem taka, że mimo wyraźnego obowiązku sporządzenia i wydania świadectwa, niewiele podmiotów realizowało ten obowiązek. Brak było przepisów karnych w tym zakresie. Dlatego wobec braku jakiejkolwiek sankcji za brak realizacji obowiązku, obowiązek ten był martwy.

Oczywiście najbliższe lata pokażą, na ile sankcja grzywny motywuje do realizacji obowiązków oraz w jaki sposób następuje weryfikacja w tym zakresie, a następnie ewentualne ukaranie.

Świadectwa dla nowych budynków

Za rewolucyjne może być natomiast uznawana zmiana w przepisach Prawa budowlanego, która została wprowadzona w ramach nowelizacji.

Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego, który wejdzie w życie dnia 28 kwietnia 2023 roku, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku będzie stanowiło załącznik do zgłoszenia zakończenia budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.