Dzień 24 września 2023 roku to ważna data dla osób realizujących inwestycje budowlane. To wtedy weszła w życie większość przepisów tzw. reformy planistycznej. Tak określa się szereg zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mimo upływu ponad roku od wejścia w życie zmian, nadal pojawiają się wątpliwości jak stosować te regulacje, w tym głównie dotyczące wydawania decyzji WZ.
Do przygotowania tego wpisu skłoniło mnie pytanie jednego z Czytelników pod innym artykułem:
Czy po zmianach (po 24 września 2023 roku) możliwe jest zwiększenie przez urbanistę obszaru analizowanego powyżej 200 metrów? Sprawa dotyczy planowanej inwestycji zabudowy mieszkalnej w postaci domu jednorodzinnego na działce rolnej klasy IV, która jest oddalona od najbliższej zabudowy mieszkalnej o jakieś 300-350 metrów.
Żeby odpowiedzieć na to pytanie konieczne jest dokładne prześledzenie przepisów ostatniej nowelizacji.
.
Nowe kryteria uzyskania decyzji WZ
Wspomniana wyżej reforma planistyczna objęła m.in. regulacje dotyczące uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, czyli art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kluczowa zmiana dotyczy zasad ustalania obszaru analizowanego, który jest wyznaczany w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w ramach decyzji WZ (art. 61 ust. 5a ustawy).
.
Obszar analizowany – stare przepisy
Przed nowelizacją obszar ten był wyznaczany wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Po ustaleniu tego obszaru przeprowadza się na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
.
Obszar analizowany – reforma planistyczna
Znowelizowany art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu wprowadza inne zasady ustalania obszaru analizowanego. Zgodnie z nim obszar ten wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.
Ten ostatni wymiar stanowi maksimum i na nowych zasadach nie ma możliwości ustalania obszaru analizowanego w odległości większej niż 200 metrów.
Zmieniona została również definicja frontu działki. Po zmianach, za front terenu objętego analizą przyjmuj się także tę część granicy działki budowlanej, która przylega do granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
.
Warunki zabudowy – które przepisy obowiązują?
Inwestorzy wnioskujący aktualnie o wydanie warunków zabudowy stoją przed pytaniem, w jaki sposób będzie ustalany obszar analizowany w ich przypadku – na nowych czy starych zasadach?
Z odpowiedzią przychodzą przepisy przejściowe. Zgodnie z nimi wyróżnić należy trzeba 3 warianty:
WARIANT I: postępowanie wszczęte i niezakończone przed 24 września 2023 roku,
WARIANT II: postępowanie wszczęte po 24 września 2023 roku, ale decyzja wydawana jest przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie,
WARIANT III: postępowanie wszczęte po 24 września 2023 roku, ale decyzja wydawana po dniu utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie.
Dla przypomnienia – studium traci moc z chwilą uchwalenia w danej gminie planu ogólnego, jednak nie później niż z dniem 31 grudnia 2025 roku.
W przypadku wariantu I zastosowanie w całości mają stare przepisy. Z uwagi na znaczny upływ czasu takich postępowań jest już niewiele, ewentualnie toczą się w tych sprawach raczej postępowania odwoławcze lub postępowania przed sądami administracyjnymi.
W przypadku wariantu II również zastosowanie będą miały stare przepisy, czyli obszar analizowany może stanowić obszar wyznaczony odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Przykładowo, jeśli front analizowanego terenu mierzy 100 metrów, to minimalna odległość wynosi nie miej niż 300 metrów.
Natomiast w przypadku III wariantu, czyli gdy w danej gminie uchwalono już plan ogólny bądź minął graniczny termin obowiązywania studium (31 grudnia 2025 roku). Obszar analizowany jest ustalany w oparciu o nowe zasady. Wówczas nie może być ustalony w odległości większej niż 200 metrów.
.
Odpowiedź na pytanie czytelnika
Po lekturze tego wpisu, odpowiedź na pytanie Czytelnika jest następująca:
Jeśli w gminie, w której leży teren planowanej inwestycji, nie został uchwalony plan ogólny i jednocześnie jesteśmy przez 31 grudnia 2025 roku, obszar analizowany jest ustalany na starych zasadach. Oznacza to, że nie obowiązuje limit 200 metrów.
Kluczowa jednak będzie szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli długość frontu tego terenu będzie wynosiła np. 100 metrów, to obszar analizowany nie może zostać wyznaczony w odległości mniejszej niż 300 metrów.
.
* Niniejszy wpis nie ma charakteru wyczerpującej porady prawnej. Na ostateczną ocenę danej sprawy wpływa szereg czynników, w tym przede wszystkim warunki indywidualne danej nieruchomości.
.
Masz pytania dotyczące nieruchomości?
Potrzebujesz skonsultować swoją sprawę?
Skorzystaj z konsultacji z prawnikiem od nieruchomości!
Kliknij i umów się na spotkanie w dogodnym dla Ciebie terminie!
