Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powstaje w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości pozostaje w sporze z osobą, która faktycznie z niej korzysta i która nie posiadając żadnego tytułu prawnego do tej nieruchomości.

Kluczowe znaczenie ma sam fakt korzystania z rzeczy, a nie to, czy właściciel poniósł z tego tytułu wymierną szkodę. Konstrukcja tego roszczenia opiera się na założeniu, że już samo pozbawienie właściciela możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości narusza jego sferę majątkową i uzasadnia żądanie zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia.

Brak znaczenia winy i szkody właściciela

W sprawach dotyczących wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bez znaczenia pozostaje zarówno wina posiadacza, jak i to, czy właściciel faktycznie poniósł stratę finansową. Roszczenie to ma charakter obiektywny i nie jest uzależnione od subiektywnej oceny zachowania stron. Nie bada się więc, czy posiadacz działał umyślnie, czy też pozostawał w przekonaniu, że przysługuje mu prawo do nieruchomości. Decydujące jest wyłącznie to, że korzystanie odbywało się bez podstawy prawnej.

Cel roszczenia uzupełniającego

Roszczenie o wynagrodzenie, uregulowane w art. 224 i 225 kodeksu cywilnego, należy do tzw. roszczeń uzupełniających. Jego celem jest przywrócenie właścicielowi równowagi finansowej naruszonej przez bezprawne korzystanie z nieruchomości. Samo roszczenie windykacyjne jako roszczenie odrębne od wskazanego wyżej roszczenia o wynagrodzenie, prowadzi jedynie do odzyskania faktycznego władztwa nad rzeczą, natomiast nie rekompensuje w żaden sposób utraconych korzyści w związku z brakiem możliwości jej używania.

Wysokość należnego wynagrodzenia ustalana jest według kryteriów obiektywnych, w szczególności rynkowych stawek za korzystanie z danego rodzaju nieruchomości oraz czasu jej posiadania.

Elementy pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinien precyzyjnie określać żądaną kwotę oraz okres, którego dotyczy roszczenie. Dopuszczalne jest dochodzenie należności za różne okresy w odrębnych postępowaniach. Niedopuszczalne pozostaje natomiast żądanie świadczeń na przyszłość. Co istotne, roszczenie może być dochodzone również wtedy, gdy nieruchomość nie została jeszcze wydana właścicielowi.

Możliwe linie obrony pozwanego

Pozwany, który nie kwestionuje faktu korzystania z nieruchomości, może bronić się przede wszystkim wykazując istnienie tytułu prawnego, takiego jak umowa najmu, dzierżawy lub ograniczone prawo rzeczowe.

Inną możliwością jest podniesienie zarzutu spełnienia świadczenia, czyli wykazanie, że należne wynagrodzenie zostało już zapłacone w całości lub w części. Często spotykanym środkiem obrony jest również zarzut przedawnienia.

W określonych sytuacjach pozwany może powołać się także na nabycie służebności przez zasiedzenie, jeżeli sposób korzystania z nieruchomości odpowiadał treści takiej służebności.

Charakter obligacyjny roszczenia

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter obligacyjny i funkcjonuje niezależnie od roszczeń rzeczowych chroniących własność. Oznacza to, że zmiany podmiotowe w zakresie własności lub posiadania nie wpływają automatycznie na istnienie tego roszczenia. Nawet utrata własności nieruchomości, w tym na skutek zasiedzenia, nie pozbawia byłego właściciela prawa do dochodzenia wynagrodzenia za okres wcześniejszy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 3 kwietnia 2024 r. III CZP 103/22.

Co musi udowodnić powód

Po stronie powoda spoczywa obowiązek wykazania legitymacji czynnej, a więc prawa własności lub innego tytułu uprawniającego do występowania z roszczeniem.

Powód musi również udowodnić wysokość należnego wynagrodzenia, opierając się na rynkowych stawkach czynszu najmu lub dzierżawy. W praktyce sprowadza się do najczęściej do konieczności złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Wynagrodzenie za urządzenia przesyłowe na działce

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest jednym z roszczeń, o które mogą wystąpić właściciele nieruchomości, na których znajdują się tzw. urządzenia przesyłowe, czyli słupy i linie energetyczne, gazociągi, wodociągi itd.

Oczywiście, warunkiem uzyskania takiego wynagrodzenia jest brak tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego (w tym brak ustanowionej służebności przesyłu). W praktyce bardzo często urządzenia były stawiane bez jakichkolwiek zgód właścicieli gruntów. Jeśli przedsiębiorca nie wykaże, że posiada taką zgodę, szanse na wygraną są wysokie.

Przesłanki oddalenia powództwa

Sąd oddali powództwo m.in. wtedy, gdy pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości, posiadał skuteczny tytuł prawny, spełnił już świadczenie albo skutecznie podniósł zarzut przedawnienia.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, dlatego przed skierowaniem pozwu warto dokładnie ocenić stan faktyczny i prawny, najlepiej przy wsparciu kancelarii prawnej specjalizującej się w tego typu sprawach.