Wynajem mieszkania małżonkom jest w polskim prawie szczególnie uregulowany. Zgodnie z art. 680¹ kodeksu cywilnego, małżonkowie stają się wspólnie najemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa. Wymogiem stawianym przez ustawę jest jednak, żeby lokal ten – będący przedmiotem najmu – miał służyć zaspokojeniu potrzeb rodziny tworzonej przez małżonków. Co istotne – nie ma tu znaczenia czy umowę najmu zawarło (podpisało) dwoje małżonków, czy została zawarta wyłącznie przez jednego z nich.
Dowiedz się więcej o najmie mieszkania przez małżonków:
Wspólność najmu niezależnie od ustroju majątkowego
Prawo najmu lokalu, który przeznaczony jest na cele mieszkaniowe rodziny przysługuje obojgu małżonkom niezależnie od tego, czy obowiązuje ich wspólność majątkowa, rozdzielność, czy też rozdzielność z wyrównaniem dorobków. To oznacza, że nawet jeśli małżonkowie mają odrębne majątki, najem mieszkania na potrzeby rodziny tworzy między nimi specyficzną wspólność najmu, do której stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Bez znaczenia dla oceny tych stosunków pozostaje w tym zakresie ustrój majątkowy małżonków.
Umowa najmu podpisana przez małżonków skutki
Aby doszło do powstania wspólności najmu, muszą być spełnione dwa warunki: umowa najmu musi zostać zawarta w czasie trwania małżeństwa oraz lokal ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe rodziny. Nie wystarczy, że małżonkowie są w związku – lokal musi być przeznaczony dla obojga, jako wspólne miejsce zamieszkania. Nie powstaje więc wspólność najmu, jeśli mieszkanie było wynajmowane wyłącznie dla jednego z małżonków, np. ze względu na miejsce pracy – na potrzeby pobytu krótkotrwałego lub gdy jego celem było zaspokojenie innych niż mieszkaniowe potrzeb – np. wynajem lokalu na wypoczynek, czasowy pobyt służbowy, albo gdy rodzina ma już zapewniony inny lokal na potrzeby mieszkaniowe.
Skutki prawne wspólności umowy najmu
Wspólność najmu ma charakter przymusowy i łączny. Oznacza to, że małżonkowie są traktowani jak współuprawnieni i współodpowiedzialni w stosunku najmu – zarówno wobec wynajmującego, jak i wobec siebie nawzajem. Jeden z małżonków nie może samodzielnie rozporządzać prawem do lokalu – np. oddać mieszkania w podnajem lub bezpłatne używanie – bez wyraźnej zgody drugiego. Zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, taka czynność bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest bezskuteczna do czasu jej potwierdzenia przez współmałżonka.
Wspólność najmu ma istotny wpływ na proces wypowiadania umowy najmu. Wynajmujący musi bowiem pamiętać, że jeśli chce zakończyć najem, jego wypowiedzenie musi nastąpić wobec obu współmałżonków.
W sytuacji, gdy wynajmujący wypowiada umowę najmu tylko jednemu z małżonków, wspólność najmu ustaje, a umowa obowiązuje w dalszym ciągu wobec drugiego małżonka.
Powyższa zasada nie działa jednak w drugą stronę. Z perspektywy najemców wystarczające jest, że wypowiedzenie zostanie złożone tylko przez jednego ze współmałżonków.
Rozdzielność majątkowa a najem – czy wpływa na status lokatorów?
Ustanowienie rozdzielności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie oznacza, że w sposób automatyczny dochodzi do zniesienia wspólności najmu. Dopiero sąd – na żądanie jednego z małżonków i z ważnych powodów – może orzec zniesienie tej wspólności, stosując odpowiednio przepisy o rozdzielności majątkowej.
W praktyce oznacza to, że jeden z małżonków może pozostać jedynym najemcą, jeśli sąd tak postanowi. Wydaje się jednak, że takie rozwiązanie nie będzie regułą – musi zostać udowodniony w konkretnym przypadku istnienie interesu prawnego oraz ważnych powodów.
Do ustania wspólności dochodzi także w przypadku rozwodu, separacji, śmierci lub unieważnienia małżeństwa.
Wspólność najmu komu przysługuje
Warto zaznaczyć, że wspólność najmu nie powstaje z mocy prawa w przypadku partnerów pozostających w nieformalnych związkach, nawet jeśli mieszkają razem czy też posiadają potomstwo. Przepisy zatem różnicują sytuację prawną najemców w zależności od faktu sformalizowania ich związku.
Umowa najmu kancelaria
Wspólność najmu między małżonkami to obszar, który często rodzi nieporozumienia – zarówno w relacjach między małżonkami, jak i z wynajmującymi. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie prawne w zakresie prawa nieruchomości, w tym najmu. Pomagamy zarówno właścicielom mieszkań, jak i najemcom w rozwiązywaniu sporów, tworzeniu bezpiecznych umów najmu oraz w pozostałych sprawach na gruncie prawa mieszkaniowego.
