Umowa najmu jest jedną z najczęściej spotykanych umów pisemnych zawieranych w życiu codziennym. Nie oznacza to jednak, że takie umowy nie generują problemów prawnych. Niedoskonałości zawieranych umów najmu dostrzegane są najczęściej w sytuacjach spornych. A te zazwyczaj ujawniają się na etapie zakończenia najmu, w tym wypowiedzenia umowy najmu. W tym obszarze obowiązują bowiem różne zasady w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych oraz lokali o przeznaczeniu komercyjnym.
Wypowiedzenie umowy najmu – podstawa prawna
Chociaż ogólne zasady dotyczące wypowiadania umów najmu są zawarte w Kodeksie cywilnym, nie należy zapominać o tym, że istotne modyfikacje w tym zakresie odnośnie do lokali mieszkalnych wprowadza ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów).
To właśnie pomijanie tej ustawy powoduje, że podpisywane umowy najmu są wadliwe i nie zawierają postanowień zgodnych z przepisami. Zatem zobaczmy jakie są ogólne zasady przewidziane w Kodeksie cywilnym i w jaki sposób są zmodyfikowanie przez ustawę o ochronie praw lokatorów.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony i określony
Jak wskazuje art. 673 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania umowy najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Natomiast w przypadku umowy zawartej na czas określony konieczne jest zawarcie w umowie odpowiednich postanowień określających przypadki, po których zaistnieniu będzie możliwe skuteczne wypowiedzenie umowy.
Podstawy rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego
W przypadku umowy zawartej na czas określony najemca zgodnie z zasadami wskazanymi w Kodeksie cywilnym zasadniczo może rozwiązać umowę (i to ze skutkiem natychmiastowym) tylko w przypadku, w którym właściciel mieszkania w sposób rażący narusza postanowienia umowy najmu, bądź też nieruchomość posiada właściwości sprzeczne z umową stron (np. cieknący dach, niedziałające instalacje).
Właściciel z kolei ma prawo rozwiązania takiej umowy w sytuacjach, w których najemca:
- korzysta z lokalu niezgodnie z postanowieniami umowy lub jego przeznaczeniem i mimo upomnień wynajmującego nie zaprzestaje tych działań (art. 667 § 2 K.C.),
- doprowadza do takiego zaniedbania lokalu, że stanowi to zagrożenie dla nieruchomości, mogąc prowadzić do jej uszkodzenia lub strat (art. 667 § 2 K.C.),
- nie uiszcza czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe (art. 672 K.C.),
- oddaje lokal lub jego część w najem, podnajem bądź do bezpłatnego użytkowania osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego.
Dodatkowe podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego
W praktyce zdecydowana większość umów najmu lokali użytkowych jest zawierana między przedsiębiorcami i służy prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. W warunkach komercyjnych spotykamy się zazwyczaj z szeregiem modyfikacji zasad wypowiadania umów, w tym z wprowadzaniem dodatkowych sytuacji, w których można wypowiedzieć umowę, ponad te wskazane w Kodeksie cywilnym. W takich relacjach strony mogą indywidualnie regulować postanowienia umowy, w granicach istniejącej swobody kontraktowej.
Inaczej rzecz wygląda w sytuacji lokali mieszkalnych.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Z uwagi na rolę jaką pełnią lokale mieszkalne, czyli przede wszystkim zabezpieczenie podstawowych potrzeb socjalnych każdego obywatela, przepisy przewidują o wiele wyższe wymogi w zakresie wypowiedzenia. Co do zasady obowiązują w tym przypadku zasady przewidziane w Kodeksie cywilnym wskazane wyżej, jednak doznają znacznych ograniczeń przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.
W konsekwencji wynajmujący (właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Inne wypadki, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania dotyczą sytuacji m.in., gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy czy wynajmujący chce sam zamieszkać w tym lokalu.
Podkreślić należy zatem, że w przypadku, w którym strony zawrą umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, a najemca będzie wykonywał tę umowę prawidłowo i regulował opłaty, to taka umowa może być wręcz niemożliwa do wypowiedzenia przez właściciela. Dlatego atrakcyjnym rozwiązaniem jest m.in. zawieranie umowy na czas oznaczony, która wygaśnie najpóźniej z upływem czasu ustalonego w umowie.
Kancelaria umowy najmu
Nasza kancelaria zajmuje się obsługą rynku nieruchomości. Zachęcamy do kontaktu zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorców, których dotykają sytuacje problemowe związane z zagadnieniami prawa mieszkaniowego, prawa nieruchomości i prawa budowlanego.
Masz pytania dotyczące najmu?
Potrzebujesz skonsultować swoją sprawę?
Skorzystaj z konsultacji z prawnikiem od nieruchomości!
Kliknij i umów się na spotkanie w dogodnym dla Ciebie terminie!
