Rok 2026 zbliża się wielkimi krokami, a połowa listopada to moment, w którym inwestorzy, właściciele nieruchomości oraz wykonawcy (a w zasadzie wszyscy uczestnicy obrotu prawnego, którzy posiadają należności, które zamierzają dochodzić przed sądem) powinni szczególnie uważnie przyjrzeć się roszczeniom wynikającym z prowadzonych prac budowlanych, umów o roboty budowlane czy najmu. Koniec roku to data, w której liczne należności mogą ulec przedawnieniu. Dotyczy to zarówno roszczeń o wynagrodzenie (np. za roboty budowlane), jak i roszczeń o zapłatę kar umownych, usunięcie wad, jak i rozliczeń pomiędzy inwestorem a wykonawcą czy właścicielem a najemcą.
Przedawnienie na koniec roku
W prawie cywilnym obowiązuje zasada, że roszczenia majątkowe przedawniają się co do zasady po sześciu latach, natomiast roszczenia związane z działalnością gospodarczą i roszczenia okresowe – po trzech latach. Po nowelizacji z 2018 roku terminy te, jeśli przekraczają dwa lata, kończą się zawsze ostatniego dnia roku kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że roszczenie, które zgodnie z zasadami liczenia terminów mogłoby przedawnić się na przykład w marcu czy lipcu, przedawni się dopiero 31 grudnia danego roku. To z jednej strony daje wierzycielom dodatkowy czas, ale z drugiej powoduje, że końcówka roku staje się momentem, w którym przedawnia się wyjątkowo dużo roszczeń.
Przedawnienie prawo budowlane
Dla sektora budowlanego ma to kluczowe znaczenie. Roszczenia z umów o roboty budowlane, w tym o zapłatę wynagrodzenia, o zwrot kosztów wykonania robót zastępczych, o odszkodowanie czy o kary umowne, bardzo często są kwalifikowane jako roszczenia związane z działalnością gospodarczą. Przedawniają się zatem po trzech latach, a ich ostateczna granica czasowa przypada na koniec roku. Jeżeli wykonawca lub inwestor nie zareaguje w porę, może utracić możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw przed sądem.
Przedawnienie roszczeń z umowy najmu
Podobne zasady dotyczą relacji właściciel–najemca. Czynsze, opłaty eksploatacyjne czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu również przedawniają się po trzech latach.
Wyjątkiem na gruncie umowy najmu są:
- roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oraz
- roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu,
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 KC).
Z racji tego, że jest to termin krótszy niż 2 lata, jego koniec nie jest przedłużany do końca roku kalendarzowego, lecz przypada z upływem roku.
Roszczenia z tytułu rękojmi
Ważną kategorią są także roszczenia z rękojmi za wady nieruchomości i obiektów budowlanych. Rękojmia rządzi się jednak własnymi zasadami, bo termin 5-letni nie jest terminem przedawnienia, lecz terminem zawitym. Z tego względu zasada, zgodnie z którą upływ terminu następuje na koniec roku kalendarzowego nie ma w tym przypadku zastosowania.
Natomiast w odniesieniu do wad nieruchomości istnieje alternatywne roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 KC). W tym przypadku, roszczenia te przedawniają się na zasadach ogólnych (6 lub 3 lata), a koniec terminu przypada na koniec roku kalendarzowego.
Przedawnienie roszczenia a możliwość jego dochodzenia
Warto pamiętać, że z chwilą przedawnienia roszczenie nie wygasa, lecz przekształca się w zobowiązanie naturalne. Oznacza to, że dłużnik może je dobrowolnie spełnić, ale nie wyegzekwujesz swojej należności przymusowo. Przykładowo, jeśli pozwiesz swojego dłużnika do sądu już po upływie terminu przedawnienia, dłużnik może zgłosić zarzut przedawnienia. Jeśli zarzut będzie skuteczny (czyli sąd uzna, że faktycznie doszło do przedawnienia), wówczas nie ma możliwości zasądzenia na twoją korzyść dochodzonego roszczenia.
W sprawach, w których po stronie dłużnika występuje konsument, sąd musi uwzględnić zarzut przedawnienia z urzędu, co dodatkowo utrudnia dochodzenie roszczeń.
Jak przerwać bieg przedawnienia?
Końcówka roku to zatem czas, w którym należy rozważyć podjęcie czynności przerywających bieg przedawnienia. Najskuteczniejszym działaniem jest wniesienie pozwu lub wniosku o wszczęcie egzekucji.
Warto przy tym pamiętać, że w odróżnieniu od dawnych regulacji, zawezwanie do próby ugodowej nie przerywa biegu przedawnienia, a jedynie go zawiesza, co nie zawsze wystarczy, aby ochronić interes wierzyciela.
Kancelaria prawo budowlane
Podsumowując, druga połowa listopada to idealny moment, by zweryfikować wszystkie roszczenia związane z procesem budowlanym i nieruchomościami. Wynagrodzenia za roboty, kary umowne, zaległe czynsze, koszty napraw oraz roszczenia regresowe mogą ulec przedawnieniu już 31 grudnia. Odkładanie analizy na później wiąże się z ryzykiem, że od stycznia nie będzie już możliwości skutecznego działania.
Aby bezpiecznie ocenić sytuację i właściwie i z wyprzedzeniem zaplanować dalsze kroki. Warto w tym zakresie skorzystać ze wsparcia specjalisty – dlatego zachęcam Państwa do kontaktu z naszą kancelarią.
