Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. wydany w sprawie o sygnaturze akt P 10/16, ma istotny wpływ na praktykę dotyczącą nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Trybunał jednoznacznie zakwestionował możliwość stwierdzania przez sądy zasiedzenia służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r., czyli sprzed wprowadzenia tej instytucji do kodeksu cywilnego.

Oznacza to odejście od funkcjonującego od lat poglądu w orzecznictwie sądów, który w praktyce często zamykała właścicielom drogę do skutecznego dochodzenia roszczeń. Skutkiem wyroku jest wzmocnienie ochrony prawa własności i sytuacji właścicieli nieruchomości w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

Ugoda w sprawie służebności przesyłu

Konsekwencją wyroku TK jest realna zmiana pozycji negocjacyjnej stron. Przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą już w prosty sposób powoływać się na zasiedzenie jako argument wyłączający odpowiedzialność. To z kolei sprzyja zawieraniu ugód i umów regulujących stan prawny infrastruktury. W sytuacji, gdy ryzyko przegrania sporu sądowego wzrasta, przedsiębiorcy przesyłowi mogą być znacznie częściej skłonni do rozmów i polubownego zakończenia sporu. Dla właścicieli oznacza to szansę na uregulowanie sytuacji bez konieczności prowadzenia często angażującego czasowo postępowania sądowego.

Jednocześnie nie można wykluczyć – jak ma to miejsce w wielu kategoriach sporów z dużymi podmiotami w obrocie gospodarczym – że szanse na zawarcie korzystnej ugody znacząco będą wzrastać dopiero po skierowaniu sprawy przez właściciela na drogę postępowania sądowego.

Cel ugód i umów o ustanowienie służebność przesyłu

Ugody i umowy w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu służą przede wszystkim uporządkowaniu relacji prawnych między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem korzystającym z gruntu. Ich celem jest jasne określenie zakresu korzystania z nieruchomości, zasad dostępu do urządzeń oraz należnego wynagrodzenia.

Dobrze skonstruowana umowa ogranicza ryzyko przyszłych sporów, zwiększa bezpieczeństwo obrotu nieruchomością i pozwala właścicielowi na świadome planowanie sposobu jej wykorzystania. Uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości w tym zakresie może zniwelować także problemy związane ze sprzedażą nieruchomości, jeśli jej zbycie jest celem – choćby długoterminowym – jej właściciela.

Zakres negocjacji przy zawieraniu ugody

Negocjacje dotyczące służebności przesyłu nie ograniczają się wyłącznie do samego faktu jej ustanowienia. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie pasa służebności, rodzaju urządzeń, zasad ich eksploatacji oraz odpowiedzialności za ewentualne szkody.

Równie istotne jest ustalenie wynagrodzenia, którego wysokość powinna uwzględniać charakter nieruchomości, stopień ingerencji w prawo własności oraz wpływ infrastruktury na wartość gruntu. W praktyce często konieczne jest posługiwanie się dokumentacją geodezyjną oraz analizami przygotowanymi przez biegłych czy specjalistów.

Forma umowy i jej skutki prawne

Ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Dopiero taka umowa stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, co ma istotne znaczenie zarówno dla obecnego właściciela, jak i dla ewentualnych nabywców nieruchomości.

Wpis zapewnia jawność obciążenia i zapobiega sporom co do zakresu praw przedsiębiorstwa przesyłowego w przyszłości. Staranność na etapie redagowania umowy przekłada się bezpośrednio na stabilność sytuacji prawnej na wiele lat.

Ugoda jako alternatywa dla postępowania sądowego

Zawarcie ugody pozwala stronom uniknąć kosztów, niepewności i długotrwałości postępowania sądowego. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego ugoda staje się często rozwiązaniem bardziej racjonalnym także z perspektywy przedsiębiorstw, które muszą liczyć się z koniecznością rozliczenia korzystania z cudzych gruntów. Dla właściciela nieruchomości polubowne zakończenie sporu oznacza szybsze uzyskanie świadczenia i definitywne uregulowanie sytuacji prawnej.

Jednocześnie warto pamiętać, że skierowanie sprawy na drogę sądową nie oznacza porzucenia woli zawarcia ugody. Często zaś – jak już wskazano wcześniej – dopiero na tym etapie udaje się zmobilizować drugą stronę do zakończenia sporu i zawarcia ugody.

Kancelaria służebność przesyłu

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. istotnie zmienił realia sporów dotyczących służebności przesyłu i stworzył warunki sprzyjające zawieraniu ugód oraz umów. Polubowne uregulowanie relacji coraz częściej okazuje się korzystne dla obu stron, pod warunkiem właściwego przygotowania i zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości. Nasza kancelaria od lat prowadzi tego rodzaju sprawy, dlatego zapraszamy do kontaktu osoby zainteresowane uregulowaniem sytuacji prawnej nieruchomości, na której terenie znajdują się urządzenia przesyłowe.