Rok 2025 dobiega końca, więc to dobry moment, by uporządkować najważniejsze zmiany w prawie budowlanym, które wejdą w 2026 roku. Kierunek nowelizacji jest jasny: mniej biurokracji, prostsze procedury i większa przewidywalność dla budujących domy oraz realizujących mniejsze przedsięwzięcia. Jednocześnie ustawodawca przesunął w czasie część cyfrowych obowiązków, aby rynek zdążył się dostosować do nadchodzących zmian.
Nowe definicje w prawie budowlanym
Nowelizacja przewiduje szereg zmian w definicjach zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W praktyce powinno to ograniczyć rozbieżności interpretacyjne występujące w różnych organach stosujących Prawo budowlane, a co za tym idzie spory co do klasyfikacji poszczególnych obiektów. Pojawią się definicje budynku zamieszkania zbiorowego, wiaty, działki budowlanej czy zabudowy zagrodowej.
Czy zaproponowane brzmienie pojęć definitywnie zakończy spory interpretacyjne, z którymi muszą się mierzyć inwestorzy? Czas pokaże. Natomiast już teraz praktycy wskazują, że nadal poza katalogiem znajdują się definicje innych pojęć, które powodują spory na linii inwestor- organ. Tytułem przykładu można wskazać dwa pojęcia, z którymi wiążą się trudności interpretacyjne – budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy oraz budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy w zabudowie bliźniaczej.
Elektroniczny dziennik budowy
W obszarze dokumentacji cyfrowej ustawodawca zastosował podejście ewolucyjne. Obowiązkowe przejście na Elektroniczny Dziennik Budowy przesunięto na 31 grudnia 2031 r. Jest to termin graniczy, w którym organ będzie mógł wydać papierowy dziennik budowy. Do tego czasu inwestorzy mają wybór między formą elektroniczną a prowadzeniem dziennika budowy w formie papierowej.
Zmiana katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę
Najbardziej odczuwalna w praktyce jest rozbudowa katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, a w niektórych wypadkach – również zgłoszenia. Zmiany obejmują m.in.:
- przydomowe schrony do 35 m² (na zgłoszenie),
- zadaszone tarasy do 35 m² (bez formalności), a w przedziale 35–50 m² (na zgłoszenie),
- boiska i korty sportowe (na zgłoszenie),
- baseny i oczka wodne do 50 m² przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej (bez formalności),
- baseny do 15 m² i oczka do 10 m² na terenie rodzinnych ogródków działkowych (bez zgłoszenia).
Nowelizacja obejmuje ponadto magazyny energii do 30 kWh (bez formalności) oraz instalowanie na obiekcie budowlanym mikroinstalacji wiatrowych do 3 m wysokości – bez formalności, a do 12 m – na zgłoszenie.
W praktyce oznacza to krótszą drogę do realizacji niewielkich obiektów i mniej oczekiwania na decyzje urzędowe.
Mechanizm żółtej kartki
Nowe podejście do odstępstw od projektu budowlanego wprowadza mechanizm „żółtej kartki”. Zamiast natychmiast wszczynać postępowanie administracyjne w razie stwierdzenia istotnych różnic między budową a dokumentacją, organ nadzoru najpierw wystosowuje ostrzeżenie. Tym samym organ da inwestorowi 60 dni na skorygowanie nieprawidłowości. Dopiero brak reakcji i współpracy ze strony inwestora otwiera drogę do formalnych działań organu.
Rozwiązanie ma na celu ograniczenie liczby wszczynanych skomplikowanych postępowań w sytuacjach, gdy faktycznie nie występuje konieczność uruchamiania machiny urzędniczej.
Legalizacja starszych obiektów 2026
Pojawia się też spore ułatwienie w zakresie legalizacji istotnych odstępstw budowlanych. Przypadki te zostaną objęte uproszczoną procedurą legalizacyjną, jeśli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat. Dla posiadaczy starszych domów, budynków gospodarczych czy rekreacyjnych będzie to oznaczać mniej kosztowne i szybsze dostosowanie obiektów do aktualnych wymagań.
Kancelaria prawo budowlane
Nowelizacja prawa budowlanego ma skracać procedury, zmniejszać koszty i regulować cyfryzację. Z drugiej strony zbyt szeroki katalog inwestycji bez pozwolenia albo bez zgłoszenia może zwiększyć ryzyko nadużyć oraz presję na nadzór budowlany, który będzie musiał kontrolować więcej realizacji przy ograniczonych możliwościach formalnego działania.
Mechanizm „żółtej kartki” wymaga rzetelnej współpracy inwestorów – traktowany instrumentalnie mógłby posłużyć do odwlekania korekt. Brak obowiązkowego projektu dla niektórych kategorii obiektów może też obniżać jakość dokumentacji i wykonawstwa, co rodzi ryzyka techniczne.
Podsumowując, zmiany w prawie budowlanym 2026 mają ułatwić życie przede wszystkim inwestorom indywidualnym: budowa domu i mniejsze inwestycje staną się szybciej osiągalne, a ścieżka formalna – krótsza. Dobrze przygotowany inwestor skorzysta na uproszczeniach, jednocześnie minimalizując ryzyko sporów i przestojów.
