Stare zasady liczenia powierzchni użytkowej

Do 13 lutego 2026 roku żaden przepis nie regulował w jaki sposób deweloper ma liczyć powierzchnię użytkową na potrzeby zawieranych umów deweloperskich. Jednocześnie istniały regulacje ustalające zasady liczenia powierzchni na potrzeby projektu architektonicznego, istniała także Polska Norma.  Natomiast żaden przepis nie nakazywał stosowania tych norm przez dewelopera w relacji z nabywcą.

W konsekwencji utarła się praktyka ustalania ceny mieszkań i domów w oparciu o ich powierzchnię z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi. Pretekst do takiego rozwiązania dała też nieprecyzyjna Polska Norma z 1997 roku, zgodnie z którą do powierzchni użytkowej wliczana powinna być także powierzchnia pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu. Większość deweloperów uznawała, że do tych ścianek kwalifikuje się każda ściana, która nie jest ścianą nośną i można ją wyburzyć bez ryzyka dla konstrukcji budynku.

W konsekwencji nabywcy płacili za powierzchnię, z której nigdy nie skorzystają.

Zwiastun zmian – rynek koryguje braki legislacyjne

Doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi budziło ogromne kontrowersje wśród nabywców. Z powodu tej powierzchni cena mieszkania była wyższa o kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy.

Z czasem zaczęły się pojawiać głosy sprzeciwu wobec kwalifikowania murowanych ścianek działowych jako ścianki nadające się do demontażu i uwzględniania powierzchni pod nimi jako powierzchni użytkowej. Taka interpretacja była wskazywana jako niezgodna z Polską Normą. Ocenę ten potwierdził także Polski Komitet Normalizacyjny (na gruncie normy PN- ISO 9836:2015-12) wskazując, że do powierzchni użytkowej wlicza się ściany, które z góry są projektowane jako ściany typu przepierzeni, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych.

Odpowiedzią ze strony deweloperów było utworzenie pojęcia „powierzchni sprzedażowej” na którą składała się powierzchnia użytkowa mieszkania oraz powierzchnia pod ściankami działowymi. Zmiana ta zbiegła się w czasie ze wzrostem świadomości prawnej nabywców oraz wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej. W związku z tym cześć deweloperów zaczęła szerzej informować nabywców w jaki sposób jest ustalana cena oraz powierzchnia, która jest jednym z mnożników wpływających na cenę nieruchomości.

Niestety część deweloperów nadal wliczało powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, czym narazili się na roszczenia finansowe ze strony nabywców. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Nowe zasady obliczania powierzchni przez deweloperów

Szeroka dyskusja na temat zasad obliczania powierzchni użytkowej w końcu skutkowała zmianami w przepisach, które z założenia raz na zawsze miały uporządkować sytuację kupujących. Dnia 13 lutego 2026 roku w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wprost w art. 5a określiła zasady ustalania ceny lokalu oraz zawierała definicję powierzchni użytkowej na potrzeby umów deweloperskich.

cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m² ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² powierzchni użytkowej.

powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.

I choć mogłoby się wydawać, że w końcu doszło do uporządkowania sytuacji, to wspomniana wyżej nowelizacja stworzyła nowy problem. W art. 5a zawarte zostało odwołanie do Polskiej Normy. Natomiast na potrzeby projektowania budynku, powierzchnię użytkową ustala się z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy jak i zasad określonych w innych przepisach, w tym obecnie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

W konsekwencji nowelizacji w ramach jednej inwestycji zaczęły funkcjonować dwie powierzchnie użytkowe – jedna z etapu projektu i budowy oraz druga, ustalana dla nabywców.

Zamiast uproszczenia, pojawiły się kolejne praktyczne kłopoty.

Jak praktyka poradziła sobie z kolejnym problemem?

Deweloperzy zostali zostawieni ze sporym problemem. Gdyby mieli się ściśle stosować do nowych przepisów i ustalać powierzchnię sprzedawanych nieruchomości, a co za tym idzie cenę, zgodnie z ustawą deweloperską, zmiana ta oznaczałaby szkodę dla nabywców. Wynika to z faktu, że licząc zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:2022-07 do powierzchni użytkowej wliczana jest także powierzchnia balkonów i loggii, czyli powierzchnie, które w praktyce nigdy nie były uwzględniana przy ustalaniu ceny lokalu.

Dopiero uwzględniając zasady wynikające z rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego ustalana jest powierzchnia użytkowa, do której nie są wliczane balkony i loggie. Z powyższego rozporządzenia wynika także zasada, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pod skosami poniżej 1,40 m.

Deweloperzy musieli więc podjąć decyzję, jak podejść do tak nieprzemyślanej zmiany przepisów. Rozwiązanie tej sytuacji w sposób korzystny dla nabywców było możliwe w oparciu o zasadę, w myśl której deweloper ma możliwość modyfikacji zasad wynikających z ustawy deweloperskiej, tylko jeśli jest to zmiana na korzyść nabywców. Nie ulega wątpliwości, że ustalanie powierzchni użytkowej z uwzględnieniem zasad wynikających z ww. rozporządzenia jest rozwiązaniem na korzyść nabywców. W konsekwencji w umowach deweloperskich oraz prospektach sporządzanych po 13 lutego 20026 roku w zapisach opisujących zasady ustalania powierzchni użytkowej oprócz wskazania na normę PN-ISO 9836:2022-07 deweloperzy wskazują odesłanie do zasad wynikających z rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Definitywne rozwiązanie sporu wokół ustalania powierzchni użytkowej

Wyżej opisana sytuacja wymagała interwencji prawodawcy. Chociaż deweloperzy znaleźli całkiem dobre rozwiązanie, obowiązujące przepisy nie mogą pozostawać nieprecyzyjne. Nabywcy muszą mieć jasne zasady, które będą określać ramy ich ochrony prawnej.

Dnia 11 maja 2026 roku został opublikowany rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej. Oprócz szeregu zmian, projekt poświęca także uwagę kwestii powierzchni użytkowej. Zgodnie z głosami ekspertów, do ustawy wprowadzono nową definicję powierzchni użytkowej, która odwołuje się nie tylko do Polskiej Normy:

powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – powierzchnię użytkową obliczoną na potrzeby projektowania budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Zaproponowana zmiana jest bardzo dobrym rozwiązaniem, ponieważ raz na zawsze usunie wątpliwości interpretacyjne. Miejmy nadzieję, że zmiana ta szybko wejdzie w życie.

Znaczenie obsługi prawnej dla dewelopera

Dynamicznie zmieniające się przepisy oraz przy jednoczesnym braku precyzji przepisów dotyczących działalności dewelopera tworzą ogromne ryzyko prawne dla działalności dewelopera. Wyraźnie widoczne to było chociażby w przypadku opisanej powyżej nowelizacji. Nieprecyzyjny przepis wymagał od deweloperów szybkiej reakcji i ustalenia, jak powinni działać i jakie zapisy powinny znaleźć się w dokumentach (prospekt informacyjny, umowa deweloperska), żeby działać zgodnie z przepisami i nie narazić się na negatywne konsekwencje.  Wówczas pomocne okazało się bieżące wsparcie prawne. Wsparcie doświadczonych prawników, znających realia branży pozwala nie tylko na zrozumienie zmieniających się realiów prawnych, ale także wprowadzenie rozwiązań bezpiecznych dla dewelopera.

Jeśli jesteś deweloperem i potrzebujesz wsparcia prawnego, jesteśmy do Twojej dyspozycji.

Artykuł Czy nabywca musi zapłacić za powierzchnię pod ściankami działowymi – czyli jak deweloper powinien liczyć powierzchnię sprzedawanego mieszkania w 2026 roku pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

O części planowanych zmian w ustawie pisałam już tutaj.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Jednym z ważniejszych założeń projektu jest uporządkowanie modeli zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele mają podejmować uchwałę, w której zdecydują, czy powołują zarządcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, czy też wybierają zarząd złożony z osób fizycznych.

Jednocześnie projekt odchodzi od dotychczasowej konstrukcji umowy o sposobie zarządu, zawieranej jednomyślnie przez wszystkich właścicieli. Rozwiązanie to uznano za mało praktyczne i obciążające, zwłaszcza z uwagi na wymóg formy notarialnej również przy późniejszych zmianach.

Projekt zakłada pozostawienie w mocy dotychczasowych umów przez okres, na jaki zostały zawarte, ale ich zmiana miałaby następować już według nowych zasad.

Czynności zwykłego zarządu – dokładny katalog

Nowelizacja ma także po raz pierwszy wyraźnie określić, czym są czynności zwykłego zarządu. Za takie mają być uznawane wyłącznie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym, przy zachowaniu dotychczasowego przeznaczenia.

Celem tej zmiany jest ograniczenie sporów dotyczących tego, które działania mogą być podejmowane samodzielnie przez zarząd albo zarządcę, a które wymagają uchwały właścicieli.

Projekt reguluje również sposób działania zarządu wieloosobowego, wprowadzając zasadę współdziałania jego członków oraz kolegialnego podejmowania decyzji. W relacjach zewnętrznych wspólnota miałaby być reprezentowana przez większość członków zarządu, co ma zmniejszyć ryzyko podejmowania zobowiązań bez rzeczywistej zgody większości składu.

Zmiany dotyczące spraw organizacyjnych i finansowych

Istotne miejsce w projekcie zajmują również kwestie finansowe i organizacyjne.

Nowelizacja ma wprowadzić ustawowe pojęcie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, tworzonego uchwałą właścicieli dla długookresowego gromadzenia środków na remonty i modernizacje. Ma on być wyraźnie oddzielony od funduszu eksploatacyjnego, z którego pokrywa się bieżące koszty funkcjonowania wspólnoty. Jednocześnie projekt doprecyzowuje, że właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, proporcjonalnie do swoich udziałów, jeżeli egzekucja przeciwko samej wspólnocie okaże się bezskuteczna.

Właściciele mają też uzyskać wyraźniej określone uprawnienia kontrolne, obejmujące dostęp do dokumentów wspólnoty i prawo żądania informacji od zarządu lub zarządcy.

Uchwały we wspólnocie mieszkaniowej

Projektowane przepisy szeroko odnoszą się także do procedur podejmowania uchwał i organizowania zebrań.

W przypadku głosowania prowadzonego w trybie indywidualnego zbierania głosów, zarówno wyłącznie obiegowo, jak i w trybie mieszanym, uchwała miałaby zapadać zwykłą większością głosów właścicieli biorących udział w głosowaniu, liczonych według udziałów. Sama wspólnota określałaby termin oddawania głosów, z zachowaniem ustawowych granic czasowych.

Projekt wprowadza też elektroniczny obieg informacji, obejmujący zawiadomienia o zebraniach, przekazywanie treści uchwał oraz możliwość oddawania głosu drogą elektroniczną.

Ważną zmianą jest również przyznanie właścicielom prawa samodzielnego zwołania zebrania, jeżeli zarząd nie zrobi tego mimo wniosku właścicieli reprezentujących co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Inne zmiany w ustawie o własności lokali

Wśród dalszych propozycji znalazły się również zmiany dotyczące sprawozdawczości, udziałów i wyodrębniania lokali. Sprawozdanie zarządu lub zarządcy ma mieć formę pisemną i obejmować część opisową oraz finansową, a termin jego przedstawienia właścicielom zostałby wydłużony do końca kwietnia.

Projekt przewiduje też możliwość skierowania sprawy do sądu, gdy wspólnota nie podejmuje uchwały w przedmiocie zmiany wysokości udziałów, mimo że wymaga tego sytuacja konkretnego właściciela.

Osobno uregulowano kwestię wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, ograniczając możliwość traktowania takich pomieszczeń jako samodzielnych lokali, chyba że spełniają przewidziane prawem warunki.

Podsumowanie

Jeżeli projekt przejdzie dalszą procedurę legislacyjną i zostanie uchwalony, zmiany mogą znacząco wpłynąć na codzienne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Warto więc śledzić dalsze losy nowelizacji i ocenić, które z nowych rozwiązań będą miały największe znaczenie w praktyce.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w sprawach związanych ze wspólnotami mieszkaniowymi lub innymi problemami z zakresu prawa nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z pomocy naszej kancelarii.

Artykuł Projekt zmian w ustawie o własności lokali – co może się zmienić we wspólnotach mieszkaniowych? Część II pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Założeniem projektowanych przepisów jest dostosowanie regulacji do współczesnych realiów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w tym do praktyki zarządzania nieruchomościami, rozwoju budownictwa wielorodzinnego i rozwiązanie problemów, jakie ujawniły się na tle obowiązującej ustawy. Projekt ma również uwzględnić wnioski płynące z orzecznictwa sądowego oraz doprecyzować te obszary, które obecnie pozostają niejasne i w konsekwencji stają się źródłem konfliktów oraz postępowań sądowych.

Status wspólnoty mieszkaniowej

Jedną z podstawowych zmian ma być jednoznaczne określenie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zakłada usankcjonowanie kwalifikacji wspólnot mieszkaniowych dokonywanych w ostatnich latach w orzecznictwie sądowym. Zgodnie z planowanymi regulacjami potwierdzone zostanie na poziomie ustawowym, że wspólnota stanowi jednostkę organizacyjną, która co prawda nie posiada osobowości prawnej, ale posiada zdolność do czynności prawnych i własny majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

W praktyce chodzi o potwierdzenie, że wspólnota może działać we własnym imieniu, posiadać środki finansowe i nabywać prawa oraz obowiązki dotyczące zarządu częścią wspólną budynku. To rozwiązanie ma usuwać dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne i lepiej oddawać rzeczywisty model funkcjonowania wspólnot, który od lat faktycznie występuje w obrocie.

Status balkonów i tarasów

Projekt odnosi się także do jednego z najbardziej spornych tematów w budynkach wielolokalowych, czyli do statusu balkonów, loggii i tarasów. Zgodnie z proponowanym kierunkiem elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak płyta, izolacja, balustrada czy części stanowiące fragment elewacji, mają stanowić część nieruchomości wspólnej.

Odpowiedzialność za utrzymanie tych części spoczywałaby więc na wspólnocie. Inaczej miałaby być traktowana wewnętrzna przestrzeń balkonu, pozostająca co do zasady w zakresie odpowiedzialności właściciela lokalu.

Roszczenia związane z wadami nieruchomości – łatwiejsza droga w sporach z deweloperem

Kolejna istotna propozycja dotyczy dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Obecnie wspólnota nie ma samodzielnej podstawy do występowania z roszczeniami z rękojmi dotyczącymi części wspólnych budynku, ponieważ uprawnienia te wynikają z umów nabycia zawieranych indywidualnie przez właścicieli lokali.

W praktyce prowadzi to do skomplikowania podejmowanych działań, trudności organizacyjnych i konieczności uzyskania cesji roszczeń. Projekt przewiduje przyznanie wspólnocie legitymacji do występowania z takim powództwem na rzecz właścicieli, bez pozbawiania ich własnych uprawnień. To może znacząco uprościć dochodzenie odpowiedzialności za wady części wspólnych i poprawić skuteczność ochrony interesów całej wspólnoty.

Zasady ponoszenia kosztów w nieruchomości wspólnej

Zmiany mają objąć również zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczki nie tylko w odniesieniu do lokali użytkowych, ale do każdego lokalu, jeżeli sposób jego używania powoduje po stronie wspólnoty dodatkowe wydatki.

Powyższe rozwiązanie nie ma być jednak automatyczne. Wspólnota będzie musiała wykazać istnienie takich kosztów, przedstawić ich kalkulację i dopiero na tej podstawie, w drodze uchwały, ustalić wyższą zaliczkę dla konkretnego właściciela. Istotna zmiana dotyczy też obowiązku udostępnienia lokalu w szczególnych sytuacjach, zwłaszcza podczas kontroli instalacji, przy wykonywaniu zaleceń pokontrolnych, a także w razie awarii lub zagrożenia dla bezpieczeństwa sanitarnego albo przeciwpożarowego budynku.

Urządzenia pomiarowe

Na uwagę zasługują również propozycje dotyczące urządzeń pomiarowych czy zagadnienia terminowości opłat. Projekt zakłada uznanie ciepłomierzy, wodomierzy i podzielników ciepła za część nieruchomości wspólnej, co oznaczałoby przeniesienie na wspólnotę obowiązków związanych z montażem, wymianą, legalizacją, naprawami i nadzorem nad tymi urządzeniami. Jednocześnie właściciel lokalu co do zasady nie mógłby samodzielnie ingerować w ich działanie. Ma to służyć prawidłowemu i jednolitemu systemowi rozliczeń mediów w całym budynku.

W projekcie przewidziano również obowiązek uiszczania do 10. dnia każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę oraz opłat za odpady.

Kancelaria prawo nieruchomości

W kolejnym artykule omówione zostaną dalsze zmiany dotyczące zarządu, uchwał, kontroli właścicielskiej, zebrań wspólnoty i nowych zasad funkcjonowania tych podmiotów. Jeśli potrzebują Państwo pomocy prawnej w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych lub innych zagadnień z zakresu prawa nieruchomości, warto skorzystać ze wsparcia naszej kancelarii zajmującej się prawnymi aspektami funkcjonowania rynku nieruchomości oraz prawem budowlanym.

Artykuł Projekt zmian w ustawie o własności lokali – co może się zmienić we wspólnotach mieszkaniowych? Część I pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Współwłasność nieruchomości z pozoru wydaje się nie być skomplikowanym rozwiązaniem: dzielimy koszty, razem inwestujemy, każdy ma „swój udział”. W praktyce bardzo często prowadzi jednak do konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości, ponoszenia nakładów czy decyzji inwestycyjnych. Z tego powodu kodeks cywilny przewiduje, że co do zasady każdy współwłaściciel może w każdym czasie domagać się zniesienia współwłasności, chyba że zostało to umownie wyłączone na okres maksymalnie pięciu lat (w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można przedłużyć na dalsze pięć lat, a przedłużenie można ponowić).

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności

Ustawodawca przewidział trzy zasadnicze sposoby zakończenia współwłasności: podział rzeczy w naturze (tzw. podział fizyczny), przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych oraz sprzedaż rzeczy i podział ceny, najczęściej w formie licytacji zarządzonej przez sąd. Wybór konkretnego wariantu zależy zarówno od charakteru nieruchomości (grunt niezabudowany, dom jednorodzinny, lokal użytkowy), jak i od relacji między współwłaścicielami oraz ich możliwości finansowych. Zasadą – wyrażoną w kodeksie i podkreślaną w orzecznictwie – jest pierwszeństwo podziału fizycznego, o ile tylko jest on prawnie i faktycznie możliwy.

Na czym polega podział fizyczny nieruchomości

Podział fizyczny polega na tym, że jedna nieruchomość gruntowa zostaje podzielona na kilka odrębnych działek, które następnie są przyznawane poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku budynków możliwe jest także wydzielenie samodzielnych lokali, choć wymaga to spełnienia warunków ustawy o własności lokali.

Podział w naturze jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy nie pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie prowadzi do istotnej zmiany rzeczy albo znacznego zmniejszenia jej wartości. W praktyce oznacza to, że sąd nie zgodzi się na taki wariant, jeżeli np. działki byłyby zbyt małe, aby je zabudować, albo budynek zostałby podzielony w sposób uniemożliwiający racjonalne korzystanie.

Ograniczenia planistyczne i techniczne przy podziale w naturze

Nie można zapominać, że podział fizyczny nieruchomości musi być zgodny z przepisami o gospodarce nieruchomościami i planowaniu przestrzennym. Co do zasady dopuszczalność podziału ocenia się w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w oparciu o inne przepisy lub decyzję o warunkach zabudowy. Nowo wydzielane działki powinny spełniać wymagania co do minimalnej powierzchni, kształtu oraz zapewnienia dostępu do drogi publicznej – bezpośrednio lub pośrednio, np. przez ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Nierzadko niezbędne jest sporządzenie projektu podziału przez geodetę i jego zaopiniowanie przez właściwy organ gminy zanim sąd rozstrzygnie o zniesieniu współwłasności.

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy – choćby ze względów planistycznych, technicznych lub dlatego, że dotyczy domu jednorodzinnego czy lokalu – sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, zobowiązując go do spłaty pozostałych.

Wysokość spłat ustala się zasadniczo z uwzględnieniem rynkowej wartości nieruchomości oraz udziałów, często przy pomocy opinii biegłego. Dla wielu osób jest to rozwiązanie pozwalające zakończyć spór i pozostawić nieruchomość w rękach osoby faktycznie z niej korzystającej, o ile ma ona zdolność do sfinansowania spłat lub pozyskania kredytu.

Sprzedaż nieruchomości i podział ceny

Trzecim wariantem jest tzw. podział cywilny, czyli sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Zazwyczaj odbywa się to poprzez licytację komorniczą, prowadzoną według przepisów o egzekucji z nieruchomości, choć możliwa bywa także sprzedaż w innej formie, zaakceptowanej przez wszystkich współwłaścicieli. To rozwiązanie jest często stosowane, gdy żadna ze stron nie jest zainteresowana przejęciem nieruchomości na wyłączność albo brak jest realnych możliwości finansowych dokonania spłat. Trzeba jednak liczyć się z tym, że cena uzyskana w toku licytacji może być niższa niż w typowej sprzedaży rynkowej.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności

Gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. W razie braku porozumienia pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. Sprawy tego typu rozpoznaje sąd rejonowy właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a sprawa toczy się w trybie nieprocesowym.

Sąd nie tylko wybiera sposób zniesienia współwłasności, ale może jednocześnie rozstrzygać spory co do samego prawa własności, prawa do żądania zniesienia współwłasności oraz wzajemnych rozliczeń z tytułu posiadania nieruchomości, nakładów czy pożytków.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości, zwłaszcza poprzez podział fizyczny, wymaga połączenia wiedzy z zakresu prawa cywilnego, planowania przestrzennego i praktyki geodezyjnej, a wybór między podziałem w naturze, przyznaniem nieruchomości jednemu współwłaścicielowi czy sprzedażą często przesądza o dalszych losach majątku i relacjach rodzinnych lub biznesowych. Dlatego warto skorzystać z profesjonalnej pomocy kancelarii, która przeanalizuje sytuację i pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Artykuł Zniesienie współwłasności nieruchomości – kiedy podział fizyczny jest możliwy, a kiedy warto wybrać inne rozwiązania? pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. wydany w sprawie o sygnaturze akt P 10/16, ma istotny wpływ na praktykę dotyczącą nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Trybunał jednoznacznie zakwestionował możliwość stwierdzania przez sądy zasiedzenia służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r., czyli sprzed wprowadzenia tej instytucji do kodeksu cywilnego.

Oznacza to odejście od funkcjonującego od lat poglądu w orzecznictwie sądów, który w praktyce często zamykała właścicielom drogę do skutecznego dochodzenia roszczeń. Skutkiem wyroku jest wzmocnienie ochrony prawa własności i sytuacji właścicieli nieruchomości w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

Ugoda w sprawie służebności przesyłu

Konsekwencją wyroku TK jest realna zmiana pozycji negocjacyjnej stron. Przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą już w prosty sposób powoływać się na zasiedzenie jako argument wyłączający odpowiedzialność. To z kolei sprzyja zawieraniu ugód i umów regulujących stan prawny infrastruktury. W sytuacji, gdy ryzyko przegrania sporu sądowego wzrasta, przedsiębiorcy przesyłowi mogą być znacznie częściej skłonni do rozmów i polubownego zakończenia sporu. Dla właścicieli oznacza to szansę na uregulowanie sytuacji bez konieczności prowadzenia często angażującego czasowo postępowania sądowego.

Jednocześnie nie można wykluczyć – jak ma to miejsce w wielu kategoriach sporów z dużymi podmiotami w obrocie gospodarczym – że szanse na zawarcie korzystnej ugody znacząco będą wzrastać dopiero po skierowaniu sprawy przez właściciela na drogę postępowania sądowego.

Cel ugód i umów o ustanowienie służebność przesyłu

Ugody i umowy w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu służą przede wszystkim uporządkowaniu relacji prawnych między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem korzystającym z gruntu. Ich celem jest jasne określenie zakresu korzystania z nieruchomości, zasad dostępu do urządzeń oraz należnego wynagrodzenia.

Dobrze skonstruowana umowa ogranicza ryzyko przyszłych sporów, zwiększa bezpieczeństwo obrotu nieruchomością i pozwala właścicielowi na świadome planowanie sposobu jej wykorzystania. Uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości w tym zakresie może zniwelować także problemy związane ze sprzedażą nieruchomości, jeśli jej zbycie jest celem – choćby długoterminowym – jej właściciela.

Zakres negocjacji przy zawieraniu ugody

Negocjacje dotyczące służebności przesyłu nie ograniczają się wyłącznie do samego faktu jej ustanowienia. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie pasa służebności, rodzaju urządzeń, zasad ich eksploatacji oraz odpowiedzialności za ewentualne szkody.

Równie istotne jest ustalenie wynagrodzenia, którego wysokość powinna uwzględniać charakter nieruchomości, stopień ingerencji w prawo własności oraz wpływ infrastruktury na wartość gruntu. W praktyce często konieczne jest posługiwanie się dokumentacją geodezyjną oraz analizami przygotowanymi przez biegłych czy specjalistów.

Forma umowy i jej skutki prawne

Ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Dopiero taka umowa stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej, co ma istotne znaczenie zarówno dla obecnego właściciela, jak i dla ewentualnych nabywców nieruchomości.

Wpis zapewnia jawność obciążenia i zapobiega sporom co do zakresu praw przedsiębiorstwa przesyłowego w przyszłości. Staranność na etapie redagowania umowy przekłada się bezpośrednio na stabilność sytuacji prawnej na wiele lat.

Ugoda jako alternatywa dla postępowania sądowego

Zawarcie ugody pozwala stronom uniknąć kosztów, niepewności i długotrwałości postępowania sądowego. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego ugoda staje się często rozwiązaniem bardziej racjonalnym także z perspektywy przedsiębiorstw, które muszą liczyć się z koniecznością rozliczenia korzystania z cudzych gruntów. Dla właściciela nieruchomości polubowne zakończenie sporu oznacza szybsze uzyskanie świadczenia i definitywne uregulowanie sytuacji prawnej.

Jednocześnie warto pamiętać, że skierowanie sprawy na drogę sądową nie oznacza porzucenia woli zawarcia ugody. Często zaś – jak już wskazano wcześniej – dopiero na tym etapie udaje się zmobilizować drugą stronę do zakończenia sporu i zawarcia ugody.

Kancelaria służebność przesyłu

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. istotnie zmienił realia sporów dotyczących służebności przesyłu i stworzył warunki sprzyjające zawieraniu ugód oraz umów. Polubowne uregulowanie relacji coraz częściej okazuje się korzystne dla obu stron, pod warunkiem właściwego przygotowania i zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości. Nasza kancelaria od lat prowadzi tego rodzaju sprawy, dlatego zapraszamy do kontaktu osoby zainteresowane uregulowaniem sytuacji prawnej nieruchomości, na której terenie znajdują się urządzenia przesyłowe.

Artykuł Zawieranie ugód w sprawach służebności przesyłu będzie prostsze? pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Kogo dotyczy ochrona i od kiedy realnie obowiązuje

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to publicznoprawna instytucja, a w zasadzie system ochrony dla kupujących mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Chronieni są konsumenci zawierający notarialne umowy deweloperskie. Fundusz działa na podstawie ustawy i od lipca 2024 r. ochrona obejmuje wszystkie nowo podpisywane umowy deweloperskie, niezależnie od tego, kiedy dana inwestycja rozpoczęła sprzedaż. W okresie przejściowym (1.07.2022–1.07.2024) parasol DFG dotyczył tylko projektów, których sprzedaż startowała już w reżimie nowych przepisów.

Sytuacje, w których DFG wypłaca środki

Ustawa precyzyjnie wskazuje zdarzenia, po których możesz domagać się zwrotu całości wpłat na rachunek powierniczy:

• upadłość dewelopera i brak kontynuacji przedsięwzięcia – gdy inwestycja po prostu nie jest już realizowana.
• odstąpienie od umowy przez syndyka lub zarządcę – czyli jednostronne „wycofanie” drugiej strony w toku postępowania,
• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy – gdy problem nie dotyczy samego dewelopera, lecz instytucji utrzymującej Twoje środki,
• skuteczne odstąpienie przez nabywcę z przyczyn przewidzianych w ustawie deweloperskiej (art. 43) i brak zwrotu środków w 30 dni – to ważne: uprawnienie wynika z katalogu ustawowego (m.in. naruszenia warunków umowy), a wypłata z DFG wchodzi w grę dopiero, gdy deweloper nie odda środków w ustawowym terminie.

Ochrona funduszu działa także w sytuacji, gdy deweloper nie przeniósł własności nieruchomości w terminie. W praktyce, jeśli zdecydowałeś się odstąpić z tego powodu, a pieniędzy nie otrzymałeś w ciągu 30 dni, masz podstawę do wniosku o wypłatę z DFG. Podobne uprawnienia przysługują w przypadku, gdy oddawany lokal mieszkalny ma wadę, którą można zakwalifikować jako istotną.

Z czego Deweloperski Fundusz Gwarancyjny pokrywa wypłaty – i co oznacza to dla Ciebie

DFG jest zasilany składkami od deweloperów od każdej Twojej wpłaty. Stawka zależy od typu rachunku powierniczego. Wybór rodzaju rachunku należy do dewelopera.

Konsekwencje są praktyczne: przy rachunku zamkniętym pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności, a przy otwartym – są wypłacane etapami wraz z postępem prac. Fundusz równocześnie gromadzi dane o umowach i rachunkach oraz monitoruje etapy wypłat banku do dewelopera.

Jak przygotować wniosek

Procedura została ucyfrowiona. W skrócie:

• logujesz się przez login.gov.pl do panelu nabywcy na portalu DFG,
• wskazujesz odpowiednią umowę,
• wypełniasz formularz żądania,
• dołączasz kluczowe dokumenty (umowa, potwierdzenia wpłat, oświadczenia/odstąpienie, dowody okoliczności).

To, co przyspiesza sprawę, to porządek w dokumentach: warto zabezpieczyć w jednym miejscu umowę deweloperską, aneksy, harmonogramy, potwierdzenia przelewów, korespondencję i protokoły (np. z odbioru). Pamiętaj: jeśli odstępujesz od umowy, licz 30 dni – bez zwrotu w tym czasie otwiera się ścieżka do DFG.

Co z cenami mieszkań – i dlaczego ważna jest konstrukcja rachunku

Już na etapie tworzenia przepisów wskazywano, że składki na fundusz mogą w praktyce podnosić koszty po stronie deweloperów, a więc i wpływać na ceny. Skala tego zjawiska nie jest łatwa do odseparowania od innych czynników rynkowych (kredytowanie, popyt, koszty wykonawstwa). Z perspektywy nabywcy realne znaczenie ma jednak wybór rachunku powierniczego w danej inwestycji: model zamknięty daje większą „kontrolę” nad wypływem środków do dewelopera, otwarty – umożliwia finansowanie prac etapami, ale wymaga baczniejszego śledzenia postępu i zgodności z harmonogramem.

W praktyce natomiast zdecydowana większość deweloperów decyduje się na otwarty rachunek powierniczy.

Minimalizowanie ryzyka – praktyczne wskazówki przed podpisaniem umowy deweloperskiej

• sprawdź, jaki rachunek powierniczy zastosowano w inwestycji i jakie są warunki wypłat,
• przeczytaj część o odstąpieniu w umowie – kiedy możesz to zrobić i jak liczą się terminy,
• zachowuj dowody wpłat i korespondencję z deweloperem,
• monitoruj postępy prac i reaguj na opóźnienia – im wcześniej, tym lepiej przygotujesz się do ewentualnego dochodzenia roszczeń.

Czym tak naprawdę jest ochrona z DFG – podsumowanie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie jest usługą dodatkową ani dobrowolnym „ubezpieczeniem”, tylko ustawowym mechanizmem dla konsumentów kupujących na rynku pierwotnym. Obejmuje on obecnie zasadniczo wszystkie nowe umowy deweloperskie. Wypłaty następują w zamkniętym katalogu sytuacji – upadłość dewelopera, odstąpienia po stronie masy upadłości, upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy, a także skuteczne odstąpienie przez nabywcę i brak zwrotu w 30 dni. Źródłem środków są składki deweloperów, a wniosek złożysz online z wykorzystaniem login.gov.pl.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości, w tym prawem deweloperskim, a także prawem budowlanym, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Artykuł Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – gwarant bezpieczeństwa pieniędzy nabywcy? pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Słup na działce – różnorodność rozwiązań prawnych

Pierwszy krok zazwyczaj sprowadza się do ustalenia, czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Podstawą może być umowa zawarta z właścicielem (lub poprzednikiem prawnym), decyzje administracyjne wydane w przeszłości albo zasiedzenie służebności (to jeden z najczęstszych argumentów obrony operatorów).

W praktyce warto zgromadzić niezbędną dokumentację: odpis księgi wieczystej, mapę ewidencyjną i zasadniczą, wypis i wyrys z rejestru gruntów, miejscowy plan albo decyzję o warunkach zabudowy, a także wszelką korespondencję z operatorem. Równolegle trzeba precyzyjnie ustalić stan faktyczny: jakie urządzenia znajdują się na działce, od kiedy, w jakiej lokalizacji, czy istnieją oznaki modernizacji lub przebudowy oraz jaki obszar jest faktycznie wyłączony z normalnego korzystania.

Służebność przesyłu

Jeżeli urządzenia służą doprowadzaniu lub odprowadzaniu mediów (energia, gaz, woda, ciepło), podstawowym instrumentem jest zasadniczo służebność przesyłu uregulowana w kodeksie cywilnym. Pozwala ona przedsiębiorcy korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie (utrzymywanie urządzeń, wstęp w celu kontroli i napraw), a jednocześnie daje właścicielowi prawo żądania ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, gdy strony nie potrafią się porozumieć. Służebność może zostać ustanowiona umownie albo – gdy brak zgody – w postępowaniu sądowym, gdzie sąd określa jej treść oraz wynagrodzenie.

Od czego zależy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie ma jednej, urzędowej stawki. Zależy m.in. od rodzaju i liczby urządzeń (pojedynczy słup, kilka słupów, linia wysokiego napięcia, sieć gazowa), szerokości pasa służebności i stref, w których właściciel musi znosić ograniczenia, przeznaczenia działki i możliwości zabudowy, ukształtowania terenu, dostępu do drogi, a także tego, czy infrastruktura obniża wartość nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się, że wynagrodzenia nie powinno się sprowadzać wyłącznie do „metrażu” pasa – liczy się cały uszczerbek właściciela, w tym ograniczenie w wykonywaniu prawa własności i potencjalne zmniejszenie wartości nieruchomości.

W praktyce ustalenie wysokości wynagrodzenia bywa jednym z najbardziej spornych elementów rozmów z przedsiębiorstwem przesyłowym. Operatorzy często proponują ryczałtowe kwoty, które nie uwzględniają pełnego zakresu ograniczeń nakładanych na nieruchomość ani wpływu urządzeń na jej wartość rynkową.

Właściciel ma prawo domagać się wynagrodzenia odpowiadającego rzeczywistemu uszczerbkowi w wykonywaniu prawa własności, a jego wysokość powinna odzwierciedlać zarówno trwałość ingerencji, jak i charakter oraz przeznaczenie działki.

W wielu sprawach kluczowa okazuje się opinia biegłego. Biegły może wyznaczyć racjonalny obszar potrzebny do eksploatacji urządzeń (w tym dostęp serwisowy), ocenić wpływ infrastruktury na sposób korzystania z gruntu oraz zaproponować metodę wyceny wynagrodzenia. Spór często dotyczy właśnie parametrów pasa i metodologii: czy uwzględniać ograniczenia planistyczne, jak traktować strefy ochronne oraz jakie elementy składają się na realny uszczerbek właściciela. W praktyce dobrze sformułowane tezy do opinii i aktywne odnoszenie się do wniosków biegłego znacząco mogą wpłynąć na końcowy wynik postępowania, dlatego warto zadbać o rzetelne poprowadzenie sprawy przez właściciela.

Bezumowne korzystanie roszczenia

Niezależnie od uregulowania sytuacji na przyszłość przez służebność przesyłu, właściciel może dochodzić roszczeń za okres przeszły, gdy przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez umowy. Chodzi o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, wywodzone z przepisów o rozliczeniach z posiadaczem. Orzecznictwo wskazuje, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczy okresu minionego, natomiast ustanowienie służebności porządkuje korzystanie na przyszłość.

O wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie szerzej pisałam tutaj.

Podsumowanie

Jeżeli mają Państwo na działce słup lub inne urządzenia przesyłowe, dobrym punktem wyjścia jest analiza dokumentów i stanu faktycznego oraz przygotowanie propozycji warunków rozliczenia. Gdy negocjacje nie przynoszą efektu, możliwe jest wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, a równolegle rozważenie dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres wstecz.

W tego typu sprawach wysokość świadczeń potrafi znacząco się różnić, bo zależy od warunków działki, liczby urządzeń i zajętego terenu, dlatego rzetelna wycena (często z udziałem biegłego) bywa elementem decydującym o opłacalności i skuteczności całego postępowania. Nasza kancelaria prowadzi kompleksowo takie postępowania, dlatego zachęcamy do kontaktu i poznania naszej oferty.

Artykuł Słup na działce – co można zrobić? pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Kluczowe znaczenie ma sam fakt korzystania z rzeczy, a nie to, czy właściciel poniósł z tego tytułu wymierną szkodę. Konstrukcja tego roszczenia opiera się na założeniu, że już samo pozbawienie właściciela możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości narusza jego sferę majątkową i uzasadnia żądanie zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia.

Brak znaczenia winy i szkody właściciela

W sprawach dotyczących wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bez znaczenia pozostaje zarówno wina posiadacza, jak i to, czy właściciel faktycznie poniósł stratę finansową. Roszczenie to ma charakter obiektywny i nie jest uzależnione od subiektywnej oceny zachowania stron. Nie bada się więc, czy posiadacz działał umyślnie, czy też pozostawał w przekonaniu, że przysługuje mu prawo do nieruchomości. Decydujące jest wyłącznie to, że korzystanie odbywało się bez podstawy prawnej.

Cel roszczenia uzupełniającego

Roszczenie o wynagrodzenie, uregulowane w art. 224 i 225 kodeksu cywilnego, należy do tzw. roszczeń uzupełniających. Jego celem jest przywrócenie właścicielowi równowagi finansowej naruszonej przez bezprawne korzystanie z nieruchomości. Samo roszczenie windykacyjne jako roszczenie odrębne od wskazanego wyżej roszczenia o wynagrodzenie, prowadzi jedynie do odzyskania faktycznego władztwa nad rzeczą, natomiast nie rekompensuje w żaden sposób utraconych korzyści w związku z brakiem możliwości jej używania.

Wysokość należnego wynagrodzenia ustalana jest według kryteriów obiektywnych, w szczególności rynkowych stawek za korzystanie z danego rodzaju nieruchomości oraz czasu jej posiadania.

Elementy pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinien precyzyjnie określać żądaną kwotę oraz okres, którego dotyczy roszczenie. Dopuszczalne jest dochodzenie należności za różne okresy w odrębnych postępowaniach. Niedopuszczalne pozostaje natomiast żądanie świadczeń na przyszłość. Co istotne, roszczenie może być dochodzone również wtedy, gdy nieruchomość nie została jeszcze wydana właścicielowi.

Możliwe linie obrony pozwanego

Pozwany, który nie kwestionuje faktu korzystania z nieruchomości, może bronić się przede wszystkim wykazując istnienie tytułu prawnego, takiego jak umowa najmu, dzierżawy lub ograniczone prawo rzeczowe.

Inną możliwością jest podniesienie zarzutu spełnienia świadczenia, czyli wykazanie, że należne wynagrodzenie zostało już zapłacone w całości lub w części. Często spotykanym środkiem obrony jest również zarzut przedawnienia.

W określonych sytuacjach pozwany może powołać się także na nabycie służebności przez zasiedzenie, jeżeli sposób korzystania z nieruchomości odpowiadał treści takiej służebności.

Charakter obligacyjny roszczenia

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter obligacyjny i funkcjonuje niezależnie od roszczeń rzeczowych chroniących własność. Oznacza to, że zmiany podmiotowe w zakresie własności lub posiadania nie wpływają automatycznie na istnienie tego roszczenia. Nawet utrata własności nieruchomości, w tym na skutek zasiedzenia, nie pozbawia byłego właściciela prawa do dochodzenia wynagrodzenia za okres wcześniejszy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 3 kwietnia 2024 r. III CZP 103/22.

Co musi udowodnić powód

Po stronie powoda spoczywa obowiązek wykazania legitymacji czynnej, a więc prawa własności lub innego tytułu uprawniającego do występowania z roszczeniem.

Powód musi również udowodnić wysokość należnego wynagrodzenia, opierając się na rynkowych stawkach czynszu najmu lub dzierżawy. W praktyce sprowadza się do najczęściej do konieczności złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Wynagrodzenie za urządzenia przesyłowe na działce

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest jednym z roszczeń, o które mogą wystąpić właściciele nieruchomości, na których znajdują się tzw. urządzenia przesyłowe, czyli słupy i linie energetyczne, gazociągi, wodociągi itd.

Oczywiście, warunkiem uzyskania takiego wynagrodzenia jest brak tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego (w tym brak ustanowionej służebności przesyłu). W praktyce bardzo często urządzenia były stawiane bez jakichkolwiek zgód właścicieli gruntów. Jeśli przedsiębiorca nie wykaże, że posiada taką zgodę, szanse na wygraną są wysokie.

Przesłanki oddalenia powództwa

Sąd oddali powództwo m.in. wtedy, gdy pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości, posiadał skuteczny tytuł prawny, spełnił już świadczenie albo skutecznie podniósł zarzut przedawnienia.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, dlatego przed skierowaniem pozwu warto dokładnie ocenić stan faktyczny i prawny, najlepiej przy wsparciu kancelarii prawnej specjalizującej się w tego typu sprawach.

Artykuł Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Nowe definicje w prawie budowlanym

Nowelizacja przewiduje szereg zmian w definicjach zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W praktyce powinno to ograniczyć rozbieżności interpretacyjne występujące w różnych organach stosujących Prawo budowlane, a co za tym idzie spory co do klasyfikacji poszczególnych obiektów. Pojawią się definicje budynku zamieszkania zbiorowego, wiaty, działki budowlanej czy zabudowy zagrodowej.

Czy zaproponowane brzmienie pojęć definitywnie zakończy spory interpretacyjne, z którymi muszą się mierzyć inwestorzy? Czas pokaże. Natomiast już teraz praktycy wskazują, że nadal poza katalogiem znajdują się definicje innych pojęć, które powodują spory na linii inwestor- organ. Tytułem przykładu można wskazać dwa pojęcia, z którymi wiążą się trudności interpretacyjne – budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy oraz budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy w zabudowie bliźniaczej.

Elektroniczny dziennik budowy

W obszarze dokumentacji cyfrowej ustawodawca zastosował podejście ewolucyjne. Obowiązkowe przejście na Elektroniczny Dziennik Budowy przesunięto na 31 grudnia 2031 r. Jest to termin graniczy, w którym organ będzie mógł wydać papierowy dziennik budowy. Do tego czasu inwestorzy mają wybór między formą elektroniczną a prowadzeniem dziennika budowy w formie papierowej.

Zmiana katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę

Najbardziej odczuwalna w praktyce jest rozbudowa katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, a w niektórych wypadkach – również zgłoszenia. Zmiany obejmują m.in.:

• przydomowe schrony do 35 m² (na zgłoszenie),
• zadaszone tarasy do 35 m² (bez formalności), a w przedziale 35–50 m² (na zgłoszenie),
• boiska i korty sportowe (na zgłoszenie),
• baseny i oczka wodne do 50 m² przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej (bez formalności),
• baseny do 15 m² i oczka do 10 m² na terenie rodzinnych ogródków działkowych (bez zgłoszenia).

Nowelizacja obejmuje ponadto magazyny energii do 30 kWh (bez formalności) oraz instalowanie na obiekcie budowlanym mikroinstalacji wiatrowych do 3 m wysokości – bez formalności, a do 12 m – na zgłoszenie.

W praktyce oznacza to krótszą drogę do realizacji niewielkich obiektów i mniej oczekiwania na decyzje urzędowe.

Mechanizm żółtej kartki

Nowe podejście do odstępstw od projektu budowlanego wprowadza mechanizm „żółtej kartki”. Zamiast natychmiast wszczynać postępowanie administracyjne w razie stwierdzenia istotnych różnic między budową a dokumentacją, organ nadzoru najpierw wystosowuje ostrzeżenie. Tym samym organ da inwestorowi 60 dni na skorygowanie nieprawidłowości. Dopiero brak reakcji i współpracy ze strony inwestora otwiera drogę do formalnych działań organu.

Rozwiązanie ma na celu ograniczenie liczby wszczynanych skomplikowanych postępowań w sytuacjach, gdy faktycznie nie występuje konieczność uruchamiania machiny urzędniczej.

Legalizacja starszych obiektów 2026

Pojawia się też spore ułatwienie w zakresie legalizacji istotnych odstępstw budowlanych. Przypadki te zostaną objęte uproszczoną procedurą legalizacyjną, jeśli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat. Dla posiadaczy starszych domów, budynków gospodarczych czy rekreacyjnych będzie to oznaczać mniej kosztowne i szybsze dostosowanie obiektów do aktualnych wymagań.

Kancelaria prawo budowlane

Nowelizacja prawa budowlanego ma skracać procedury, zmniejszać koszty i regulować cyfryzację. Z drugiej strony zbyt szeroki katalog inwestycji bez pozwolenia albo bez zgłoszenia może zwiększyć ryzyko nadużyć oraz presję na nadzór budowlany, który będzie musiał kontrolować więcej realizacji przy ograniczonych możliwościach formalnego działania.

Mechanizm „żółtej kartki” wymaga rzetelnej współpracy inwestorów – traktowany instrumentalnie mógłby posłużyć do odwlekania korekt. Brak obowiązkowego projektu dla niektórych kategorii obiektów może też obniżać jakość dokumentacji i wykonawstwa, co rodzi ryzyka techniczne.

Podsumowując, zmiany w prawie budowlanym 2026 mają ułatwić życie przede wszystkim inwestorom indywidualnym: budowa domu i mniejsze inwestycje staną się szybciej osiągalne, a ścieżka formalna – krótsza. Dobrze przygotowany inwestor skorzysta na uproszczeniach, jednocześnie minimalizując ryzyko sporów i przestojów.

Artykuł Zmiany w prawie budowlanym w 2026 roku pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.

Podstawą regulacji są przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. W praktyce, jeśli nieruchomość obciążona jest służebnością przesyłu, właściciel musi tolerować istnienie określonych urządzeń – takich jak słupy, kable, rurociągi czy linie światłowodowe – a także zapewnić dostęp do nich w celu ich konserwacji i napraw. Jednocześnie nie jest to obowiązek nieodpłatny, ponieważ właścicielowi przysługuje prawo do odpowiedniego wynagrodzenia.

Służebność przesyłu – przepis

Wprowadzenie instytucji służebności przesyłu do polskiego systemu prawnego nastąpiło stosunkowo niedawno. Dopiero w 2008 roku do Kodeksu cywilnego wprowadzone zostały przepisy, z których wynika kto i w jakiej sytuacji może nabyć służebność przesyłu.

Dla wielu właścicieli działek była to istotna zmiana, która pozwoliła na uporządkowanie sytuacji, która przez dekady pozostawała nieuregulowana oraz uzyskania rekompensaty za ograniczenie w korzystaniu z własnej nieruchomości w związku z istnieniem na niej urządzeń przesyłowych.

Sposoby ustanowienia służebności

Ustawodawca przewidział kilka dróg prowadzących do ustanowienia służebności przesyłu. Podstawową formą jest ustanowienia służebności przesyłu w drodze umownej. Właściciel gruntu i przedsiębiorca mogą zawrzeć umowę, w której określą przebieg infrastruktury oraz wysokość należnego właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia. Na tym etapie ważne jest, żeby precyzyjnie określić przebieg służebności, szerokość pasa służebności, ewentualny obszar, w którym obowiązywać będą ograniczenia. Dobrą praktyką jest załączenie do umowy mapki przedstawiającej przebieg służebności. Oczywiście należy też wskazać, czy służebność jest ustanawiana terminowo czy też na czas nieokreślony.

Gdy jednak negocjacje między właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym nie doprowadzą do zgody, każda ze stron może zwrócić się do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem ustalonym przez sąd. Procedura ma charakter nieprocesowy.

Czy możliwe jest zasiedzenie służebności przesyłu?

Szczególnym przypadkiem nabycia służebności jest zasiedzenie. Dochodzi do niego, gdy przedsiębiorca przesyłowy przez wiele lat korzysta z nieruchomości w sposób jawny i nieprzerwany, a właściciel nie reaguje i nie sprzeciwia się korzystaniu z jego nieruchomości.

Korzystanie z cudzego gruntu musi odbywać się przez odpowiednio długi okres – 30 lub 20 lat. Pierwszy termin jest wymagany, gdy przedsiębiorca przesyłowy jest w złej wierze. W uproszczeniu jest to taka sytuacja, gdy wie on, że nie ma żadnego uprawnienia do korzystania z działki (tytułu prawnego), a jednak to robi. O dobrej wierze mówi się wówczas, gdy osoba lub podmiot korzystający z nieruchomości ma uzasadnione przekonanie, że uprawnienie do tego korzystania mu przysługuje – w praktyce zdarza się do jednak rzadko.

Odszkodowanie w związku ze służebnością

Oprócz wynagrodzenia za ustanowienie służebności, właścicielowi gruntu może należeć się także odszkodowanie. Odszkodowanie przysługuje w razie wystąpienia konkretnej szkody na nieruchomości – na przykład zniszczenia gruntu wskutek awarii rurociągu, uszkodzenia infrastruktury na skutek niesprawnej instalacji czy w związku z prowadzonymi pracami konserwacyjnymi. W takich przypadkach właściciel może domagać się naprawienia rzeczywiście poniesionej szkody. Najczęściej kwota odszkodowania jest ustalana i wypłacana dobrowolnie przez przedsiębiorcę przesyłowego. Natomiast w sytuacji braku porozumienia co do wysokości należnego odszkodowania, można skierować sprawę do sądu.

Kancelaria służebność przesyłu

Służebność przesyłu pełni ważną rolę w funkcjonowaniu nowoczesnej infrastruktury. Z jednej strony umożliwia przedsiębiorstwom korzystanie z prywatnych gruntów w sposób zgodny z prawem, z drugiej – zapewnia właścicielom ochronę ich interesów majątkowych.

Ingerencja w prawo własności jw. Postaci służebności przesyłu jest punktem, w obrębie którego mogą powstawać spory – o zakres służebności, wynagrodzenie za jej ustanowienie czy też o odszkodowanie za szkody powstałe na działce.

Z tego względu zarówno negocjacje prowadzące do ustanowienia służebności jak i późniejsze dochodzenie roszczeń może wymagać profesjonalnego wsparcia. Pomoc specjalisty posiadającego doświadczenie w tego typu sprawach może znacząco przyspieszyć i ułatwić cały proces – dlatego zachęcamy to kontaktu z nasza kancelarią.

Artykuł Służebność przesyłu – na czym polega to prawo? pochodzi z serwisu Kancelaria Radcy Prawnego Olga Sawastian-Lipska.