Współwłasność nieruchomości z pozoru wydaje się nie być skomplikowanym rozwiązaniem: dzielimy koszty, razem inwestujemy, każdy ma „swój udział”. W praktyce bardzo często prowadzi jednak do konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości, ponoszenia nakładów czy decyzji inwestycyjnych. Z tego powodu kodeks cywilny przewiduje, że co do zasady każdy współwłaściciel może w każdym czasie domagać się zniesienia współwłasności, chyba że zostało to umownie wyłączone na okres maksymalnie pięciu lat (w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można przedłużyć na dalsze pięć lat, a przedłużenie można ponowić).

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności

Ustawodawca przewidział trzy zasadnicze sposoby zakończenia współwłasności: podział rzeczy w naturze (tzw. podział fizyczny), przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych oraz sprzedaż rzeczy i podział ceny, najczęściej w formie licytacji zarządzonej przez sąd. Wybór konkretnego wariantu zależy zarówno od charakteru nieruchomości (grunt niezabudowany, dom jednorodzinny, lokal użytkowy), jak i od relacji między współwłaścicielami oraz ich możliwości finansowych. Zasadą – wyrażoną w kodeksie i podkreślaną w orzecznictwie – jest pierwszeństwo podziału fizycznego, o ile tylko jest on prawnie i faktycznie możliwy.

Na czym polega podział fizyczny nieruchomości

Podział fizyczny polega na tym, że jedna nieruchomość gruntowa zostaje podzielona na kilka odrębnych działek, które następnie są przyznawane poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku budynków możliwe jest także wydzielenie samodzielnych lokali, choć wymaga to spełnienia warunków ustawy o własności lokali.

Podział w naturze jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy nie pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie prowadzi do istotnej zmiany rzeczy albo znacznego zmniejszenia jej wartości. W praktyce oznacza to, że sąd nie zgodzi się na taki wariant, jeżeli np. działki byłyby zbyt małe, aby je zabudować, albo budynek zostałby podzielony w sposób uniemożliwiający racjonalne korzystanie.

Ograniczenia planistyczne i techniczne przy podziale w naturze

Nie można zapominać, że podział fizyczny nieruchomości musi być zgodny z przepisami o gospodarce nieruchomościami i planowaniu przestrzennym. Co do zasady dopuszczalność podziału ocenia się w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w oparciu o inne przepisy lub decyzję o warunkach zabudowy. Nowo wydzielane działki powinny spełniać wymagania co do minimalnej powierzchni, kształtu oraz zapewnienia dostępu do drogi publicznej – bezpośrednio lub pośrednio, np. przez ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Nierzadko niezbędne jest sporządzenie projektu podziału przez geodetę i jego zaopiniowanie przez właściwy organ gminy zanim sąd rozstrzygnie o zniesieniu współwłasności.

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy – choćby ze względów planistycznych, technicznych lub dlatego, że dotyczy domu jednorodzinnego czy lokalu – sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, zobowiązując go do spłaty pozostałych.

Wysokość spłat ustala się zasadniczo z uwzględnieniem rynkowej wartości nieruchomości oraz udziałów, często przy pomocy opinii biegłego. Dla wielu osób jest to rozwiązanie pozwalające zakończyć spór i pozostawić nieruchomość w rękach osoby faktycznie z niej korzystającej, o ile ma ona zdolność do sfinansowania spłat lub pozyskania kredytu.

Sprzedaż nieruchomości i podział ceny

Trzecim wariantem jest tzw. podział cywilny, czyli sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Zazwyczaj odbywa się to poprzez licytację komorniczą, prowadzoną według przepisów o egzekucji z nieruchomości, choć możliwa bywa także sprzedaż w innej formie, zaakceptowanej przez wszystkich współwłaścicieli. To rozwiązanie jest często stosowane, gdy żadna ze stron nie jest zainteresowana przejęciem nieruchomości na wyłączność albo brak jest realnych możliwości finansowych dokonania spłat. Trzeba jednak liczyć się z tym, że cena uzyskana w toku licytacji może być niższa niż w typowej sprzedaży rynkowej.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności

Gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. W razie braku porozumienia pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. Sprawy tego typu rozpoznaje sąd rejonowy właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a sprawa toczy się w trybie nieprocesowym.

Sąd nie tylko wybiera sposób zniesienia współwłasności, ale może jednocześnie rozstrzygać spory co do samego prawa własności, prawa do żądania zniesienia współwłasności oraz wzajemnych rozliczeń z tytułu posiadania nieruchomości, nakładów czy pożytków.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości, zwłaszcza poprzez podział fizyczny, wymaga połączenia wiedzy z zakresu prawa cywilnego, planowania przestrzennego i praktyki geodezyjnej, a wybór między podziałem w naturze, przyznaniem nieruchomości jednemu współwłaścicielowi czy sprzedażą często przesądza o dalszych losach majątku i relacjach rodzinnych lub biznesowych. Dlatego warto skorzystać z profesjonalnej pomocy kancelarii, która przeanalizuje sytuację i pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.