Planując realizację inwestycji należy zastanowić się jakie formalności dzielą nas od etapu pomysłu do wbicia pierwszej łopaty i rozpoczęcia budowy na działce. W większości wypadków konieczne jest uzyskanie różnych rozstrzygnięć organów administracji. Ich zakres zależy w szczególności od uwarunkowań konkretnej działki. Będzie to uzyskanie np. decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP), pozwolenia na budowę czy dokonanie zgłoszenia budowy. Czy istnieje jednak możliwość uproszczenia procedury? Czy zawsze musimy mieć obowiązujący plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy?
MPZP a decyzja o warunkach zabudowy
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy (miasta). Ustalenia MPZP kształtują wraz z innymi obowiązującymi przepisami sposób wykonywania prawa własności. Z MPZP wynika więc sposób zagospodarowania danego obszaru – jego przeznaczenie (np. zabudowa usługowa, mieszkaniowa – wielorodzinna lub jednorodzinna, obszar aktywizacji gospodarczej itd.) ale także sposób realizacji zabudowy w ramach określonego przeznaczenia. Plan miejscowy może więc określać linię zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, rodzaje dachów, w tym kąt nachylenia, czy nawet kolorystykę elewacji i dachów.
Dla obszarów, dla których nie został uchwalony plan miejscowy, o sposobie zagospodarowania rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy. Jest to decyzja administracyjna wydawana przez wójta (burmistrza, prezydenta). Decyzja te pełni rolę zbliżoną do planu miejscowego, czyli określa w jaki sposób nieruchomość może zostać zabudowana. Taka decyzja może wskazywać np. ile budynków można wybudować, jakich rozmiarów, ile procent działki może zostać zabudowane itd.
MPZP lub decyzja WZ – i co dalej?
Mając uchwalony plan miejscowy lub wydaną decyzję o warunkach zabudowy możemy przejść do dalszych działań. W takiej sytuacji możemy złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonać zgłoszenia budowy.
O tym, kiedy wymagane jest uzyskanie pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie decydują przepisy Prawa budowlanego (art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego).
Czy mogę budować bez MPZP i decyzji o warunkach zabudowy?
Choć opisany powyżej ciąg czynności – obowiązujący MPZP/wydanie decyzji WZ –> pozwolenie na budowę/zgłoszenie –> budowa – wydaje się oczywisty, okazuje się, że od tej sytuacji istnieją pewne wyjątki.
Czy w sytuacji, gdy dla działki nie obowiązuje plan miejscowy zawsze będzie istniała konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy? Odpowiedź brzmi: NIE! Z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolniona jest zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie niewymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, w tym wymagająca zgłoszenia.
Zasada ta wynika z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „upzp”) w związku z art. 50 ust. 2 tej ustawy.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (z zastrzeżeniem wynikającym z art. 50 ust. 1 i art. 86), wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
Z kolei przepis art. 50 ust. 2 wskazuje, że nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:
- polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
- niewymagające pozwolenia na budowę.
I to wskazany powyżej pkt 2 ma największą praktyczną doniosłość. Wniosek końcowy analizy przepisów jest taki, że zmiana zagospodarowania terenu obejmująca roboty budowlane dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
A jak wygląda praktyka?
Nadal można się spotkać ze stanowiskiem organów, które wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy planowana inwestycja podlega jedynie zgłoszeniu. W takich wypadkach w odpowiedzi na złożone zgłoszenie zamiaru budowy organy zgłaszają sprzeciw.
Także w orzecznictwie sądów administracyjnych zdarzają się pojedyncze orzeczenia, które popierają takie stanowisko. Dominujące jest jednak orzecznictwo opowiadające się za dopuszczalnością prowadzenia robót budowlanych w ramach zmiany zagospodarowania wymagających jedynie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.
Stanowisko to jest zgodne z brzmieniem przepisów ustawy. System odesłań nakazujących odpowiednie stosowania poszczególnych przepisów może w pewnym stopniu utrudniać odczytanie znaczenia przepisu. Nie może to jednak uzasadniać stanowiska nakazującego uzyskiwanie decyzji WZ w każdym przypadku, także gdy wystarczające jest zastosowanie trybu zgłoszenia. Prawodawca wprost i jednoznacznie wyłączył część przedsięwzięć spod regulacji planistycznej. Można je realizować na obszarach nieobjętych MPZP bez konieczności uzyskania wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Przeciwna wykładnia jest więc bezpodstawna.
Wyjątek od wyjątku
Część obiektów budowlanych, co do których występuje obowiązek jedynie dokonania zgłoszenia, wymaga jednak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Są to tylko 4 przypadki wskazane wprost w art. 59 ust. 2a upzp:
- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego),
- wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2, (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego),
- wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 (art. 29 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego),
- wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2 (art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. b Prawa budowlanego).
Aktualizacja – zmiany po 24 września 2023 roku
W związku z reformą planistyczną, która została ujęta w ustawie z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, zmianie uległy także wyżej omawiane przepisy regulujące wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje miały m.in. wyeliminować problemy w interpretacji przepisów, na które wskazano powyżej. Co więc się zmieniło?
Przede wszystkim z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zniknęło odwołanie do art. 50 ust. 2 pkt 2 tej ustawy. To z tego przepisu wynikało, że decyzji o warunkach zabudowy nie wymagają roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę.
Czy to oznacza, że te roboty, które nie wymagają pozwolenia na budowę są możliwe do realizacji tylko po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy? Nie do końca. Prawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowego brzmienia art. 59 ust. 2a, zgodnie z którym część przedsięwzięć realizowanych na zgłoszeniu oraz te, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten brzmi następująco:
2a. Zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4-6, 8-12, 17, 21-28 i 30 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Co ciekawe, w katalogu z art. 59 ust. 2a nie została wskazana budowa domków letniskowych, czyli wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2. Oznacza to, że od 24 września 2023 roku, czyli od momentu wejścia w życie zmian przepisu, do budowy domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 35 m2 wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Trzeba także pamiętać o wyjątku przewidzianym w art. 59 ust. 2b, zgodnie z którym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne w przypadkach wskazanych w art. 59 ust. 2a, gdy zmiana zagospodarowania terenu dotyczy obiektów budowlanych:
- wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
- sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin;
- o których mowa w 29 ust. 1 pkt 4, 5, 8, 10, 23 i 27 oraz ust. 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 17, 24, 29 i 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach Natura 2000;
- o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 5, 8 i 22 oraz 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 31 i 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 3, 4 i 6-9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.
Masz pytania dotyczące rozpoczęcia budowy na działce?
A może planujesz zakup działki, ale nie wiesz czy ta konkretna nieruchomość będzie odpowiednia do planowanej budowy?
Chciałbyś skonsultować ten temat z prawnikiem? Umów się na konsultację online lub stacjonarną!
18 odpowiedzi
A jak jest obecnie ? Także budynek do 300m2
Zakładam, że pyta Pan o budynek wskazany w art. 29 ust. 1 pkt 32 Prawa budowlanego: jednokondygnacyjny budynek gospodarczy i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Zgodnie z aktualnymi przepisami, takie budynki nie wymagają pozwolenia na budowę, ale wymagają zgłoszenia. Zgodnie z art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten wskazuje przypadki, kiedy decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana i w zawartym tam wyliczeniu nie ma art. 29 ust. 1 pkt 32 Prawa budowlanego.
Witam czy potrzebne są warunki zabudowy jesli nie ma MPZP na budynek gospodarczy parterowy o rozpietosci konstrukcji do 6m ktorego obszar oddzialywani miesci sie calkowicie na dzialce o powierzchni zabudowy do 150m2 bez pozwolenia i bez zgloszenia?
Domyślam się, że chodzi o obiekt wskazany w art. 29 ust. 2 pkt 33 Prawa budowlanego, który dotyczy: jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 mi wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W takim wypadku zgodnie z art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma wymogu uzyskania warunków zabudowy (z wyjątkiem gdy gdy obiekt leży na obszarze wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków albo na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin- art. 59 ust. 2b upzp).
1. Czy po wybudowaniu taki w/w budynek może zmienić przeznaczenie np. może być wynajmowany? Czy musi być związany cały czas z produkcją rolną i nie może być wynajmowany dla osób trzecich?
Ile takich budynków może powstać na działce np. 0,5 hektara. Tylko 1?
3. Cyt”Art. 29.ust2.pkt2 parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m.” Ile takich budynków? Tylko 1.
Pytania moje kieruję w związku z tym, iż posiadam grunt rolny bez zabudowań w pobiżu przebudowywanej w bliżej nieokreślonej przyszłości drogi krajowej. Każde zapytanie od GDDKiA spotyka się ze sprzeciwem, a w Starostwie Powiatowym sugerują występować z pozwoleniem na budowę i w razie braku groża konsekwencjami. Generalnie chodzi mi o postawienie kilku garaży.
Czy dobrym pomysłem jest wysłanie przez pocztę zgłodzenia budowy budynku gospodarczego (np do 35m2 lub 150m2 w przypadku rolnika) do starostwa? Starostwo powinno odpisać, że zgodnie z prawem takie budynki nie wymagają zgłoszenia i sprawę będę miał jasną….
Przedstawione przez Pana pytania wykraczają poza zakres dyskusji w komentarzach, a raczej wymagają analizy sprawy i przemyślanej porady prawnej. Zapraszam do umówienia się na konsultację, na której przedyskutujemy możliwe rozwiązania w Pana sprawie: https://sawastian-lipska.pl/konsultacje/
A jak sprawa się ma do domków letniskowych o pow do 70m2 na zgloszenie? Czy również są potrzebne warunki zabudowy jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Tak, również są potrzebne warunki zabudowy.
O takich domkach jest mowa w art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. b) Prawa budowlanego (wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku).
Z kolei w katalogu zawartym w art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym wskazane są sytuacje, w których nie ma potrzeby uzyskania decyzji WZ, nie został wymieniony art. 29 ust. 1 pkt 16 lit b Prawa budowlanego.
Witam,
Mam dzialke przemyslowa zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym. Dzialka jest spora, wiec chcialbym dobudowac 1-2 odzielne budynki, rowniez produkcyjno-magazynowo-handlowe. Nie ma MPZP. Czy potrzebna jest decyzja WZ na dzialce juz zabudowanej budynkiem o tym samym przeznaczeniu? Czy mozna po prostu od razu zrobic plany i wystapic o pozwolenie na budowe?
W dużym uproszczeniu, ogólna zasada jest następująca: jeśli chcemy coś wybudować musimy mieć albo MPZP (dopuszczający taką zabudowę) albo decyzję WZ (również dopuszczającą interesującą nas zabudowę). Wyjątkiem jest sytuacja wskazana w artykule, gdy nie musimy mieć ani MPZP ani WZ, i są to aktualnie przypadki wskazane w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli więc planowana zabudowa nie mieści się w grupie obiektów, które nie wymagają wcześniejszego uzyskania WZ (a tak można przypuszczać z opisanej przez Pana sytuacji), musi Pan uzyskać MPZP albo WZ. Sam fakt, że już istnieje podobna zabudowa nie zwalnia z obowiązku uzyskania decyzji WZ.
Jeśli potrzebuje Pan wsparcia prawnego w tym zakresie i szczegółowego objaśnienia procedur, zapraszam na konsultację.
Witam może nie potrafię czytać ze zrozumieniem dlatego spytam wprost czy dla BRI czyli letniskowego do 35m2 wymagane są warunki zabudowy?
Według aktualnego stanu prawnego (po nowelizacji z września 2023 r.) taki budynek – BRI do 35 mkw – wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Taki obiekt jest wskazany w art. 29 ust. 1 pkt 16 lit a) Prawa budowlanego i nie został ujęty w katalogu obiektów, które nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Dzień dobry. Czy po zmianach (po 24 września 2023 roku) możliwe jest zwiększenie przez urbanistę obszaru analizowanego powyżej 200 metrów? Sprawa dotyczy planowanej inwestycji zabudowy mieszkalnej w postaci domu jednorodzinnego na działce rolnej klasy IV, która jest oddalona od najbliższej zabudowy mieszkalnej o jakieś 300-350 metrów.
Aktualnie istnieje możliwość stosowania jeszcze starych i nowych zasad wyznaczania obszaru analizowanego. To które przepisy znajdą zastosowanie w tej chwili zależy od tego, czy w gminie, na terenie której leży działka został już uchwalony plan ogólny.
Szerzej temat opisałam w tym wpisie: https://sawastian-lipska.pl/blog/warunki-zabudowy-a-obszar-analizowany/
Witam, mąż jest rolnikiem, chce postawic na swojej dzialce rolnej dom do 70m2 powierzchni zabudowy – w tej samej gminie, w ktorej od ponad 5 lat prowadzi działalność rolna. Czy musi starac sie o WZ (brak MPZP)?
Pozdrawiam serdecznie
Tak. Ogólna zasada jest taka, że ustalenie zasad zagospodarowania nieruchomości następuje w MPZP, a w jego braku kwestie te ustala się w WZ.Dom do 70m2 to obiekt wskazany w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego i do tego typu obiektów nie stosuje się zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji WZ.
Dzień dobry. Mam wydaną już decyzję WZ w której wskazano rodzaj budynku „budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący”. Ponieważ zmieniły mi się plany, zamiast domu mieszkalnego chciałabym postawić BRI do 30 mkw na zgłoszenie. Czy jest to możliwe, czy też wymaga zmiany WZ?
Dzień dobry, trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie bez wglądu w dokumenty. W zależności od tego jak zostały sformułowane postanowienia decyzji WZ, może istnieć możliwość postawienia budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ale o małej powierzchni (np. 35 mkw). W celu definitywnej oceny sprawy, zapraszam do kontaktu przez konsultacje.