Czy można budować na działce bez MPZP i decyzji o warunkach zabudowy?

Planując realizację inwestycji należy zastanowić się jakie formalności dzielą nas od etapu pomysłu do wbicia pierwszej łopaty i rozpoczęcia budowy na działce. W większości wypadków konieczne jest uzyskanie różnych rozstrzygnięć organów administracji. Ich zakres zależy w szczególności od uwarunkowań konkretnej działki. Będzie to uzyskanie np. decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP), pozwolenia na budowę czy dokonanie zgłoszenia budowy. Czy istnieje jednak możliwość uproszczenia procedury? Czy zawsze musimy mieć obowiązujący plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy?

MPZP a decyzja o warunkach zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy (miasta). Ustalenia MPZP kształtują wraz z innymi obowiązującymi przepisami sposób wykonywania prawa własności. Z MPZP wynika więc sposób zagospodarowania danego obszaru – jego przeznaczenie (np. zabudowa usługowa, mieszkaniowa – wielorodzinna lub jednorodzinna, obszar aktywizacji gospodarczej itd.) ale także sposób realizacji zabudowy w ramach określonego przeznaczenia. Plan miejscowy może więc określać linię zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, rodzaje dachów, w tym kąt nachylenia, czy nawet kolorystykę elewacji i dachów.

Dla obszarów, dla których nie został uchwalony plan miejscowy, o sposobie zagospodarowania rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy. Jest to decyzja administracyjna wydawana przez wójta (burmistrza, prezydenta). Decyzja te pełni rolę zbliżoną do planu miejscowego, czyli określa w jaki sposób nieruchomość może zostać zabudowana. Taka decyzja może wskazywać np. ile budynków można wybudować, jakich rozmiarów, ile procent działki może zostać zabudowane itd.

MPZP lub decyzja WZ – i co dalej?

Mając uchwalony plan miejscowy lub wydaną decyzję o warunkach zabudowy możemy przejść do dalszych działań. W takiej sytuacji możemy złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonać zgłoszenia budowy.

O tym, kiedy wymagane jest uzyskanie pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie decydują przepisy Prawa budowlanego (art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego).

Czy mogę budować bez MPZP i decyzji o warunkach zabudowy?

Choć opisany powyżej ciąg czynności – obowiązujący MPZP/wydanie decyzji WZ  –> pozwolenie na budowę/zgłoszenie –> budowa – wydaje się oczywisty, okazuje się, że od tej sytuacji istnieją pewne wyjątki.

Czy w sytuacji, gdy dla działki nie obowiązuje plan miejscowy zawsze będzie istniała konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy? Odpowiedź brzmi: NIE! Z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolniona jest zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie niewymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, w tym wymagająca zgłoszenia.

Zasada ta wynika z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „upzp”) w związku z art. 50 ust. 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (z zastrzeżeniem wynikającym z art. 50 ust. 1 i art. 86), wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Z kolei przepis art. 50 ust. 2 wskazuje, że nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

• polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
• niewymagające pozwolenia na budowę.

I to wskazany powyżej pkt 2 ma największą praktyczną doniosłość. Wniosek końcowy analizy przepisów jest taki, że zmiana zagospodarowania terenu obejmująca roboty budowlane dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

A jak wygląda praktyka?

Nadal można się spotkać ze stanowiskiem organów, które wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy planowana inwestycja podlega jedynie zgłoszeniu. W takich wypadkach w odpowiedzi na złożone zgłoszenie zamiaru budowy organy zgłaszają sprzeciw.

Także w orzecznictwie sądów administracyjnych zdarzają się pojedyncze orzeczenia, które popierają takie stanowisko. Dominujące jest jednak orzecznictwo opowiadające się za dopuszczalnością prowadzenia robót budowlanych w ramach zmiany zagospodarowania wymagających jedynie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.

Stanowisko to jest zgodne z brzmieniem przepisów ustawy. System odesłań nakazujących odpowiednie stosowania poszczególnych przepisów może w pewnym stopniu utrudniać odczytanie znaczenia przepisu. Nie może to jednak uzasadniać stanowiska nakazującego uzyskiwanie decyzji WZ w każdym przypadku, także gdy wystarczające jest zastosowanie trybu zgłoszenia. Prawodawca wprost i jednoznacznie wyłączył część przedsięwzięć spod regulacji planistycznej. Można je realizować na obszarach nieobjętych MPZP bez konieczności uzyskania wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Przeciwna wykładnia jest więc bezpodstawna.

Wyjątek od wyjątku

Część obiektów budowlanych, co do których występuje obowiązek jedynie dokonania zgłoszenia, wymaga jednak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Są to tylko 4 przypadki wskazane wprost w art. 59 ust. 2a upzp:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego),
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m², (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego),
• wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m² (art. 29 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego),
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m² (art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. b Prawa budowlanego).

Aktualizacja – zmiany po 24 września 2023 roku

W związku z reformą planistyczną, która została ujęta w ustawie z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, zmianie uległy także wyżej omawiane przepisy regulujące wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje miały m.in. wyeliminować problemy w interpretacji przepisów, na które wskazano powyżej. Co więc się zmieniło?

Przede wszystkim z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zniknęło odwołanie do art. 50 ust. 2 pkt 2 tej ustawy. To z tego przepisu wynikało, że decyzji o warunkach zabudowy nie wymagają roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę.

Czy to oznacza, że te roboty, które nie wymagają pozwolenia na budowę są możliwe do realizacji tylko po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy? Nie do końca. Prawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowego brzmienia art. 59 ust. 2a, zgodnie z którym część przedsięwzięć realizowanych na zgłoszeniu oraz te, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten brzmi następująco:

2a.  Zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4-6, 8-12, 17, 21-28 i 30 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Co ciekawe, w katalogu z art. 59 ust. 2a nie została wskazana budowa domków letniskowych, czyli wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m². Oznacza to, że od 24 września 2023 roku, czyli od momentu wejścia w życie zmian przepisu, do budowy domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 35 m² wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Trzeba także pamiętać o wyjątku przewidzianym w art. 59 ust. 2b, zgodnie z którym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne w przypadkach wskazanych w art. 59 ust. 2a, gdy zmiana zagospodarowania terenu dotyczy obiektów budowlanych:

1. wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
2. sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin;
3. o których mowa w 29 ust. 1 pkt 4, 5, 8, 10, 23 i 27 oraz ust. 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 17, 24, 29 i 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach Natura 2000;
4. o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 5, 8 i 22 oraz 2 pkt 1-3, 8, 14, 15, 31 i 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 3, 4 i 6-9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.

Masz pytania dotyczące rozpoczęcia budowy na działce?

A może planujesz zakup działki, ale nie wiesz czy ta konkretna nieruchomość będzie odpowiednia do planowanej budowy?

Chciałbyś skonsultować ten temat z prawnikiem? Umów się na konsultację online lub stacjonarną!