Deweloper nie wydaje mieszkania w terminie? Nieterminowe zakończenie inwestycji deweloperskiej, które skutkuje przeniesieniem własności i wydaniem nieruchomości po ustalonym przez strony terminie jest na rynku nieruchomości stosunkowo częstym zjawiskiem. Dla kupujących taka sytuacja wiąże się z licznymi niedogodnościami. Opóźnia się moment, w którym mogą przystąpić do wykończenia lokalu i zamieszkania w nim, a ponadto narażeni są na dodatkowe koszty, chociażby uiszczania czynszu najmu czy spłacaniu odsetek za udzielony kredyt. Warto w takim przypadku znać swoje prawa.
Sprawa sądowa przeciwko deweloperowi – zastępcze oświadczenie woli
Kupujący, jeśli jest zainteresowany nabyciem nieruchomości od dewelopera pomimo powstałego opóźnienia, może uzyskać zaspokojenie swoich roszczeń na drodze sądowej. W takim przypadku w oparciu o umowę z deweloperem zawartą w formie aktu notarialnego może wystąpić do sądu z tzw. powództwem o zastępcze oświadczenie woli. W przypadku otrzymania pozytywnego rozstrzygnięcia nie jest już wymagane podjęcie czynności ze strony dewelopera. Orzeczenie sądu przenosi własność nieruchomości. Pamiętać należy, że skierowanie powództwa powinno poprzedzić wystąpienie do dewelopera z wezwaniem i wyznaczenie mu terminu na przeniesienie własności.
Kary umowne za niedotrzymanie terminu przez dewelopera
W przypadku, w którym deweloper nie dotrzyma terminu umownego, kupujący uprawniony jest do dochodzenia kar umownych. Kary umowne powinny być przewidziane w umowie z deweloperem. Kary umowne określone mogą być na różnym poziomie – np. w wysokości 0,01% za każdy dzień opóźnienia. Przy tak sformułowanym postanowieniu, kara umowna za 100 dni opóźnienia wynosić będzie 1% ceny nieruchomości.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła rozwiązanie na wypadek, gdyby umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej. W takim wypadku deweloper ma obowiązek wypłaty nabywcom rekompensaty za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie.
Odszkodowanie od dewelopera
Kupujący może dochodzić także odszkodowania od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu (przeniesienie własności nieruchomości). Odszkodowanie takie należne jest na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego, tj. przede wszystkim art. 471 k.c. Odszkodowanie to obejmuje szkodę wywołaną nienależytym wykonaniem (albo niewykonaniem) umowy przez dewelopera. Jego wysokość kupujący powinien wykazać, zaś pomiędzy poniesionymi kosztami (czy utraconymi zyskami) występować musi tzw. adekwatny związek przyczynowy.
Odstąpienie od umowy z deweloperem
Kupujący musi mieć także świadomość, że w przypadku, w którym deweloper mimo upływu terminu nie przeniósł na niego własności mieszkania, przysługuje mu prawo odstąpienia od umowy. Aby skorzystać z tego uprawnienia i odzyskać wszystkie zapłacone na poczet ceny środki, nabywca musi w pierwszej kolejności wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej. Jeśli termin ten bezskutecznie upłynie, kupujący może skorzystać z prawa do odstąpienia, składając stosowne oświadczenie. Prawo do odstąpienia od umowy przewidziane jest w art. 43 ust. 1 pkt 6 tzw. nowej ustawy deweloperskiej.
O procedurze odbiorze mieszkania od dewelopera przeczytasz tutaj.
Sprawa sądowa przeciwko deweloperowi
Należy mieć na uwadze, że deweloperzy mogą nie zgadzać się ze stanowiskiem kupujących i nie uznawać zgłaszanych żądań czy roszczeń. Jeśli deweloper nie reaguje na wezwanie do przeniesienia własności lokalu czy też nie chce zapłacić należnej kary umownej lub odszkodowania argumentując to brakiem winy co do powstałego opóźnienia, np. czynnikami zewnętrznymi wynikającymi z dostępności materiałów czy pogody, nabywca będzie musiał dochodzić swoich praw przed sądem. Deweloper może też kwestionować skuteczność oświadczeń składanych przez nabywców – w tym oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Kancelaria SPRAWY Z DEWELOPEREM
W pierwszej kolejności warto rozważyć przeprowadzenie rozmów z deweloperem. W tym zakresie kancelarii zapewnia wsparcie w negocjacjach z deweloperem. W przypadku ich niepowodzenia również reprezentujemy Klientów w sprawach sądowych.
Dzięki zdobytemu doświadczeniu potrafimy wszechstronnie ocenić zasadność ewentualnych roszczeń. Rozważymy, jakie rozwiązania będą najkorzystniejsze w Państwa sytuacji faktycznej, jak również ocenimy, jakie są perspektywy na jak najszybsze rozwiązanie powstałego sporu z deweloperem. Dzięki znajomości praktycznych rozwiązań, jest szansa, że wypracujemy porozumienie, które będzie satysfakcjonujące dla kupujących i skierowanie powództwa nie będzie konieczne.
