Droga do własnego M składa się z wielu etapów. Po zawarciu umowy rezerwacyjnej, a potem umowy deweloperskiej, kolejną ważną czynnością jest odbiór mieszkania.
Odbiór to nie tylko czynność techniczna. To co ustalisz w czasie odbioru i co zostanie wskazane w protokole, może mieć istotny wpływ na twoje prawa.
Zobacz co musisz wiedzieć, jeśli czeka Cię odbiór mieszkania od dewelopera.
Stara czy nowa ustawa deweloperska?
Obecnie część inwestycji jest realizowana w oparciu o ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – tzw. starą ustawę deweloperską. Spora część inwestycji powstaje już w oparciu o ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nową ustawę deweloperską.
Zasady odbioru przewidziane w obu ustawach w pewnym stopniu się różnią. Dlatego punktem wyjścia jest sprawdzenie, na gruncie której ustawy została podpisana Twoja umowa deweloperska.
O tym, kiedy stosuje się nową, a kiedy starą ustawę deweloperską przeczytasz tutaj.
Czynności poprzedzające odbiór mieszkania
Odbiór mieszkania następuje po zakończeniu budowy, uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania w wykonaniu umowy deweloperskiej.
Oznacza to, że odbiór jest przeprowadzany zanim jeszcze staniesz się właścicielem mieszkania.
Dokładny termin odbioru, a także termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania muszą zostać określone w umowie deweloperskiej. Najczęściej w umowie wskazywany jest termin graniczny (nie później niż do dnia X). Natomiast co do formy zawiadomienia, w ostatnim czasie przeważa forma elektroniczna – na adres e-mail nabywcy wskazany w umowie. Spotykana jest też opcja jednoczesnego zawiadamiania na piśmie i elektronicznie.
Jak się przygotować do odbioru mieszkania
Jeśli nie masz doświadczenia i wiedzy w zakresie budownictwa lub nie masz w swoim otoczeniu osoby, która dysponowałaby taką wiedzą i mogła cię wesprzeć w odbiorze, warto zatrudnić osobę, która zawodowo zajmuje się dokonywaniem odbioru. Rynek takich usług jest aktualnie mocno rozbudowany, więc znalezienie pomocy w tym zakresie nie jest trudne. Taka osoba nie tylko dysponuje wiedzą o tym jak poszczególne prace powinny zostać wykonane (np. treść obowiązujących norm), ale także posiada odpowiednie urządzenia potrzebne do wykonania pomiarów (pomiar wilgotności, płaszczyzn, powierzchni).
Innym ważnym aspektem jest również to, że taka osoba nie jest emocjonalnie zaangażowana w odbiór. Odbiór wymarzonego mieszkania jest ważnym wydarzeniem i w tych okolicznościach łatwo o przeoczenie ewentualnych usterek.
Przed odbiorem warto wrócić do umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego oraz standardu wykończenia. Są to dokumenty, z których wynikają parametry odbieranego mieszkania. Jeśli przypominisz sobie ich treść, łatwiej będzie zweryfikować czy stan faktyczny lokalu zgadza się z tym na co się umówiliśmy z deweloperem w umowie.
Procedura odbioru – nowa ustawa deweloperska
Z uwagi na fakt, że obecnie większość mieszkań jest nabywana w oparciu o nową ustawę deweloperską i to jest docelowa procedura, która będzie obowiązywać w ciągu najbliższych lat, skupmy się na regulacjach nowej ustawy deweloperskiej.Przepisy nowej ustawy deweloperskiej dość precyzyjnie określają poszczególne kroki procedury odbioru mieszkania (w przeciwieństwie do starej ustawy deweloperskiej). Natomiast wiele elementów stanowi odzwierciedlenie praktyki, która była wypracowana na gruncie starej ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że nie mamy tutaj rewolucji.
Wady – i co dalej?
W przypadku gdy w czasie odbioru nabywca stwierdzi wady, należy je wpisać w protokole. Następnie deweloper w terminie 14 dni musi przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
- informację o uznaniu wad albo
- oświadczenie o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy.
W sytuacji gdy deweloper nie przekaże nabywcy żadnej z powyższych odpowiedzi w tym terminie, uważa się, że wady zostały przez dewelopera uznane.
Kolejnym krokiem po stronie dewelopera w przypadku stwierdzenia i uznania wad lokalu jest usunięcie wad. Musi tego dokonać w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. W niektórych przypadkach ten termin może być niewystarczający. Dlatego ustawa przewiduje (art. 41 ust. 7), że jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jednakże, termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Natomiast w przypadku, gdy deweloper nie usunie wad w pierwotnym 30-dniowym terminie albo nie wskaże innego terminu (w sytuacji opisanej powyżej), nabywca ma możliwość wyznaczenia deweloperowi nowego terminu na usunięcie wad.
Co jeśli deweloper nie usuwa wad w tak wyznaczonym terminie? Wówczas nabywca może wady na koszt dewelopera. Jak to wygląda w praktyce? Nabywca samodzielnie lub z pomocą zatrudnionych fachowców może usunąć wady, ale co istotne, w takiej sytuacji sam musi pokryć koszty tych napraw. Oczywiście może dochodzić ich zwrotu od dewelopera. Nie istnieją regulacje, które nakładałyby obowiązek na dewelopera wyłożenia środków na pokrycie tych napraw.
Kiedy można odmówić odbioru mieszkania?
Odbioru mieszkania można odmówić wyłącznie w wypadku stwierdzenia wady istotnej i gdy deweloper odmawia jej uznania w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu.
W ustawie brak definicji wady istotnej, ale wskazuje się, że są to takie wypadki, gdy wada uniemożliwia korzystanie z takiego lokalu (użycie niewłaściwych materiałów lub wadliwe wykonanie budynku/lokalu, który może zagrażać życiu lub zdrowiu – np. przez zawalenie), brak mu cech lokalu mieszkalnego, jest niezgodny z umową (inny niż wynikający z umowy układ funkcjonalny).
Jak więc wygląda procedura w przypadku wady istotnej?
W przypadku gdy deweloper uzna wadę istotną w protokole, rozpoczyna się procedura jej usunięcia na analogicznych zasadach jak opisane powyżej dotyczące wad nieistotnych. A dokładniej:
- deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wady,
- jeśli z uzasadnionych przyczyn ten termin jest niewystarczający, deweloper może wyznaczyć inny, uzasadniając przyczynę,
- jeśli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni lub nie wyznaczy innego terminu, wówczas nabywca wyznacza termin do wykonania napraw,
- jeśli ten wyznaczony przez nabywcę termin na usunięcie wad upłynie bezskutecznie, nabywca może od umowy deweloperskiej odstąpić.
W ostatnim punkcie występuje istotna modyfikacja względem zasad obowiązujących w sytuacji wad nieistotnych. W tamtym przypadku nabywca miał prawo wykonać naprawy na koszt dewelopera. Natomiast w przypadku wad istotnych, nabywca takiego uprawnienia nie ma, co wydaje się słuszne, z uwagi na kaliber wad istotnych i związane z tym ewentualne koszty napraw. Nabywca może nie być w stanie ich pokryć. Zdaniem prawodawcy uzasadnione jest natomiast otwarcie nabywcy możliwości wycofania się z umowy deweloperskiej i odstąpienie.
Po usunięci wad istotnych odbywa się ponowny odbiór. Jeśli wada istotna nie została nadal usunięta i zostanie stwierdzona w ramach powtórnego odbioru, nabywca może odmówić ponownie odbioru. Warunkiem umożliwiającym odmowę odbioru jest przedstawienie przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego, która potwierdzi wystąpienie tej wady. W sytuacji, gdy biegły potwierdzi istnienie wady istotnej, wówczas nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
A co jeśli nie ma wad?
Idealnym scenariuszem jest sytuacja, gdy w czasie odbioru okaże się, że lokal nie ma żadnych wad ani usterek. W takim wypadku kolejnym krokiem jest ustalenie terminu zawarcia u notariusza umowy przenoszącej własność lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej i podpisanie tej umowy.
***
Jak widać, odbiór mieszkania od dewelopera nie sprowadza się jedynie do odbioru kluczy od mieszkania. Przepisy przewidują szczegółowo opisaną procedurę odbioru oraz różne skutki i uprawnienia, w zależności od sytuacji i rangi stwierdzonych wad. Dlatego warto odpowiednio przygotować się do odbioru i podejść do niego z odpowiednim zaangażowaniem.
Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?
Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?
Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem?
Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!
