Co do zasady wszystko, co zostało trwale połączone z gruntem, dzieli jego los prawny. Dotyczy to również budynków i innych urządzeń wzniesionych na nieruchomości. Oznacza to, że budynek wybudowany na działce jest jednocześnie własnością właściciela tej działki. Ta zasada nie ma jednak zastosowania w przypadku użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste mogą stanowić własność użytkownika wieczystego, mimo że sam grunt należy do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Specyfika użytkowania wieczystego

Własność budynków i urządzeń nie funkcjonuje jednak samodzielnie. Jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a samo użytkowanie wieczyste ma charakter nadrzędny. Oznacza to, że nie można skutecznie rozporządzić wyłącznie prawem użytkowania wieczystego, pozostawiając własność znajdującego się na gruncie budynku przy dotychczasowym właścicielu. Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz budynku lub urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności prowadzi się wspólną księgę wieczystą.

Kiedy wzniesiono budynki

W praktyce trzeba rozróżnić dwie sytuacje.

Pierwsza dotyczy budynków i urządzeń, które istniały już w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego. W takim przypadku ich własność powinna zostać przeniesiona na nabywcę wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. Druga sytuacja odnosi się do obiektów powstałych już po ustanowieniu tego prawa. Budynki i inne urządzenia wzniesione na takim gruncie przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością.

To rozróżnienie jest szczególnie ważne przy ustalaniu, komu przysługuje własność obiektu i w jakim momencie powstaje odrębność prawna budynku od gruntu. Jeżeli budynek istniał już wcześniej, jego własność jest przenoszona na nabywcę razem z ustanowieniem użytkowania wieczystego. Jeżeli powstaje później, o jego statusie decyduje zakończenie budowy i zasady wynikające z art. 235 k.c. W obu przypadkach prawa do gruntu i budynku pozostają ze sobą ściśle związane.

Nie ma znaczenia, kto prowadził roboty budowlane

Nie ma przy tym decydującego znaczenia, kto faktycznie przeprowadził budowę. Własność może przysługiwać użytkownikowi wieczystemu również wtedy, gdy obiekt został wzniesiony przez osobę trzecią, na przykład dzierżawcę. Istotny jest związek budynku z gruntem objętym użytkowaniem wieczystym oraz reguła wynikająca z art. 235 k.c., a okoliczność faktycznego prowadzenia czy finansowania prac przez osobę trzecią pozostaje dla tej kwestii bez znaczenia.

Od kiedy można mówić o odrębnej własności budynku

Znaczenie ma również moment, od którego można mówić o odrębnej własności budynku. Przyjmuje się, że „wzniesienie” budynku albo urządzenia oznacza zakończenie jego budowy. Dopiero wtedy powstaje odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do czasu ukończenia inwestycji jej poszczególne elementy, takie jak fundamenty czy wsporniki, traktowane są jako części składowe gruntu. Sam proces budowy nie prowadzi więc jeszcze do powstania odrębnej nieruchomości budynkowej.

Art. 235 k.c. stanowi podstawę wyodrębnienia tzw. nieruchomości budynkowych. Chodzi o budynki trwale związane z gruntem, które na mocy szczególnych przepisów stanowią odrębny od niego przedmiot własności. Ocena czy związek budynku z gruntem ma charakter trwały, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach i wymaga oceny technicznej.

Inne urządzenia, o których mowa w przepisie

Przepis odnosi się nie tylko do budynków, ale również do innych urządzeń, takich jak silosy, piwnice czy lodownie. Co do zasady podlegają one podobnemu reżimowi prawnemu. Wyjątek stanowią jednak urządzenia objęte art. 49 k.c., czyli urządzenia przesyłowe. W ich przypadku art. 235 § 1 k.c. nie znajduje zastosowania, a same urządzenia nie są traktowane jako odrębne nieruchomości budynkowe.

Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego ma bezpośrednie znaczenie także dla własności budynków i urządzeń. Jeżeli użytkowanie wieczyste wygasa wskutek upływu okresu ustalonego w umowie albo wcześniejszego jej rozwiązania, użytkownikowi wieczystemu co do zasady przysługuje wynagrodzenie za budynki i inne urządzenia, które wzniósł lub nabył na własność.

Wynagrodzenie nie należy się jednak za obiekty wzniesione wbrew postanowieniom umowy.

Podsumowanie

Art. 235 k.c. tworzy szczególny model, w którym grunt i posadowiony na nim budynek mogą należeć do różnych podmiotów, ale prawa te pozostają ze sobą ściśle związane. Przy ocenie sytuacji prawnej nieruchomości trzeba zawsze ustalić, kiedy budynek powstał czy został ukończony oraz czy podlega szczególnemu reżimowi wynikającemu z użytkowania wieczystego. Ma to znaczenie zarówno przy obrocie takim prawem, jak i przy jego wygaśnięciu.