Polski Ład wprowadza zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego nieruchomości. Z najmem prywatnym mamy do czynienia wówczas, gdy osiągane z tego tytułu przychody stanowią przychody osób fizycznych zarządzających majątkiem prywatnym. Zatem jest to najem w granicach zarządu przez podatników ich majątkiem prywatnym. Jeżeli najem dotyczy nieruchomości będącej własnością firmy, wówczas nie ma innej możliwości jak rozliczanie tego najmu w ramach działalności gospodarczej.

Dotychczas podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego mogli rozliczać się na zasadach ogólnych (skala podatkowa) bądź wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W 2022 roku będą mieli jeszcze prawo wyboru formy opodatkowania. Natomiast z początkiem 2023 roku podatnicy osiągający przychody z najmu, będą mogli rozliczać się wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny opodatkowany na zasadach ogólnych

Zasady ogólne stanowią podstawową formę opodatkowania tego rodzaju najmu. Podstawą opodatkowania jest dochód właściciela nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy osiągniętym przychodem a poniesionymi kosztami uzyskania tego przychodu.

Najczęściej występującymi kosztami pozwalającymi pomniejszyć podstawę opodatkowania są np. odpisy amortyzacyjne, koszty remontu, wyposażenia nieruchomości, jak również ubezpieczenie oraz zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego.

Przy tej formie opodatkowania dochód opodatkowany jest w skali: 17% w pierwszym progu oraz 32% w drugim progu, w zależności od wysokości osiąganego dochodu w danym roku podatkowym.

W obliczeniach należy również uwzględnić kwotę wolną od podatku, która w 2022 roku wyniesie 30 tys. zł. Z kolei pierwszy próg podatkowy ulegnie podwyższeniu do 120 tys. zł – nadwyżka ponad tę kwotę opodatkowana zostanie stawką 32%.

Najem prywatny opodatkowany ryczałtem

Alternatywną formę rozliczania, jaką może wybrać wynajmujący, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dla tej formy opodatkowania podstawę opodatkowania stanowi przychód, co oznacza, że nie ma możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o ponoszone przez właściciela nieruchomości koszty uzyskania przychodu.

W przypadku ryczałtu stawka podatku od przychodu wynosi: 8,5% w przypadku przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

W przypadku obu ww. form opodatkowania zaliczkę na podatek dochodowy należy obliczyć i wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia.

Ponadto przychody uzyskiwane z najmu prywatnego nie podlegają obowiązkowi składkowemu – dotyczy to zarówno składek na ubezpieczenia społeczne jak i składki zdrowotnej. Polski Ład nie wprowadza żadnych zmian w tym zakresie.

W 2023 roku dla najmu prywatnego tylko ryczałt

Zgodnie ze zmianami jakie wprowadza Polski Ład, z początkiem 2023 roku jedyną możliwą formą opodatkowania dla najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach (8% i 12,5%).

Skutki wprowadzanych zmian najbardziej odczują podatnicy rozliczający się na zasadach ogólnych, którzy wybrali tę formę opodatkowania ze względu na ponoszone koszty związane np. z remontem nieruchomości, jej wyposażeniem czy amortyzacją.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Rozwiązanie może stanowić rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej. Najem w ramach działalności gospodarczej może być opodatkowany zarówno na zasadach ogólnych (skala podatkowa), podatkiem liniowym, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej umożliwi wynajmującym uwzględnianie ponoszonych kosztów i tym samym obniżenia podstawy opodatkowania.

Rozliczanie najmu w ramach działalności wiąże się z dodatkowymi kosztami, jak np. opłacaniem składek na ubezpieczenia społeczne oraz obowiązkiem prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Należy jednak mieć również na uwadze pozostałe zmiany jakie niesie za sobą Polski Ład i jakie zaczną obowiązywać z początkiem 2022 roku. Zmiany te dotyczą m.in. wysokości oraz nowych zasad obliczania składki zdrowotnej. Składka ta będzie naliczania od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i nie będzie podlegała odliczeniu od podatku dochodowego.