Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej zbliża się wielkimi krokami. Chociaż ustawa została uchwalona prawie rok temu, a niektóre przepisy ustawy weszły w życie 1 oraz 31 lipca 2021 roku, to zasadnicze zmiany wejdą w życie dopiero dnia 1 lipca 2022 roku.
Nowa ustawa deweloperska jest efektem obserwacji praktyki stosowania obowiązującej poprzednio ustawy – ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Wśród prawników jak i przedstawicieli branży deweloperskiej duże wątpliwości budziło to, czy konieczne było uchwalanie nowej ustawy i wprowadzania aż tak daleko idących zmian. Niezależnie od tych dyskusji warto się przyjrzeć jakie zmiany wprowadza nowa ustawa. A jest ich sporo. Najważniejsze z nich to m.in.
- objęcie ustawową regulacją umowy rezerwacyjnej czy
- rozszerzenie kategorii umów i podmiotów, do których nowa ustawa deweloperska znajduje zastosowanie.
Zanim jednak zagłębimy się w poszczególne regulacje nowej ustawy deweloperskiej, należy odpowiedzieć na pytanie OD KIEDY stosujemy nową ustawę deweloperską? Czy z dniem 1 lipca 2022 roku wszystkie inwestycje, nawet te w toku muszą przestawić się na nowe zasady? Oczywiście, że nie. Chociaż większość nowych przepisów (z wyjątkiem tych pojedynczych regulacji, które weszły w życie 1 i 31 lipca 2021 roku) wejdzie w życie dnia 1 lipca 2022 roku, to przez kilka najbliższych lat w praktyce będą stosowane zarówno przepisy starej jak i nowej ustawy deweloperskiej. Dlaczego? To wszystko za sprawą tzw. przepisów przejściowych.
Którą ustawę deweloperską stosować?
Zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej stosuje się przepisy dotychczasowej (czyli starą ustawę deweloperską) oraz wybrane przepisy nowej ustawy deweloperskiej (art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 – dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego).
Kiedy mamy do czynienia z rozpoczęciem sprzedaży? Zgodnie z art. 5 pkt 12 nowej ustawy deweloperskiej rozpoczęcie sprzedaży to podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich lub umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt. 2, 3 lub 5 lub ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej.
Zatem, żeby móc stosować dotychczasowe, dobrze znane przepisy starej ustawy deweloperskiej, konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:
- rozpoczęcie sprzedaży przed dniem 1 lipca 2022 roku,
- zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej przed dniem 1 lipca 2022 roku.
Jak długo może potrwać ten stan przejściowy?
Stan, w którym równolegle będą stosowane dwie ustawy deweloperskie może potrwać co najmniej 2 lata od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. W tym czasie zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed 1 lipca 2022 roku stosuje się przepisy starej ustawy. Natomiast zgodnie z art. 76 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, rozpoczętego przed 1 lipca 2022 roku, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie nastąpiło przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, o stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej.
