Służebność przesyłu to specyficzna instytucja prawa cywilnego, która w ostatnich latach nabrała szczególnego znaczenia. Rosnąca liczba inwestycji energetycznych, telekomunikacyjnych i wodociągowych powoduje, że coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których przedsiębiorcy przesyłowi chcą umieścić swoje urządzenia na prywatnych gruntach. Jednocześnie najnowsze orzecznictwo sądowe – a także wyrok Trybunału Konstytucyjnego czy Sądu Najwyższego – pozwala właścicielom działek dochodzić ich uzasadnionych roszczeń w związku z ustanowieniem takiej służebności. Warto więc zdawać sobie sprawę, jakie konsekwencje – zarówno pozytywne, jak i negatywne – wiążą się z ustanowieniem służebności przesyłu.

Jak powstaje służebność przesyłu?

Służebność przesyłu może powstać na kilka sposobów. Najczęściej ustanawia się ją na podstawie umowy zawieranej pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem działki. Zdarza się jednak, że strony nie są w stanie osiągnąć obustronnie satysfakcjonującego porozumienia – wtedy można zwrócić się do sądu z wnioskiem o jej ustanowienie.

W wyjątkowych sytuacjach służebność może powstać także na skutek zasiedzenia, jeśli urządzenia przez długi czas znajdowały się na nieruchomości i były wykorzystywane w sposób trwały. Trybunał Konstytucyjny w niedawno wydanym orzeczeniu jednak rozstrzygnął, iż nie można przyjąć, iż zasiedzenie rozpoczęło swój bieg przed 3 sierpnia 2008 r. Od tej daty instytucja ta została bowiem włączona do przepisów kodeksu cywilnego.

Korzyści dla właściciela – dlaczego czasem warto ją ustanowić?

Najczęściej wskazywaną zaletą służebności jest możliwość uzyskania wynagrodzenia. Umowa zawarta z przedsiębiorcą przesyłowym pozwala właścicielowi otrzymać rekompensatę za ograniczenie jego prawa własności.

Uporządkowanie sytuacji prawnej

W praktyce bardzo często zdarza się, że urządzenia przesyłowe istnieją na działce od wielu lat, ale nigdy też nie uregulowano ich statusu prawnego. W takich przypadkach formalne ustanowienie służebności jako podstawy dysponowania tymi urządzeniami znajdującymi się na terenie nieruchomości niestanowiącej przecież własności przedsiębiorcy przesyłowego, pozwala jasno określić, gdzie przebiega infrastruktura i jakie prawa przysługują przedsiębiorcy. To ważne zwłaszcza przy planowanej sprzedaży nieruchomości – dla kupującego księga wieczysta oddająca rzeczywisty stan prawny jest istotnym czynnikiem wpływającym na bezpieczeństwo transakcji.

Ograniczenie konfliktów i większa przewidywalność

Ważną funkcją ustanowienia służebności jest doprecyzowanie zakresu i sposobu korzystania z działki przez przedsiębiorcę przesyłowego. To minimalizuje ryzyko kolejnych sporów między stronami. Określenie pasa służebności daje prostą informację w jakim obszarze dochodzi do ograniczenia prawa własności. W zależności od rodzaju sieci i ustaleń wynikających z treści służebności, właściciel musi się liczyć, że na określonym obszarze swojej nieruchomości nie może np. wznosić budynków, altanek, urządzać oczek wodnych czy też sadzić drzew. To też źródło informacji, jaki obszar działki może zostać zajęty przez ekipy przedsiębiorcy przesyłowego w czasie modernizacji bądź usuwania awarii.  

Najpoważniejszą konsekwencją ustanowienia służebności jest trwałe ograniczenie prawa własności. Co więcej – ograniczenia te wiążą również przyszłych właścicieli nieruchomości.

Mniejsza wartość nieruchomości służebność przesyłu

Urządzenia przesyłowe, zwłaszcza linie energetyczne czy gazociągi, najczęściej obniżają atrakcyjność działki. Przy ustalaniu wynagrodzenia konieczne jest więc uwzględnienie tego faktu. Pod uwagę bierze się m.in. lokalizację nieruchomości, jej przeznaczenie i potencjał inwestycyjny. Zbyt niskie wynagrodzenie może nie rekompensować długotrwałych ograniczeń w możliwości dysponowania gruntem.

Ryzyko ustanowienia służebności wbrew woli właściciela

Choć właściciel co do zasady ma prawo nie zgodzić się na wprowadzenie urządzeń, to nie zawsze może mieć wpływ na ograniczenie jego prawa w związku z lokalizacją sieci przesyłowej.

W braku zgody właściciela na ustanowienie służebności przesyłu przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności. W praktyce oznacza to, że w wielu przypadkach nie da się całkowicie uniknąć obciążenia nieruchomości. Co więcej wiele ustaw pozwala na ograniczenie prawa własności na potrzeby budowy i eksploatacji sieci przesyłowych w drodze decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy inwestycja ma znaczenie publiczne. Tytułem przykładu należy tu wskazać na regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, tzw. specustawę drogową czy ustawy związane z realizacją CPK.

Kancelaria służebność przesyłu

Postępowania dotyczące służebności przesyłu są często złożone, a przedsiębiorcy przesyłowi dysponują dużym doświadczeniem i znajomością praktyk chroniących przede wszystkim ich interesy. Właściciel działki bez profesjonalnego wsparcia może dostrzec rozwiązań, które przyszłości okażą się dla niego niekorzystne. Fachowa analiza projektu umowy, udział w negocjacjach czy reprezentacja przed sądem, jeśli to konieczne dla rozwiązania sporu, pozwalają uniknąć błędów i zabezpieczyć swoje prawa na wiele lat. W związku z powyższym zachęcamy do skorzystania z usług naszej kancelarii, która posiada wieloletnie doświadczenie w tego rodzaju sprawach.