Odroczenie zapłaty ceny przy sprzedaży mieszkania, domu albo działki nie jest rozwiązaniem wyjątkowym. Może wynikać z oczekiwania na uruchomienie kredytu, sprzedaży innej nieruchomości przez kupującego albo indywidualnych ustaleń stron.

Dla sprzedającego oznacza jednak podwyższone ryzyko. Po podpisaniu aktu własność nieruchomości co do zasady przechodzi na nabywcę, mimo że całość ceny może jeszcze nie zostać zapłacona. Co więcej, własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Dlatego bezpieczeństwo transakcji trzeba budować inaczej – przez odpowiednie zabezpieczenie wierzytelności o zapłatę.

Nie wystarczy wpisać daty przelewu

W praktyce strony często koncentrują się na ustaleniu, że określona część ceny zostanie uregulowana przykładowo w ciągu siedmiu lub czternastu dni od zawarcia umowy. Taki zapis określa termin wymagalności, ale sam w sobie nie daje sprzedającemu szczególnej ochrony. Jeżeli kupujący nie zapłaci, może powstać konieczność dochodzenia należności na drodze prawnej.

Warto więc już przed wizytą u notariusza ustalić, skąd mają pochodzić środki i jakie zabezpieczenie będzie adekwatne do czasu odroczenia oraz wysokości niezapłaconej części ceny.

Depozyt notarialny zmniejsza ryzyko

Jeżeli pieniądze są już dostępne, a z jakichś przyczyn kupujący nie chce albo nie może ich zapłacić bezpośrednio sprzedającemu w dniu transakcji, praktycznym rozwiązaniem może być depozyt notarialny.

Notariusz może przyjąć środki na specjalne konto bankowe w związku z dokonywaną czynnością, a następnie wypłacić je wskazanej osobie zgodnie z ustalonymi warunkami. Mechanizm ten pozwala ograniczyć sytuację, w której sprzedający przenosi własność i dopiero później czeka na zwykły przelew od kupującego.

Depozyt nie będzie jednak rozwiązaniem w każdej transakcji, zwłaszcza gdy zapłata ma pochodzić z kredytu, którego środki mają zostać uruchomione dopiero po podpisaniu aktu, bądź też w sytuacji, kiedy kupujący jeszcze nie dysponuje niezbędnymi środkami.

Poddanie się egzekucji z aktu notarialnego

Przy płatności odroczonej szczególne znaczenie może mieć oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jego prawidłowe skonstruowanie może pozwolić sprzedającemu uniknąć klasycznego procesu o zapłatę i szybciej przejść do etapu egzekucji. Trzeba jednak pamiętać, że tytuł egzekucyjny nie jest gwarancją faktycznego odzyskania pieniędzy. Jeżeli dłużnik nie ma majątku albo jego majątek jest już obciążony, nawet szybka droga do komornika może nie przynieść pełnego zaspokojenia.

Hipoteka na sprzedawanej nieruchomości

Przy większej kwocie lub dłuższym okresie spłaty można rozważyć ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność sprzedającego. Hipoteka daje możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto później stanie się jej właścicielem.

Znaczenie ma jednak kolejność wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, trzeba sprawdzić, czy bank ma uzyskać hipotekę z pierwszeństwem i jakie miejsce przypadnie zabezpieczeniu sprzedającego. Sama zgoda na hipotekę bez analizy istniejących oraz planowanych obciążeń może dawać znacznie słabszą ochronę, niż zakłada strona.

Wydanie kluczy również można odroczyć

Odrębną kwestią jest moment wydania nieruchomości. Nie zawsze musi on nastąpić dokładnie w chwili podpisania aktu.

Jeżeli część ceny ma zostać zapłacona później, strony mogą powiązać wydanie lokalu, przekazanie kluczy albo opróżnienie nieruchomości z zapłatą określonej części ceny. Nie zastąpi to zabezpieczenia pieniężnego, ale może ograniczać praktyczne ryzyko sprzedającego i motywować kupującego do terminowego wykonania zobowiązania.

Raty wymagają precyzyjnych zasad

Jeżeli cena ma być rozłożona na kilka płatności, akt powinien jasno wskazywać wysokość i terminy poszczególnych rat, rachunek do zapłaty oraz skutki opóźnienia.

Warto rozważyć także postanowienie, zgodnie z którym poważne opóźnienie w zapłacie jednej raty powoduje wymagalność pozostałej części ceny, o ile odpowiada to ustaleniom stron i konstrukcji całej umowy.

Znaczenie mają również odsetki za opóźnienie oraz sposób dokumentowania dokonanych wpłat.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości z odroczoną płatnością wymaga czegoś więcej niż wskazania numeru rachunku i terminu przelewu. W zależności od sytuacji warto rozważyć depozyt notarialny, poddanie się egzekucji bezpośrednio z aktu notarialnego, hipotekę, odpowiednie zasady wydania nieruchomości oraz dokładną weryfikację sposobu finansowania zakupu.

Najlepszy model zabezpieczenia powinien być ustalony przed zawarciem umowy, ponieważ po przeniesieniu własności możliwości sprzedającego są już bardziej ograniczone. Prawnik może pomóc przeanalizować projekt aktu notarialnego, zaproponować adekwatne zabezpieczenia i przygotować transakcję w sposób ograniczający ryzyko braku zapłaty.