Planujesz kupić mieszkanie na rynku pierwotnym? Zapoznałeś się z ofertą dewelopera i wybrałeś konkretne mieszkanie. Zastanawiasz się
Co to za umowa i jak dokładnie powinna wyglądać umowa deweloperska? Jak powinna wyglądać umowa deweloperska?
O umowie rezerwacyjnej, która może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej szerzej pisałam tutaj: https://sawastian-lipska.pl/blog/umowa-rezerwacyjna-z-perspektywy-dewelopera-oraz-nabywcy/
Czy umowa deweloperska jest umową sprzedaży?
Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży, chociaż ostateczny rezultat obu umów jest podobny. Nabywca z umowy deweloperskiej tak jak w przypadku umowy sprzedaży finalnie nabywa prawo własności lokalu. Jednak w przypadku umowy deweloperskiej konieczne jest zawarcie drugiej umowy przenoszącej własność lokalu.
Czym więc jest umowa deweloperska
Umowa deweloperska została zdefiniowana w ustawie jako umowa zawarta między deweloperem a nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę. Natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa własności lokalu. W przypadku gdy umowa dotyczy domu jednorodzinnego, w takiej umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu jednorodzinnego i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości.
Czy umowa deweloperska przenosi własność domu lub mieszkania?
Nie. Umowa deweloperska co do zasady dotyczy mieszkań i domów w budowie. Czasem umowa deweloperska jest zawierana na etapie tzw. dziury w ziemi. W niektórych przypadkach wybrane mieszkanie może już istnieć, lecz trwają jeszcze inne roboty budowlane i nie doszło do zgłoszenia zakończenia budowy/deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.
W umowie deweloperskiej strony umawiają się więc, że deweloper wybuduje umówione mieszkanie. Następnie po wybudowaniu ustanowi i przeniesie własność mieszkania na rzecz nabywcy, a nabywca zapłaci cenę na poczet nabycia tego mieszkania.
W jakiej formie zawierana jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje, że umowa deweloperska jest nieważna.
Jakie są najważniejsze elementy umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska to bardzo rozbudowany dokument. Często liczy ona od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu stron. W takim razie co obejmuje? Umowa deweloperska musi zawierać co najmniej elementy wskazane w art. 35 ustawy deweloperskiej. Oprócz podstawowych kwestii, takich jak oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej czy cenę mieszkania lub domu, umowa deweloperska musi zawierać, w szczególności:
- informację o nieruchomości,
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej mieszkania albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej,
- wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- dane dotyczące pozwolenia na budowę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków, w razie odstąpienia,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru,
- informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.
Czy oprócz tego strony mogą dodać inne postanowienia do umowy deweloperskiej? Tak. Wskazane wyżej kwestie to tylko podstawowe elementy umowy. Strony mogą dodać inne postanowienia.
Kto wybiera notariusza i kto ponosi koszty umowy deweloperskiej?
Koszty umowy deweloperskiej są ponoszone po połowie przez nabywcę i dewelopera. Na koszty te składa się wysokość wynagrodzenia notariusza, której wysokość wynika z rozporządzenia o taksie notarialnej i zależy od wartości lokalu lub domu. Ponadto na koszty umowy deweloperskiej składają się także koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego czy koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (np. wniosek o wpis roszczenia z umowy deweloperskiej w dziale III księgi wieczystej).
Notariusz, przed którym zawierana jest umowa deweloperska jest wybierany zazwyczaj przez dewelopera. Przepisy ustawy deweloperskiej nie zastrzegają prawa wyboru notariusza na rzecz żadnej ze stron i nie ma teoretycznie przeszkód do podpisania umowy deweloperskiej u innego notariusza niż wskazany przez dewelopera. Jednak z praktycznego punktu widzenia, wygodniej jest podpisywać umowę przed deweloperską przed notariuszem wskazanym przez dewelopera.
Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?
Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?
Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem? Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!
