Umowa rezerwacyjna z perspektywy dewelopera oraz nabywcy

Facebook
Twitter
LinkedIn

W przypadku zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego mamy do czynienia z trzema rodzajami zawieranych umów:

  • rezerwacyjną,
  • deweloperską,
  • oraz przenoszącą własność.

W tym wpisie skupię się na pierwszej z nich, tj. umowie rezerwacyjnej. O umowie deweloperskiej przeczytasz tutaj.

Umowa rezerwacyjna, jak sama nazwa wskazuje, służy rezerwacji danej nieruchomości na określony czas. W tym czasie potencjalny nabywca ma czas np. na przemyślenie decyzji o zakupie nieruchomości czy pozyskanie pieniędzy (kredytu) na jej zakup.

Praktyka pokazuje, że wielokrotnie zarówno deweloperzy jak i nabywcy nie przywiązują większej uwagi do tej umowy, mimo że może mieć ona doniosłe skutki dla obu stron.

Umowa rezerwacyjna z perspektywy dewelopera oraz nabywcy

Czego dotyczy umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna stanowi umowę nienazwaną, co oznacza, że żadne obowiązujące przepisy jej nie definiują oraz nie wskazują jej podstawowych i obowiązkowych elementów. Jej treść jest oparta na zasadzie swobody umów, w myśl której strony mogą samodzielnie decydować o kształcie zawieranej umowy. Ten stan ulegnie niedługo zmianie. Dnia 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „nowa ustawa deweloperska”).

O tym od kiedy stosujemy nową ustawę deweloperską pisałam tutaj: https://sawastian-lipska.pl/blog/od-kiedy-stosujemy-nowa-ustawe-deweloperska/

Umowa rezerwacyjna została uregulowana w rozdziale 5 nowej ustawy deweloperskiej.

Na czym jednak polega umowa rezerwacyjna? Jej przedmiotem jest rezerwacja nieruchomości, czyli faktycznie wyłączenie jej przez dewelopera z oferowania jej oraz sprzedaży, a także zobowiązanie do niezawierania umów, które mogłyby w przyszłości uniemożliwić zawarcie umowy deweloperskiej czy umowy sprzedaży.

Podkreślenia wymaga, że umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, tj. umową zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży. Jakkolwiek intencją stron jest nabycie nieruchomości przez rezerwującego w określonym terminie, to umowy rezerwacyjnej nie należy mylić z umową przedwstępną. Co więcej, przedwstępna umowa deweloperska dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego, podczas gdy umowy rezerwacyjne są w większości przypadków zawierane w zwykłej formie pisemnej.

Okres rezerwacji to nie tylko czas na dopełnienie formalności związanych z zawarciem umowy deweloperskiej. To również czas, w którym ma dojść do zawarcia umowy deweloperskiej. W przypadku zdecydowanej większości umów rezerwacyjnych, upływ tego okresu skutkuje wygaśnięciem umowy. Wówczas deweloper może ponownie oferować nieruchomość innym nabywcom i zawierać z nimi umowy rezerwacyjne lub deweloperskie.

Opłata rezerwacyjna

Ważnym elementem umowy rezerwacyjnej jest opłata uiszczana przez rezerwującego (nabywcę) na rzecz dewelopera. Jej wysokość waha się od 1% do nawet 20% ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłatę rezerwacyjną zalicza się na poczet ceny nieruchomości.

W razie, gdyby nie doszło do zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper może zwrócić lub zatrzymać opłatę rezerwacyjną. To co stanie się z opłatą zależy przede wszystkim od tego, jak zasady rozliczeń zostaną przewidziane w umowie. Co do zasady, rozliczenia opłaty rezerwacyjnej konstruuje się w sposób zbliżony do rozliczeń zadatku i uzależnia się je od tego, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej.

Osobno można także uregulować rozliczenia w sytuacjach wyjątkowych, takich jak uzyskanie przez nabywcę odmownej decyzji kredytowej.

Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska jest pierwszą ustawą regulującą umowę rezerwacyjną. Postanowienia ustawy nie są rewolucyjne i nie odbiegają od dobrych praktyk stosowanych dotychczas w tym zakresie przez znaczną część deweloperów.

Przedmiotem umowy pozostało zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Nowa ustawa deweloperska wprost wskazuje maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Jest to 1% wartości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ujednoliceniu podlegają również zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z art. 34 nowej ustawy deweloperskiej opłatę rezerwacyjną należy niezwłocznie zwrócić rezerwującemu w przypadku, gdy:

  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Ponadto w sytuacji, gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

***

Przez pewien czas na rynku będziemy mieć do czynienia z dwoma standardami umów rezerwacyjnych, i warto o tym pamiętać. Jednocześnie będą funkcjonować umowy rezerwacyjne dotyczące inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 roku oraz po tej dacie.

Mimo, że często nie przywiązuje się większej wagi do umowy rezerwacyjnej, nie należy jej lekceważyć – niezależnie czy jesteś deweloperem, czy potencjalnym nabywcą.

Deweloperze, dokładnie przemyśl wszystkie możliwe scenariusze i wprowadź do umowy takie postanowienia, które pozwolą Ci zabezpieczyć Twój interes.

Nabywco, mimo że umowy rezerwacyjne są raczej krótkim dokumentem i wydaje się, że wszystko jest zrozumiałe, dokładnie przeczytaj jej treść. Sprawdź, czy reguluje wszystkie ważne dla Ciebie kwestie (np. sytuację odmownej decyzji kredytowej). W razie wątpliwości wyjaśniaj je z deweloperem lub zwróć się o poradę prawną w tym zakresie.

 

Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?

Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?

Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem? Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!

 

Jedna odpowiedź

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Skontaktuj się ze mną

Wypełnij poniższy formularz kontaktowy, a skontaktuję się z Tobą tak szybko, jak to możliwe.

OBSŁUGA PRAWNA PRZEDSIĘBIORCÓW

OBSŁUGA BRANŻY DEWELOPERSKIEJ

PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY

PRAWO PODATKOWE

PRAWO ADMINISTRACYJNE

PRAWO NIERUCHOMOŚCI