W przypadku zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego mamy do czynienia z trzema rodzajami zawieranych umów:
- rezerwacyjną,
- deweloperską,
- oraz przenoszącą własność.
W tym wpisie skupię się na pierwszej z nich, tj. umowie rezerwacyjnej. O umowie deweloperskiej przeczytasz tutaj.
Umowa rezerwacyjna, jak sama nazwa wskazuje, służy rezerwacji danej nieruchomości na określony czas. W tym czasie potencjalny nabywca ma czas np. na przemyślenie decyzji o zakupie nieruchomości czy pozyskanie pieniędzy (kredytu) na jej zakup.
Praktyka pokazuje, że wielokrotnie zarówno deweloperzy jak i nabywcy nie przywiązują większej uwagi do tej umowy, mimo że może mieć ona doniosłe skutki dla obu stron.
Czego dotyczy umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna stanowi umowę nienazwaną, co oznacza, że żadne obowiązujące przepisy jej nie definiują oraz nie wskazują jej podstawowych i obowiązkowych elementów. Jej treść jest oparta na zasadzie swobody umów, w myśl której strony mogą samodzielnie decydować o kształcie zawieranej umowy. Ten stan ulegnie niedługo zmianie. Dnia 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „nowa ustawa deweloperska”).
O tym od kiedy stosujemy nową ustawę deweloperską pisałam tutaj: https://sawastian-lipska.pl/blog/od-kiedy-stosujemy-nowa-ustawe-deweloperska/
Umowa rezerwacyjna została uregulowana w rozdziale 5 nowej ustawy deweloperskiej.
Na czym jednak polega umowa rezerwacyjna? Jej przedmiotem jest rezerwacja nieruchomości, czyli faktycznie wyłączenie jej przez dewelopera z oferowania jej oraz sprzedaży, a także zobowiązanie do niezawierania umów, które mogłyby w przyszłości uniemożliwić zawarcie umowy deweloperskiej czy umowy sprzedaży.
Podkreślenia wymaga, że umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, tj. umową zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży. Jakkolwiek intencją stron jest nabycie nieruchomości przez rezerwującego w określonym terminie, to umowy rezerwacyjnej nie należy mylić z umową przedwstępną. Co więcej, przedwstępna umowa deweloperska dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego, podczas gdy umowy rezerwacyjne są w większości przypadków zawierane w zwykłej formie pisemnej.
Okres rezerwacji to nie tylko czas na dopełnienie formalności związanych z zawarciem umowy deweloperskiej. To również czas, w którym ma dojść do zawarcia umowy deweloperskiej. W przypadku zdecydowanej większości umów rezerwacyjnych, upływ tego okresu skutkuje wygaśnięciem umowy. Wówczas deweloper może ponownie oferować nieruchomość innym nabywcom i zawierać z nimi umowy rezerwacyjne lub deweloperskie.
Opłata rezerwacyjna
Ważnym elementem umowy rezerwacyjnej jest opłata uiszczana przez rezerwującego (nabywcę) na rzecz dewelopera. Jej wysokość waha się od 1% do nawet 20% ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłatę rezerwacyjną zalicza się na poczet ceny nieruchomości.
W razie, gdyby nie doszło do zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper może zwrócić lub zatrzymać opłatę rezerwacyjną. To co stanie się z opłatą zależy przede wszystkim od tego, jak zasady rozliczeń zostaną przewidziane w umowie. Co do zasady, rozliczenia opłaty rezerwacyjnej konstruuje się w sposób zbliżony do rozliczeń zadatku i uzależnia się je od tego, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej.
Osobno można także uregulować rozliczenia w sytuacjach wyjątkowych, takich jak uzyskanie przez nabywcę odmownej decyzji kredytowej.
Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska jest pierwszą ustawą regulującą umowę rezerwacyjną. Postanowienia ustawy nie są rewolucyjne i nie odbiegają od dobrych praktyk stosowanych dotychczas w tym zakresie przez znaczną część deweloperów.
Przedmiotem umowy pozostało zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Nowa ustawa deweloperska wprost wskazuje maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Jest to 1% wartości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ujednoliceniu podlegają również zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z art. 34 nowej ustawy deweloperskiej opłatę rezerwacyjną należy niezwłocznie zwrócić rezerwującemu w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Ponadto w sytuacji, gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
***
Przez pewien czas na rynku będziemy mieć do czynienia z dwoma standardami umów rezerwacyjnych, i warto o tym pamiętać. Jednocześnie będą funkcjonować umowy rezerwacyjne dotyczące inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 roku oraz po tej dacie.
Mimo, że często nie przywiązuje się większej wagi do umowy rezerwacyjnej, nie należy jej lekceważyć – niezależnie czy jesteś deweloperem, czy potencjalnym nabywcą.
Deweloperze, dokładnie przemyśl wszystkie możliwe scenariusze i wprowadź do umowy takie postanowienia, które pozwolą Ci zabezpieczyć Twój interes.
Nabywco, mimo że umowy rezerwacyjne są raczej krótkim dokumentem i wydaje się, że wszystko jest zrozumiałe, dokładnie przeczytaj jej treść. Sprawdź, czy reguluje wszystkie ważne dla Ciebie kwestie (np. sytuację odmownej decyzji kredytowej). W razie wątpliwości wyjaśniaj je z deweloperem lub zwróć się o poradę prawną w tym zakresie.
Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?
Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?
Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem? Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!
Jedna odpowiedź