Jak wycofać się z umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska

Umowa taka jest zawierana zazwyczaj na długo przed przeniesieniem własności mieszkania czy kupowanego od dewelopera domu jednorodzinnego. Czy w czasie od podpisania umowy deweloperskiej do czasu zakończenia budowy i przeniesienia własności mieszkania lub domu, nabywca ma możliwość wycofania się z umowy deweloperskiej?

Rozwiązanie umowy deweloperskiej

Sformułowanie „rozwiązanie” ma szerokie znaczenie, ponieważ może oznaczać zarówno odstąpienie od umowy jak i rozwiązanie na mocy porozumienia stron.
Co do zasady umowa deweloperska może zostać w każdej chwili rozwiązana przez strony w drodze porozumienia. Oznacza to, że zarówno po stronie nabywcy jak i po stronie dewelopera musi istnieć chęć dobrowolnego zakończenia umowy.
Jak dochodzi do rozwiązania umowy deweloperskiej? Strony, czyli nabywca i deweloper muszą zawrzeć porozumienie w formie aktu notarialnego, w którym oświadczą, że umowa ulega rozwiązaniu.
Jednakże deweloper może nie wyrazić zgody na rozwiązanie umowy deweloperskiej. Co wówczas może zrobić nabywca?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

W przypadku braku porozumienia z deweloperem co do dobrowolnego rozwiązania umowy deweloperskiej, nabywca może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Nabywca nie może odstąpić od umowy deweloperskiej z każdego powodu i w każdym czasie. To kiedy odstąpienie jest możliwe wynika przepisów albo postanowień umowy deweloperskiej.

Na czym polega odstąpienie od umowy, jak do niego dochodzi i jakie rodzi skutki?

Odstąpienie od umowy następuje w wyniku działania jednej ze stron poprzez wysłanie do drugiej strony oświadczenia o odstąpieniu. Nie wymaga więc konieczności zawarcia wspólnego porozumienia obu stron. Skutkiem złożenia oświadczenia o odstąpieniu jest powstanie takiej sytuacji, jakby do zawarcia umowy nigdy nie doszło. Oznacza to, że strony umowy, od której odstąpiono muszą zwrócić spełnione świadczenia (np. pieniądze).

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Dodatkowo dla swej skuteczności musi zawierać zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia z umowy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego

Ustawa deweloperska w art. 43 zawiera szereg przypadków, kiedy to nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Wśród nich są następujące wypadki:

• jeżeli umowa deweloperska nie zawiera podstawowych elementów wskazanych w art. 35 ustawy,
• jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, z wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 35 ust. 2,
• jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o ich zmianie,
• jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy,
• jeżeli prospekt informacyjny, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego,
• w przypadku nieprzeniesienia na kupującego własności lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie wynikającym z tych umów,
• w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11 ustawy deweloperskiej,
• w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15.

Co ważne, w przypadku sytuacji wskazanych w pkt 1-5 powyżej, odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

Z kolei, w sytuacji gdy deweloper opóźnia się w przeniesieniu prawa własności mieszkania lub domu w terminie wynikającym z umowy, odstąpienie od umowy jest możliwe dopiero po wezwaniu dewelopera i wyznaczeniu mu 120-dniowego terminu na przeniesienie własności. Jeśli termin ten upłynie bezskutecznie, dopiero wówczas może złożyć oświadczenie o odstąpieniu.

Umowne prawo odstąpienia

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej także w sytuacjach innych niż wskazane w ustawie deweloperskiej, ale tylko w przypadku, gdy prawo to zostało przewidziane w umowie.

Co do zasady deweloper i kupujący mogą swobodnie ustalić, w jakich dodatkowych sytuacjach nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.
W praktyce najczęściej spotyka się możliwość odstąpienia w przypadku:

• różnicy pomiędzy powierzchnią wskazaną w umowie deweloperską a faktyczną powierzchnią już wybudowanego mieszkania, większej niż np. 2 %,
• zmiany ceny mieszkania w wyniku zmiany stawki VAT,
• nieuzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej na finansowanie zakupu mieszkania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Zgodnie z przepisami, od umowy deweloperskiej może odstąpić także deweloper. Kiedy? Katalog przypadków dla dewelopera jest zdecydowanie krótszy i ogranicza się do dwóch sytuacji.

Pierwsza z nich – gdy nabywca nie dokonuje terminowych wpłat lub wpłaty są dokonywane, ale w innej wysokości niż to wynika z umowy. Przed odstąpieniem od umowy deweloper musi wtedy wezwać kupującego w formie pisemnej do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może odstąpić od umowy.

Drugi wypadek, kiedy możliwe jest odstąpienie od umowy przez dewelopera, to sytuacja, gdy kupujący nie stawia się do odbioru mieszkania lub do przeniesienia własności u notariusza. Wówczas deweloper musi dwukrotnie wezwać kupującego w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni. Gdy te dwie próby okażą się bezskuteczne, dopiero wówczas deweloper może złożyć skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Podsumowanie

Jak widać, rezygnacja z umowy deweloperskiej nie jest wcale prosta. Planując jej podpisanie należy dokładnie przeanalizować sytuację i sam wzoru mowy. To pozwoli ustalić, czy kupujący jest w stanie wykonać umowę na określonych warunkach. Przed podpisaniem umowy istnieje także możliwość wprowadzenia dodatkowych postanowień pozwalających na wycofanie się z umowy deweloperskiej, których ustawa nie przewiduje.

Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?

Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?

Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem? Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!