Umowa deweloperska
Podpisałeś umowę deweloperską na mieszkanie, ale właśnie się okazało, że dostałeś lepszą pracę w mieście oddalonym o 200 kilometrów? A może nie dostałeś kredytu hipotecznego, a nie masz wystarczających środków własnych na zakup mieszkania? A może najzwyczajniej w świecie zmieniłeś zdanie i nie chcesz jednak mieszkać w wybranej lokalizacji? Czy istnieje jakieś rozwiązanie w takiej sytuacji?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Jednym z wariantów na wycofanie się z umowy deweloperskiej jest odstąpienie. Żeby jednak móc odstąpić od umowy, umowa deweloperska musi zawierać postanowienia, które nam pozwalają na odstąpienie w określonych przypadkach. Dla przykładu, w naszej umowie musi znaleźć się wprost postanowienie, na podstawie którego możemy odstąpić w sytuacji, gdy nie dostaniemy kredytu hipotecznego. W umowie musi być też wskazany termin w jakim możemy skorzystać z odstąpienia – np. 2-3 miesiące od zawarcia umowy deweloperskiej. Albo podstawa do odstąpienia musi wynikać z obowiązujących przepisów.
O odstąpieniu od umowy deweloperskiej przeczytasz tutaj.
A co, jeśli w naszym przypadku w umowie nie mamy możliwości odstąpić od umowy deweloperskiej?
Cesja umowy deweloperskiej – co to takiego?
Rozwiązaniem jest cesja. Ale co to jest i na czym dokładnie polega?
Ogólnie, cesja polega na przeniesieniu naszych praw i obowiązków wynikających z umowy na inną osobę lub podmiot. W przypadku umowy deweloperskiej, prawem kupującego jest żądanie wobec dewelopera wybudowania mieszkania, a następnie przeniesienia jego własności na kupującego. Z kolei obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny za mieszkanie.
Co istotne, nie musi wystąpić ściśle określone zdarzenie, żeby możliwe było skorzystanie z cesji (tak jak to mam miejsce przy odstąpieniu). Umowę można przenieść zarówno w sytuacji, gdy mamy ważny ku temu powód jak i w sytuacji, gdy zwyczajnie się rozmyślimy.
Chcę przenieść umowę deweloperską – jak to zrobić?
W pierwszej kolejności musisz znaleźć osobę, która jest zainteresowana zakupem „twojego” mieszkania. Co do zasady może to być ktokolwiek – członek rodziny, kolega czy ktoś znaleziony przez ogłoszenie w internecie. Ta osoba musi jednak akceptować warunki zawartej już umowy deweloperskiej, w tym wskazaną w niej cenę i terminy przekazania mieszkania.
Umowę cesji zawiera się przed notariuszem i wymaga zgody dewelopera. Z chwilą podpisania cesji przestajesz być stroną umowy deweloperskiej.
Czy mogę pobrać opłatę za cesję?
Tak. Przepisy nie ograniczają w żaden sposób możliwości pobrania opłaty od osoby, na którą przeniesiesz umowę deweloperską. Opłata ta (czasem nazywana odstępnym) może mieć różną wartość – od symbolicznych kwot po kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzeba jednak pamiętać, że otrzymane wynagrodzenie może stanowić nasz przychód. Trzeba więc pamiętać także o ewentualnych konsekwencjach podatkowych.
Możliwe jest także przeniesienie umowy deweloperskiej bez opłaty.
Nowe ograniczenia
Możliwość pobierania opłat za cesję umowy deweloperskiej spowodowała, że dla niektórych osób dokonywanie cesji stało się sposobem na działalność zarobkową. Sytuacja ta doprowadziła do zmian w przepisach ustawy deweloperskiej, dzięki temu to zjawisko ma zostać ograniczone. Dlaczego? W uzasadnieniu zmian wskazywano, że taki stan ogranicza dostęp do mieszkań, a ceny mieszkań są wyższe.
Nowe regulacje, które obowiązują od 16 lipca 2023 roku i zawarte zostały w art. 37a ustawy deweloperskiej. Cesja umowy deweloperskiej jest dopuszczalna po spełnieniu łącznie dwóch warunków:
- umowa dotyczy jednego mieszkania lub domu,
- nabywca nie dokonywał cesji umowy deweloperskiej w okresie ostatnich 3 lat.
Oznacza to, że istnieje możliwość przenoszenia umów, ale nie można tego robić częściej niż co 3 lata.
To ograniczenie nie znajduje zastosowania, gdy umowę deweloperską przenosimy na krewnych, którzy są zaliczani do I lub II grupy podatkowej (grupy wynikające z ustawy o podatku od spadków i darowizn). Oznacza to, że bez ograniczeń możemy przenieść umowę deweloperską na:
- małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów (I grupa podatkowa),
- zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych (II grupa podatkowa).
Czy mogę przenieść umowę rezerwacyjną
Do 16 lipca 2023 roku przenoszenie umowy rezerwacyjnej odbywało się bez większych ograniczeń. Rezerwujący (przyszły nabywca) mógł w każdej chwili przenieść umowę rezerwacyjną na dowolną osobę, zarówno za wynagrodzeniem jak i bez wynagrodzenia. Zmiana przepisów całkowicie wykluczyła taką możliwość. Cesja jest zakazana, a jej dokonanie pomimo zakazu powoduje, że umowa przeniesienia umowy rezerwacyjnej jest nieważna.
Wyjątkowo można przenosić umowę rezerwacyjną na osoby z I i II grupy podatkowej (wskazane wyżej).
Masz pytania dotyczące umowy deweloperskiej?
Chciałbyś bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera, ale ogrom dokumentów Cię przerasta?
Chciałbyś skonsultować postanowienia umowy z prawnikiem? Skorzystaj z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej!
