Masz nowe mieszkanie kupione od dewelopera, w którym ujawniły się wady? W czasie odbiorów jednak wszystko było w porządku i nie spodziewałeś się jakichkolwiek kłopotów w przyszłości? Niestety taki scenariusz może się zdarzyć. Zobacz co możesz wtedy zrobić!
Wady mieszkania od dewelopera – od czego zacząć?
Pierwszym krokiem jest ustalenie jaką umowę podpisywaliśmy z deweloperem – umowę sprzedaży czy może umowę deweloperską, a potem umowę przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej. Po drugie, należy sprawdzić czy nasza umowa deweloperska została podpisana na gruncie nowej czy starej ustawy deweloperskiej.
O tym, kiedy stosuje się nową, a kiedy starą ustawę deweloperską przeczytasz tutaj.
Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania – umowa sprzedaży
W przypadku nabycia domu lub mieszkania od dewelopera na podstawie umowy sprzedaży, kwestie odpowiedzialność za wady można rozpatrywać w dwóch trybach, które są od siebie niezależne:
W ramach rękojmi nabywca jest uprawniony do:
- żądania usunięcia wady,
- złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny,
- złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (w przypadku wystąpienia wady istotnej).
Natomiast art. 471 KC przewiduje obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Naprawienie szkody może nastąpić przez faktyczne usunięcie stwierdzonych wad lub zapłatę odszkodowania.
Umowa deweloperska – stara ustawa deweloperska
Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości nabytej w wykonaniu umowy deweloperskiej na gruncie starej ustawy deweloperskiej są zbliżone do zasad odpowiedzialności jak przy umowie sprzedaży nieruchomości.
Stara ustawa deweloperska przewiduje procedurę odbioru domu lub mieszkania, która poprzedza moment przeniesienia własności na nabywcę, oraz zgłaszania i usuwania wad w ramach procedury odbioru.
Jednak już po przeniesieniu własności mieszkania obowiązują takie same zasady jak przy umowie sprzedaży. Mimo że umowa zawarta z deweloperem nie jest umową sprzedaży, to jest to możliwe na podstawie wyraźnego odesłania zawartego w art. 27 ust. 6 starej ustawy deweloperskiej. Przepis ten wskazuje, że w zakresie nieuregulowanym w art. 27 ust. 1-5 (czyli regulujących kwestie odbioru), do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.
Umowa deweloperska – nowa ustawa deweloperska
Kwestia wad mieszkania różni się w przypadku, gdy do nabycia lokalu doszło w wykonaniu umowy deweloperskiej na zasadach przewidzianych w nowej ustawie deweloperskiej.
Nowa ustawa deweloperska nie przewiduje odesłania do przepisów o rękojmi zawartych w Kodeksie cywilnym. Co to znaczy? Oznacza to, że nabywca, który nabył mieszkanie na podstawie nowej ustawy deweloperskiej nie posiada uprawnień przewidzianych w rękojmi.
Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by nabywca dochodził roszczeń od dewelopera na podstawie art. 471 KC.
Niejako w miejscu rękojmi w nowej ustawie deweloperskiej znajduje się szeroko uregulowana procedura odbioru. W ramach tej procedury przewidziane zostały różne uprawnienia, które zdaniem prawodawcy w odpowiedni sposób zabezpieczają interes nabywcy (więcej o odbiorach przeczytasz tutaj).
Wady ujawnione po odbiorze mieszkania
Pewną nowością jest wprowadzenie przepisów regulujących kwestie odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania stwierdzone w okresie między podpisaniem protokołu odbioru lokalu a przeniesieniem prawa własności. W takim przypadku nabywca może zgłosić wadę deweloperowi, na zasadach z art. 41 ust. 4-8 nowej ustawy deweloperskiej.
Jak więc dokładnie wygląda procedura w przypadku wad stwierdzonych przez nabywcę w okresie po podpisaniu protokołu odbioru a przed przeniesieniem własności lokalu:
- deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od zgłoszenia mu wad przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad wraz ze wskazaniem przyczyny odmowy,
- w przypadku gdy deweloper nie dokona powyższych czynności w terminie, uważa się, że uznał zgłoszone wady,
- po zgłoszeniu, deweloper ma 30 dni na usunięcie uznanych wad,
- w przypadku gdy deweloper nie usunie wad w tym terminie, mimo zachowania należytej staranności, musi wskazać inny termin usunięcia z uzasadnieniem opóźnienia. Nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy,
- jeżeli deweloper nie usunie wad w dodatkowym wskazanym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad.
- Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez nabywcę może on usunąć wady na koszt dewelopera.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości od dewelopera może nastąpić zarówno na podstawie umowy sprzedaży jak i umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy deweloperskiej.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła zmiany w kwestii zakresu roszczeń związanych z pojawieniem się wad i usterek w mieszkaniu kupionym od dewelopera. Fakt, że aktualnie nadal w realizacji są inwestycje prowadzone w oparciu o przepisy starej ustawy deweloperskiej, powoduje, że za każdym razem musimy zweryfikować przepisy której ustawy będą miały zastosowanie i jakie kroki możemy podjąć.
Masz pytania dotyczące nieruchomości?
Potrzebujesz skonsultować swoją sprawę?
Skorzystaj z konsultacji z prawnikiem od nieruchomości!
Kliknij i umów się na spotkanie w dogodnym dla Ciebie terminie!
